從新冠疫情肆虐到防控常態(tài)化，中國(guó)在防疫抗疫上取得了優(yōu)異的成績(jī)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)有了非常亮眼的表現(xiàn)。外部不確定性因素對(duì)寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)的沖擊減弱，重點(diǎn)城市租賃需求進(jìn)一步復(fù)蘇；大宗交易投資額穩(wěn)步回升，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)商辦物業(yè)表現(xiàn)出長(zhǎng)期的信心。

　　那么，疫情常態(tài)化下，經(jīng)過疫情沖擊之后的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些未有變局？出現(xiàn)了哪些破局之道？展現(xiàn)了哪些未來(lái)趨勢(shì)？

　　11月3日，針對(duì)疫情常態(tài)化下商業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園的變局與破局，房訊網(wǎng)采訪了高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓服務(wù)部董事總經(jīng)理兼華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海。

　　辦公樓市場(chǎng)進(jìn)入新經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)時(shí)代

　　此次疫情已經(jīng)持續(xù)接近兩年的時(shí)間，在這兩年期間，企業(yè)已經(jīng)從最開始的束手無(wú)策，被動(dòng)應(yīng)對(duì)，到現(xiàn)在逐漸摸索出了一套行之有效的疫情防控體系。從辦公樓市場(chǎng)來(lái)看，整體辦公樓租賃市場(chǎng)的需求開始恢復(fù)，就是在疫情防控有效這個(gè)前提下出現(xiàn)的。高力國(guó)際從疫情初期開始，就發(fā)布了相關(guān)研究報(bào)告，明確指出疫情對(duì)于整體市場(chǎng)并沒有決定性影響，其影響更多是在市場(chǎng)參與者的活躍度和市場(chǎng)節(jié)奏變化而已，后續(xù)的市場(chǎng)表現(xiàn)也印證了這樣的判斷。

　　以北京辦公樓市場(chǎng)為例，新增需求從去年2季度就開始逐季回升，到了2021年上半年，在高力國(guó)際追蹤的超過3400萬(wàn)平方米的北京辦公樓市場(chǎng)中，新增需求接近70萬(wàn)平方米，這樣的需求暴漲是在過去十年都未曾出現(xiàn)過的。暴漲的需求背后是以互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)為代表的新經(jīng)濟(jì)行業(yè)的崛起和快速擴(kuò)張。截止到今年三季度，市場(chǎng)大宗租賃交易體量最大的十個(gè)交易中有6個(gè)是互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)，且全部集中在行業(yè)頭部公司。截止到今年三季度的全辦公樓市場(chǎng)的需求來(lái)看，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)的需求占比甚至要超過60%。在十四五期間，北京將建設(shè)國(guó)際科技創(chuàng)新中心、形成國(guó)際人才高地，在科技強(qiáng)國(guó)建設(shè)中發(fā)揮高端引領(lǐng)、關(guān)鍵支撐、示范帶動(dòng)的重要作用。隨著市場(chǎng)從2022年開始進(jìn)入4-5年左右的去化周期，新經(jīng)濟(jì)企業(yè)將是創(chuàng)造新增需求的核心驅(qū)動(dòng)力，新經(jīng)濟(jì)行業(yè)也將在未來(lái)5年對(duì)北京乃至全國(guó)主要的辦公樓市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

　　大面積租賃需求外溢，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)布局出現(xiàn)調(diào)整

　　高力國(guó)際一直強(qiáng)調(diào)北京辦公市場(chǎng)有著非常強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)特性，其市場(chǎng)發(fā)展和區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展緊密相連。經(jīng)過近20年的發(fā)展，北京目前已經(jīng)形成兩大新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)聚集地，并形成了兩個(gè)主要的以創(chuàng)新為主的市場(chǎng)組團(tuán)，分別為位于西北方向的中關(guān)村-上地（泛上地區(qū)域，包含西二旗，清河等周邊區(qū)域）-北清路組團(tuán)和位于東北方向的望京酒仙橋組團(tuán)。高力國(guó)際在整理了北京約150家頭部新經(jīng)濟(jì)公司（以互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)為主）在京辦公租賃情況后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前頭部互聯(lián)網(wǎng)公司辦公面積（包含自用和租賃面積）超過550萬(wàn)平方米，其中前20的公司辦公面積約占全部新經(jīng)濟(jì)公司辦公面積的80%。有超過40%的企業(yè)位于上地，位于東西兩大組團(tuán)內(nèi)的企業(yè)占比更是超過70%。

　　目前這些區(qū)域可利用的產(chǎn)業(yè)辦公空間非常有限，普遍空置率都不到10%。以上地市場(chǎng)為例，上地子市場(chǎng)是自2020年三季度起，首個(gè)出現(xiàn)租金逆勢(shì)上漲的市場(chǎng)，且截至目前租金已持續(xù)一年走高。目前該市場(chǎng)空置率不到7%，市場(chǎng)可利用的產(chǎn)業(yè)空間已非常有限且處于供不應(yīng)求狀態(tài)。同時(shí)，這些區(qū)域聚集了很多頭部互聯(lián)網(wǎng)公司以及快速成長(zhǎng)的科創(chuàng)類公司，有大面積需求的企業(yè)都會(huì)一定程度的面臨優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間