寫字樓

　上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布了新的商品房預(yù)售規(guī)定。

　　提出商品房可按建筑申請(qǐng)預(yù)售證書；預(yù)售價(jià)格按承諾價(jià)格填寫一房一價(jià)，未承諾價(jià)格不得超過同質(zhì)產(chǎn)品；預(yù)售證書截止日期為預(yù)售計(jì)劃中確定的房屋交付日期，預(yù)售合同約定的房屋交付日期與預(yù)售計(jì)劃中確定的交付日期一致。預(yù)售證書可以申請(qǐng)延期，但每次延期不得超過6個(gè)月。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次政策一方面優(yōu)化改進(jìn)商品住房銷售管理措施，另一方面也正面影響項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有著積極意義。

　　同日，據(jù)新華社報(bào)道，住建部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門近日出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。

　　上海發(fā)布商品房預(yù)售新規(guī)

　　8月19日，上海住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化商品住房銷售管理的通知》，其中提出，商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可截止日期為預(yù)售方案中確定的房屋交付日期，預(yù)售合同中約定的房屋交付日期應(yīng)與預(yù)售方案中確定的交付日期一致。

　　具體內(nèi)容包括四個(gè)方面：

　　一、商品住房項(xiàng)目（含

　　共有產(chǎn)權(quán)住房，下同）可按棟申請(qǐng)辦理預(yù)售許可，最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元、分套（間）申請(qǐng)。地下可售倉儲(chǔ)、車位等可單獨(dú)申請(qǐng)辦理預(yù)售許可。按預(yù)售許可范圍進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管，對(duì)已納入監(jiān)管范圍的預(yù)售資金不重復(fù)監(jiān)管。

　　二、開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)時(shí)已承諾商品住房銷售價(jià)格的，申請(qǐng)預(yù)售許可應(yīng)按照承諾價(jià)格填報(bào)“一房一價(jià)”；未承諾價(jià)格的，同一施工許可證批準(zhǔn)范圍內(nèi)的樓棟，后期申報(bào)預(yù)售價(jià)格不得超過前期同品質(zhì)產(chǎn)品申報(bào)預(yù)售價(jià)格。

　　三、商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可截止日期為預(yù)售方案中確定的房屋交付日期，預(yù)售合同中約定的房屋交付日期應(yīng)與預(yù)售方案中確定的交付日期一致。預(yù)售許可確需延期的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可依法向項(xiàng)目所在區(qū)房屋行政主管部門書面提出延期申請(qǐng)，延期期限每次不超過6個(gè)月，截止日期為不動(dòng)產(chǎn)首次登記日期。

　　開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可延期時(shí)，如項(xiàng)目尚未交付，應(yīng)提交預(yù)售許可延期申請(qǐng)及確保項(xiàng)目交付的書面承諾、措施等，確保預(yù)售資金專項(xiàng)用于工程建設(shè)。

　　四、商品住房項(xiàng)目按規(guī)定辦理現(xiàn)房銷售備案手續(xù)后，確因司法查封或行政限制解除、預(yù)售合同解除等原因，符合現(xiàn)售條件但未納入備案范圍的房屋，可再次申請(qǐng)辦理現(xiàn)房銷售備案手續(xù)。

　　正面影響項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管

　　對(duì)于上海發(fā)布的商品房預(yù)售新規(guī)，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，新規(guī)明確了預(yù)售許可的最小規(guī)模，即棟，從而也明確了根據(jù)預(yù)售許可證確立一個(gè)預(yù)售監(jiān)管的賬戶，不得重復(fù)監(jiān)管，為其他棟、項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管。這樣，其他棟出現(xiàn)問題，也不會(huì)沖擊到本預(yù)售證監(jiān)管范圍內(nèi)的資金安全，從而有利于加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，確保資金用于本項(xiàng)目進(jìn)度和交付，有利于明確預(yù)售審批部門和資金使用部門的職責(zé)。

　　李宇嘉指出，新規(guī)還將預(yù)售審批與商品房?jī)r(jià)格引導(dǎo)結(jié)合起來，重申了“一房一價(jià)”的原則，確保開發(fā)商不得在銷售階段隨意漲價(jià)或降價(jià)。同時(shí)，明確了前后兩期銷售價(jià)格不得上漲，確保了房?jī)r(jià)指數(shù)的穩(wěn)定。定價(jià)方式寫進(jìn)預(yù)售管理辦法中，成為長(zhǎng)期實(shí)施的機(jī)制，這也意味著上海未來新房?jī)r(jià)格難有明顯上漲的可能。除非在新項(xiàng)目定價(jià)時(shí)，能獲得較高的價(jià)格。

　　對(duì)于交付日期，李宇嘉指出， 新規(guī)確保了預(yù)售許可的嚴(yán)肅性，即審批預(yù)售時(shí)確定的交付時(shí)期是剛性的，必須要按照這一日期來交付，否則就認(rèn)定為延期交付，需要承擔(dān)延期交付的損失賠償責(zé)任。確需延期的，必須要提出申請(qǐng)，而不是像現(xiàn)在大面積地出現(xiàn)延期，且延期不超過6個(gè)月，給購(gòu)房者吃了一顆定心丸，即最晚延遲6個(gè)月交樓，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，提振購(gòu)房情緒，降低對(duì)購(gòu)買期房的擔(dān)心，其他城市也應(yīng)該借鑒上海。而且，凡是延期的，都要提交書面承諾，詳述確?？⒐さ拇胧约百Y金專項(xiàng)用于該工程，此舉考慮到了部分開發(fā)商的困難，但也要消除購(gòu)房者、施工單位、上下游等利益相關(guān)者、債權(quán)人的顧慮，從而讓部分延期的項(xiàng)目能得到相關(guān)方的配合。

　　中指指數(shù)研究所市場(chǎng)研究室主任黛西表示，贊同政策優(yōu)化一方面完善商品住宅銷售管理措施，另一方面，7月以來，部分城市在一定程度上影響項(xiàng)目延誤購(gòu)房者預(yù)期，政策也積極影響項(xiàng)目預(yù)售調(diào)控資金，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展具有積極意義。