海南：工業(yè)用地可以先出租后轉(zhuǎn)讓，年限一般為2005年11月30日，海南省自然資源規(guī)劃司頒布了"海南省工業(yè)用地優(yōu)先租賃再轉(zhuǎn)讓管理實施細(xì)則"，明確了適用范圍、土地供應(yīng)年限、土地供應(yīng)價格、土地供應(yīng)程序、評估和評價要求。

　　按照規(guī)定，市、縣政府可以先以租金方式向符合要求的工業(yè)項目提供土地，然后轉(zhuǎn)讓，租期五年，最長不超過十年。

　　海南省轉(zhuǎn)讓前工業(yè)地租實施細(xì)則

　　第一條為了進(jìn)一步完善差異化的土地供應(yīng)制度，促進(jìn)土地的經(jīng)濟(jì)集約利用，降低企業(yè)土地利用成本，保證海南自由貿(mào)易港口項目的土地利用，根據(jù)"中華人民共和國土地管理法"和海南省人民政府關(guān)于支持工業(yè)項目發(fā)展規(guī)劃和土地安全的意見(試行)，結(jié)合全省實際，制定實施細(xì)則。

　　第二條本細(xì)則所稱"出讓前第一租約"是土地出讓人為項目土地設(shè)定一定期限、按照公開程序確定土地使用權(quán)人、由土地使用權(quán)人進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的租賃期，期滿并符合使用權(quán)協(xié)議繼續(xù)履行條件的，土地供應(yīng)方式應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議辦理土地使用手續(xù)。

　　第三條市、縣人民政府對符合國家和我省產(chǎn)業(yè)政策要求的各類工業(yè)項目，可以先出租后轉(zhuǎn)讓，但商品房除外。

　　第四條第一次租賃和第二次轉(zhuǎn)讓的租賃期限一般為5年，最長不得超過10年，其后的轉(zhuǎn)讓期限總和不得超過土地使用的法定最高轉(zhuǎn)讓期限。

　　第五條市、縣自然資源和規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)委托合格的土地評價機構(gòu)對土地使用權(quán)進(jìn)行評估，并根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等集體決定，綜合確定土地出讓價或底價。

　　第一次租賃后的地價評估，應(yīng)當(dāng)考慮租賃期和轉(zhuǎn)讓期間的土地價值，租賃費標(biāo)準(zhǔn)不得低于國家規(guī)定的最低土地出讓價格標(biāo)準(zhǔn)。租賃期滿轉(zhuǎn)為土地轉(zhuǎn)讓時，不得低于國家規(guī)定的實際出讓期價格。

　　出租和出租的土地的總價，應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)、拍賣、掛牌公開交易的土地的交易價格確定。年租金的確定應(yīng)當(dāng)不低于土地總價的百分之五，轉(zhuǎn)讓時的約定轉(zhuǎn)讓價格應(yīng)當(dāng)?shù)扔谕恋亟灰卓們r減去已付租金。租賃期限價格和租賃期價格同時支付。

　　第六條市、縣自然資源主管部門和規(guī)劃部門會同有關(guān)部門制定土地供應(yīng)規(guī)劃，明確土地供應(yīng)方式、面積、規(guī)劃條件、出讓轉(zhuǎn)讓條件、供應(yīng)期限等條件。土地供應(yīng)計劃經(jīng)批準(zhǔn)報送人民政府后，由市、縣自然資源主管部門和規(guī)劃部門實施。

　　涉及海南自由貿(mào)易區(qū)(香港)投資促進(jìn)聯(lián)席會議(修訂)審批范圍的土地項目，必須經(jīng)省投資聯(lián)席會議審批后方可提供。

　　第七條市、縣自然資源和規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依法以招標(biāo)、拍賣、掛牌或者法律、法規(guī)的方式組織土地使用權(quán)人出租，市、縣人民政府、有關(guān)公園或者產(chǎn)業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)與市、縣人民政府簽訂"工業(yè)項目開發(fā)和土地使用權(quán)協(xié)議"。租賃期屆滿，由市、縣人民政府或者已簽訂許可協(xié)議的有關(guān)公園、工業(yè)部門審批的，按照協(xié)議的規(guī)定辦理土地用途審批、土地登記等手續(xù)。

　　工業(yè)項目開發(fā)和土地使用權(quán)協(xié)定"的有關(guān)內(nèi)容，按照"工業(yè)項目開發(fā)和土地使用權(quán)協(xié)定"實施的指導(dǎo)意見執(zhí)行。

　　第八條以先租后轉(zhuǎn)讓的方式提供土地的，參照國有建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定辦理土地供應(yīng)手續(xù)，市、縣自然資源和規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)與投標(biāo)人簽訂土地租賃合同(詳見附件一)。租賃期滿、轉(zhuǎn)讓條件滿足后，由雙方簽訂土地出讓合同(詳見附件二)。

　　第九條投標(biāo)人可以根據(jù)已簽訂的土地租賃合同、地租及有關(guān)的稅費支付憑證申請房地產(chǎn)登記。

　　第十條土地使用權(quán)是以先租后出租的方式取得的，土地使用權(quán)人可以憑租賃的靜止產(chǎn)權(quán)證書依法辦理規(guī)劃、建設(shè)等手續(xù)。

　　第十一條土地使用權(quán)人沒有按照土地使用權(quán)出讓權(quán)或者出讓合同條款條件約定的條件投資開發(fā)的，土地使用權(quán)

　　第十二條土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照土地出讓合同規(guī)定的用途使用土地，未經(jīng)批準(zhǔn)不得變更土地用途。

　　第十三條土地使用權(quán)所有人應(yīng)當(dāng)在租賃期屆滿六個月前提出評估評估申請，并由市、縣人民政府或者簽署使用權(quán)協(xié)議的有關(guān)公園、產(chǎn)業(yè)主管部門對使用權(quán)協(xié)議的執(zhí)行情況進(jìn)行評估和評價。土地使用權(quán)人經(jīng)審查評估合格的，應(yīng)當(dāng)與土地使用權(quán)人簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同;評估評估不合格的，允許土地使用權(quán)人限期整改，最長整改期限不超過一年。

　　整改期滿仍不合格的，不經(jīng)協(xié)議辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)。市、縣人民政府可以依照合同收回土地使用權(quán)，在地面處置建筑物、構(gòu)筑物和其他附屬設(shè)施，追究違約責(zé)任。

　　第十四條未按照合同約定支付租金、土地出讓費或者開發(fā)建設(shè)費用的，擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或者變更土地用途的，依照有關(guān)法律、法規(guī)和合同協(xié)議追究法律責(zé)任。

　　第十五條市、縣可以根據(jù)實際情況，參照本細(xì)則所附示范合同，進(jìn)一步明確和完善先租賃后轉(zhuǎn)讓的合同事項。

　　第十六條本細(xì)則自發(fā)布之日起施行。