商業(yè)地產(chǎn)

　　穆迪分析公司的數(shù)據(jù)顯示，由于多戶住宅和辦公樓價(jià)格下跌的拖累，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格一季度下跌了1%左右，這是自2011年以來首次下跌。

　　穆迪分析公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克贊·迪說：“更多的價(jià)格下跌即將到來。”

　　商業(yè)地產(chǎn)公司表示，到目前為止，高價(jià)房?jī)r(jià)格下跌更為明顯。其價(jià)值加權(quán)價(jià)格指數(shù)已連續(xù)8個(gè)月下跌，3月份較去年同期下跌5.2%。

　　凱投宏觀（CapitalEconomics）預(yù)計(jì)美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值將從峰值下降22%到谷底。由于疫情爆發(fā)后租金和入住率的下降，辦公樓的情況會(huì)更糟。

　　凱投宏觀副首席房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家雷丘拉說：“美國(guó)辦公樓行業(yè)的前景特別黯淡?！?/p>

　　根據(jù)凱投的宏觀數(shù)據(jù)，自疫情爆發(fā)以來，人們轉(zhuǎn)向遠(yuǎn)程或混合工作模式，導(dǎo)致舊金山、西雅圖、洛杉磯、芝加哥、紐約和華盛頓辦公樓的估值急劇下降。

　　波士頓咨詢集團(tuán)（BostonConsulting）上周發(fā)布的一份報(bào)告顯示，疫情引發(fā)的遠(yuǎn)程辦公趨勢(shì)使美國(guó)辦公樓的房地產(chǎn)呈螺旋式下降，許多辦公樓面臨廢棄的風(fēng)險(xiǎn)。

　　該公司估計(jì)，美國(guó)60%至65%的辦公空間將空置，“這意味著約15億平方英尺（約1.39億平方米）的辦公空間可能會(huì)被廢棄，這將給業(yè)主帶來400億至600億美元的收入損失?！?/p>

　　“厄運(yùn)循環(huán)”

　　上個(gè)月，伯克希爾·哈撒韋董事會(huì)副主席查理·芒格表示，美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在醞釀一場(chǎng)風(fēng)暴，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，它“充滿了不良貸款”。隨著區(qū)域性銀行努力保留存款，以應(yīng)對(duì)過去一年利率的急劇上升，這無疑將加劇該行業(yè)面臨的困境。

　　根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)上周發(fā)布的半年度金融穩(wěn)定報(bào)告，銀行占2022年第四季度商業(yè)地產(chǎn)貸款余額的60%以上，不包括農(nóng)場(chǎng)和住宅物業(yè)，尤其是小型機(jī)構(gòu)。分析人士表示，小型貸款機(jī)構(gòu)持有70%的商業(yè)地產(chǎn)貸款。

　　報(bào)告稱，“房地產(chǎn)價(jià)值的調(diào)整可能相當(dāng)大，因此可能會(huì)導(dǎo)致銀行的信貸損失”。誠(chéng)然，第一季度額外計(jì)提了6.43億美元的信貸損失撥備，主要是因?yàn)轭A(yù)計(jì)商業(yè)貸款損失會(huì)增加。

　　更糟糕的是，3月份和簽名銀行的關(guān)閉導(dǎo)致美國(guó)銀行業(yè)收緊了貸款標(biāo)準(zhǔn)，這可能會(huì)進(jìn)一步增加商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的壓力。

　　美聯(lián)儲(chǔ)上周發(fā)布的季度高級(jí)貸款專員意見調(diào)查（SLOOS）顯示，對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)前景的擔(dān)憂，美國(guó)銀行業(yè)一季度收緊商業(yè)地產(chǎn)貸款條件的比例顯著上升，從2022年第四季度的61.1%上升到68.3%。

　　國(guó)民西敏寺銀行凱文·康明斯告訴《中國(guó)商業(yè)新聞》，這只低于之前經(jīng)濟(jì)衰退期間的峰值。“2020年新冠肺炎峰值為74.2%，2008年全球金融危機(jī)峰值為87.0%，1990-91年經(jīng)濟(jì)衰退峰值為69.4%?！彼f。

　　凱投宏觀北美首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家保羅·阿什沃思認(rèn)為，“厄運(yùn)循環(huán)”（doomloop）風(fēng)險(xiǎn)正在形成，銀行收縮貸款導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌，增加了違約風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致銀行進(jìn)一步削減信貸。

　　根據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)提供商Trepp的數(shù)據(jù)，超過1.4萬億美元的美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)貸款將于2027年前到期，其中約2700億美元將于今年到期。辦公樓支持的貸款在到期債務(wù)負(fù)擔(dān)中所占比例最大，其次是多戶住宅和零售物業(yè)。銀行家和分析師表示，許多借款人面臨的問題是，他們是否可以進(jìn)行再融資或重組貸款，以避免違約，而空置率高的舊房地產(chǎn)面臨著最大的再融資挑戰(zhàn)。

　　RBCBlueBay資產(chǎn)管理公司分析師瓜內(nèi)拉表示，隨著企業(yè)對(duì)自身需求的重新評(píng)估，“辦公地產(chǎn)目前面臨著最大的再融資風(fēng)險(xiǎn)”。

　　自金融危機(jī)以來，基金經(jīng)理的配置已降至最低

　　根據(jù)美國(guó)銀行（BankofAmerica）根據(jù)最新的全球基金經(jīng)理調(diào)查，基金管理公司將其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的配置降至自2008年全球金融危機(jī)以來的最低水平。

　　根據(jù)美國(guó)銀行月度基金經(jīng)理調(diào)查，5月份全球凈19%的基金經(jīng)理減持該板塊，配置降至2008年12月以來的最低水平。去年4月，投資者配置達(dá)到16年來最高水平，凈19%的基金經(jīng)理增持該行業(yè)，凸顯了投資者對(duì)該行業(yè)態(tài)度的快速變化。

　　美國(guó)銀行商業(yè)抵押貸款支持證券策略主管艾倫?托德說：“這些更有限的貸款實(shí)踐在多大程度上阻礙了現(xiàn)有借款人對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)貸款的再融資，仍有待觀察?！?/p>

　　投資者還擔(dān)心，商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題可能會(huì)升級(jí)為金融市場(chǎng)穩(wěn)定的威脅，并對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生廣泛影響。

　　在接受美國(guó)銀行調(diào)查的基金經(jīng)理中，近一半的人認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)是系統(tǒng)性事件最有可能發(fā)生的原因。相比之下，只有8%的人認(rèn)為，美國(guó)政府債務(wù)上限僵局導(dǎo)致美國(guó)主權(quán)債務(wù)評(píng)級(jí)下調(diào)是主要風(fēng)險(xiǎn)。