辦公樓

　　在過去的10年里，科技創(chuàng)新企業(yè)一直是中國(guó)寫字樓市場(chǎng)的主要需求者。據(jù)世邦魏理仕公司公開資料顯示，新冠疫情和對(duì)科技產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管限制導(dǎo)致去年中國(guó)18個(gè)主要城市傳統(tǒng)寫字樓凈吸收量下降了近69%，中國(guó)18個(gè)主要城市年凈吸收量?jī)H為234萬平方米，是2009年以來的最低水平。

　　在高力國(guó)際公布的2023年一季度上海寫字樓市場(chǎng)概況中，甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓和工業(yè)園區(qū)的整體凈吸收量分別為-6.1、-10和3.7。隨著辦公樓產(chǎn)品、位置等硬件的接近，缺乏規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)定位和過于基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)正在使傳統(tǒng)辦公樓失去核心客戶。

　　相比之下，從“廣泛發(fā)展”階段到“精細(xì)經(jīng)營(yíng)”階段的工業(yè)產(chǎn)業(yè)高度重視園區(qū)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的授權(quán)，為園區(qū)市場(chǎng)的新一輪爆發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)處于國(guó)家發(fā)展的核心地位，科技創(chuàng)新企業(yè)在發(fā)展過程中對(duì)金融、人力資源、專利、市場(chǎng)等方面的需求更大。完善的工業(yè)設(shè)施、生活設(shè)施和各種工業(yè)服務(wù)工業(yè)園區(qū)已成為科技創(chuàng)新企業(yè)的首選。與傳統(tǒng)辦公樓相比，工業(yè)園區(qū)不僅為企業(yè)提供辦公、研發(fā)或生產(chǎn)載體，而且可以伴隨和支持企業(yè)的發(fā)展。

　　截至2020年，我國(guó)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)規(guī)模約3.6萬億元，同比增長(zhǎng)7.2%。預(yù)計(jì)未來五年，我國(guó)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)規(guī)模將保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)到2025年，我國(guó)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到6.3萬億元，同比增長(zhǎng)約7.8%。

　　為什么工業(yè)園區(qū)能充分?jǐn)D壓傳統(tǒng)寫字樓的生存環(huán)境？

　　Part.01政策導(dǎo)向、市場(chǎng)變化、市場(chǎng)變化

　　1、模式轉(zhuǎn)變，政策推動(dòng)

　　隨著社會(huì)發(fā)展模式從過去的房地產(chǎn)+信貸模式轉(zhuǎn)變?yōu)橐灾圃鞓I(yè)和科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)道路，產(chǎn)業(yè)發(fā)展已成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心。

　　各種政策也傾向于產(chǎn)業(yè)發(fā)展。工業(yè)園區(qū)作為發(fā)展產(chǎn)業(yè)的載體，也是實(shí)施相關(guān)政策的核心區(qū)域。工業(yè)園區(qū)的結(jié)合可以給工業(yè)企業(yè)帶來產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和區(qū)域產(chǎn)業(yè)支持政策，直接影響工業(yè)企業(yè)的選址。

　　2、載體需求的多樣性

　　與傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)不同，生物醫(yī)藥、航空航天、新能源、新材料等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)根據(jù)載體的復(fù)合需求，除了傳統(tǒng)的辦公室研發(fā)外，還需要配置輕生產(chǎn)，這是傳統(tǒng)辦公樓無法滿足的。

　　3、選址傾向發(fā)生變化

　　如今，地方政府更愿意以低價(jià)甚至零地價(jià)為龍頭科技創(chuàng)新企業(yè)提供工業(yè)用地，這也導(dǎo)致了需要高租金的傳統(tǒng)寫字樓的“寒冬”。這種模式也促進(jìn)了園區(qū)+產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式。園區(qū)為科技創(chuàng)新企業(yè)建設(shè)總部園區(qū)，圍繞企業(yè)上下游進(jìn)行投資運(yùn)營(yíng)。這也間接導(dǎo)致了這些龍頭科技創(chuàng)新企業(yè)的上下游企業(yè)落戶工業(yè)園區(qū)。

　　Part.02工業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)

　　當(dāng)傳統(tǒng)辦公樓接近工業(yè)園區(qū)的周邊環(huán)境、建筑產(chǎn)品和位置時(shí)，配套設(shè)施和運(yùn)營(yíng)服務(wù)的增值產(chǎn)品將競(jìng)爭(zhēng)，這也是工業(yè)園區(qū)的“家”。

　　這也是傳統(tǒng)寫字樓物業(yè)管理與工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)區(qū)別。傳統(tǒng)寫字樓提供簡(jiǎn)單的建筑管理服務(wù)，工業(yè)園區(qū)除了為科技創(chuàng)新企業(yè)提供載體外，還可以從配套設(shè)施、公共服務(wù)平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)投資等方面提供更多的增值服務(wù)，解決企業(yè)發(fā)展過程中的人才、融資、交流、科研等問題，更像是一個(gè)大型的科技創(chuàng)新孵化器。

　　招商蛇口、星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)是國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)領(lǐng)域的代表，在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)中具有代表性。

　　星河工業(yè)集團(tuán)逐步形成了“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)+專業(yè)運(yùn)營(yíng)”的雙管齊下發(fā)展模式。高質(zhì)量的工業(yè)空間是園區(qū)的“基礎(chǔ)”。專業(yè)從事新總部基地、超級(jí)企業(yè)服務(wù)中心、智能園區(qū)運(yùn)營(yíng)體系、創(chuàng)新建設(shè)的“房東+股東”、“基地+基金”產(chǎn)業(yè)投資模式，成為支撐星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)體系的“四大支柱”。

　　在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)體系建設(shè)中，招商蛇口始終延續(xù)蛇口孵化產(chǎn)業(yè)基金，注重科技創(chuàng)新，以產(chǎn)業(yè)生態(tài)建設(shè)為園區(qū)發(fā)展的核心。整合產(chǎn)業(yè)投資和技術(shù)服務(wù)，確保園區(qū)各類科技創(chuàng)新企業(yè)的蓬勃發(fā)展。截至2020年底，招商蛇口每年為園區(qū)企業(yè)提供1000+金融服務(wù)、300+人才服務(wù)、300+政策服務(wù)和300+產(chǎn)業(yè)活動(dòng)。

　　Part.03工業(yè)生態(tài)差異

　　如今，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)方向下的科技創(chuàng)新企業(yè)，以其高科技、多學(xué)科交叉的特點(diǎn)，決定了他們對(duì)交流與合作的高度依賴。因此，載體的產(chǎn)業(yè)生態(tài)已成為科技創(chuàng)新企業(yè)選址的關(guān)鍵依據(jù)。

　　傳統(tǒng)寫字樓的屬性決定了其建筑內(nèi)企業(yè)類型的復(fù)雜多變，“各自為戰(zhàn)”、甚至不屬于同一領(lǐng)域。

　　另一方面，為了更好地促進(jìn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，引導(dǎo)工業(yè)園區(qū)走向特色道路，為了更有針對(duì)性地為園區(qū)企業(yè)提供專業(yè)的工業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，園區(qū)本身也在向特色轉(zhuǎn)型。通過產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，為科技創(chuàng)新企業(yè)提供更多的交流合作機(jī)會(huì)，這也是傳統(tǒng)辦公樓和綜合工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)受到影響的根本原因。

　　Part.04高品質(zhì)載體和核心位置

　　過去，辦公樓最具優(yōu)勢(shì)的是核心區(qū)位和優(yōu)質(zhì)載體，現(xiàn)在逐漸被工業(yè)園區(qū)趕超。

　　1、核心位置轉(zhuǎn)移

　　過去，城市核心區(qū)在哪里，傳統(tǒng)寫字樓就建在哪里。龍頭科技創(chuàng)新企業(yè)必然需要在城市核心選址，成為傳統(tǒng)寫字樓的自然保護(hù)色彩。

　　然而，隨著時(shí)代的變遷，商業(yè)、生活等配套設(shè)施齊全、人才和產(chǎn)業(yè)高度集聚的工業(yè)園區(qū)已成為各城市的核心區(qū)域之一。也就是說，工業(yè)園區(qū)在哪里，工業(yè)和人才在哪里，這是城市的核心。

　　2、高品質(zhì)載體

　　過去，載體也是傳統(tǒng)辦公樓的優(yōu)勢(shì)。高質(zhì)量的建筑和地標(biāo)使其成為科技創(chuàng)新企業(yè)和龍頭企業(yè)總部選址的最佳選擇。

　　但現(xiàn)在，隨著工業(yè)園區(qū)從過去的工業(yè)產(chǎn)業(yè)逐漸升級(jí)為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，載體也從過去的工廠演變?yōu)槎鄬庸S、研究綜合體、總部園區(qū)等產(chǎn)品。工業(yè)園區(qū)也隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐漸演變和升級(jí)。隨著我國(guó)科技創(chuàng)新領(lǐng)域出現(xiàn)了一批龍頭企業(yè)，他們也對(duì)工業(yè)空間提出了新階段的需求。

　　星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)隆重推出的“雙子塔”項(xiàng)目，對(duì)上海、上海的意義不再是簡(jiǎn)單的城市地標(biāo)性建筑，而是宣布上海、上?？萍紕?chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展已進(jìn)入更高階段。

　　隨著工業(yè)園區(qū)標(biāo)志性工業(yè)空間的出現(xiàn)，工業(yè)園區(qū)載體層面的最后一個(gè)拼圖已經(jīng)完成。從生產(chǎn)、辦公、研發(fā)到高端總部，工業(yè)園區(qū)產(chǎn)品已全面覆蓋。未來，工業(yè)園區(qū)將不可避免地取代傳統(tǒng)辦公樓，成為科技創(chuàng)新企業(yè)的首選。