寫字樓

　　進(jìn)入2023年，上海寫字樓市場的元?dú)馊晕赐耆謴?fù)。數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，核心甲級寫字樓市場的凈吸納量再度轉(zhuǎn)負(fù)。

　　進(jìn)入2023年，上海寫字樓市場的元?dú)馊晕赐耆謴?fù)。數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，核心甲級寫字樓市場的凈吸納量再度轉(zhuǎn)負(fù)。其中，中關(guān)村和CBD兩大區(qū)域的表現(xiàn)令市場“憂心忡忡”，核心甲級市場合計(jì)凈吸納量-5.5萬平方米。同時，租金較低的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和性價(jià)比較高的麗澤商務(wù)區(qū)則是成了企業(yè)首選，率先開啟修復(fù)行情。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，上海寫字樓市場活躍度大增，帶看量快速恢復(fù)，但這種活躍能否持續(xù)仍然存在較大的不確定性。此外，互聯(lián)網(wǎng)大廠退租潮預(yù)計(jì)持續(xù)整個2023年。至于破局的關(guān)鍵，高力國際方面對《華夏時報(bào)》記者表示，在市場總需求不足的情況下，如何降低業(yè)主和租戶的租金預(yù)期差距則是市場重點(diǎn)。

　　寫字樓陣痛難平

　　隨著2023年一季度《政府工作報(bào)告》的發(fā)布，2023年的中國經(jīng)濟(jì)預(yù)期增長目標(biāo)被設(shè)定在5％左右，擴(kuò)大內(nèi)需和全力拼經(jīng)濟(jì)成為總基調(diào)。2023年，中國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展不再受到疫情的襲擾，但疫情給企業(yè)帶來的陣痛卻非短期內(nèi)能夠撫平。值得關(guān)注的是，這一陣痛在上海寫字樓市場上體現(xiàn)得尤為明顯。

　　高力國際發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年一季度，上海甲級寫字樓市場凈吸納量再度轉(zhuǎn)負(fù)，為-6.1萬平米。值得關(guān)注的是，中關(guān)村和CBD兩大子市場成為此輪行情中“弱者”，凈吸納量分別為-3.3萬平米和-2.2萬平米。

　　凈吸納量轉(zhuǎn)負(fù)導(dǎo)致上海寫字樓市場空置率再度攀升，核心甲級市場在一季度沒有新增供應(yīng)的情況下，空置率環(huán)比上升0.9個百分點(diǎn)達(dá)到16.9％。甲級寫字樓市場尚且如此，乙級市場同樣沒有出現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢，2023年一季度凈吸納量為-10.0萬平米。其中，中關(guān)村子市場在單季度則是出現(xiàn)了4.4萬平米的空置。

　　空置率的增加導(dǎo)致市場轉(zhuǎn)為“買方市場”，核心甲級市場的凈有效租金環(huán)比下降0.7％達(dá)到328.8元／平米／月。具體到區(qū)域來看，2023年一季度，望京酒仙橋和中關(guān)村的甲級寫字樓市場租金降幅較大，環(huán)比降幅分別為2.5％和1.4％。其中，望京酒仙橋?qū)懽謽亲饨鹜?022年一季度下降13％。

　　高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示：“政策的傳導(dǎo)需要時間，企業(yè)預(yù)期調(diào)整需要時間，市場信心恢復(fù)和實(shí)際需求落地也需要時間，而這個時間差也會是2023年上海辦公樓市場最艱難的時期。”

　　不過，寫字樓的這盆“冷水”并沒有潑向整個市場。在市場整體走低的背景下，仍有一大區(qū)域表現(xiàn)亮眼。

　　嚴(yán)區(qū)海表示，麗澤市場在一季度實(shí)現(xiàn)了1.6萬平米的去化，是市場唯一的熱點(diǎn)區(qū)域。值得關(guān)注的是，這也是麗澤商務(wù)區(qū)連續(xù)9個月持續(xù)去化，其空置率環(huán)比下降1.6％達(dá)到35.1％，凈有效租金也保持穩(wěn)定。

　　此外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在2023年一季度迎來了修復(fù)。高力國際發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，統(tǒng)計(jì)期內(nèi)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)凈吸納量轉(zhuǎn)正為3.7萬平米，但核心成熟產(chǎn)業(yè)園市場表現(xiàn)依然不振。其中，上地市場凈吸納量已經(jīng)連續(xù)5個季度為負(fù)，本季度有所收窄，為-2.0萬平米。

　　那么，為何部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)和麗澤商務(wù)區(qū)的寫字樓能夠在當(dāng)下市場中“一騎絕塵”？《華夏時報(bào)》記者了解后發(fā)現(xiàn)，低于租戶預(yù)期的租金水平是當(dāng)下上海辦公樓市場去化的關(guān)鍵。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為例，高力國際指出，目前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求主要集中在租金相對便宜的子市場，超過1萬平米的大宗租賃成交的凈有效租金多數(shù)集中在90至130元／平米／月。

　　4月3日上午，從事寫字樓租賃的一位工作人員對《華夏時報(bào)》同樣對記者表示：“春節(jié)之后，上海寫字樓市場活躍度增加，主要表現(xiàn)在帶看量方面，租金則是變化不大?！?/p>

　　嚴(yán)區(qū)海對《華夏時報(bào)》記者說“上海寫字樓市場全部項(xiàng)目月度帶看量從2022年四季度的6至7組快速恢復(fù)到2023年一季度的18至19組。一季度帶看量的高峰集中在春節(jié)后的2至3周左右的時間，此后3月份左右?guī)Э戳坑殖霈F(xiàn)了不同程度的下滑?！?/p>

　　在嚴(yán)區(qū)?？磥?，帶看量快速恢復(fù)有兩方面原因。其一，疫情逐步消散，市場開始進(jìn)行正常的商務(wù)租賃活動；其二，2022年12月份，上海幾乎處于封控狀態(tài)，之后又恰逢春節(jié)假期，因此，市場累計(jì)的帶看需求在春節(jié)后得到釋放。

　　但是，嚴(yán)區(qū)海進(jìn)一步表示，盡管個別項(xiàng)目帶看量恢復(fù)至40至50組／月，但也只是正常市場環(huán)境70％左右的水平。目前，市場整體活躍度依然不穩(wěn)定，需求的恢復(fù)強(qiáng)度依然不強(qiáng)?！爱?dāng)前上海的寫字樓市場是租賃活躍度上升，但成交轉(zhuǎn)化率極低的一個市場，這也在一定程度上體現(xiàn)了樓宇業(yè)主和企業(yè)租戶、租賃成本上存在一定預(yù)期差距?！备吡H華北區(qū)研究部董事陸明如此認(rèn)為。

　　頭部大廠退租對市場影響較大

　　在采訪的過程中，《華夏時報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，頭部大廠的選擇成為影響此輪上海寫字樓市場走勢的重要因素。

　　陸明對《華夏時報(bào)》記者表示，需求端的強(qiáng)度將決定整個甲級辦公樓市場未來走向何方。其中，疫情影響、企業(yè)預(yù)期和擴(kuò)張意愿、租賃策略和頭部大廠退租又是影響整個需求側(cè)表現(xiàn)的4個核心因素。

　　值得關(guān)注的是，陸明說：“頭部互聯(lián)網(wǎng)大廠退租的影響將會貫穿整個2023年?！鄙衔奶岬?，中關(guān)村和望京酒仙橋地區(qū)在2023年一季度退租量較大，而這兩大區(qū)域則是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在上海的主要根據(jù)地。

　　在當(dāng)下的市場環(huán)境中，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)是否決定“搬家”是影響市場租金乃至周邊房價(jià)的重大因素。這一現(xiàn)象不單單出現(xiàn)在上海?！度A夏時報(bào)》記者了解到，自2022年9月份以來，互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)部分部門開始從上海未來科技城遷出，而數(shù)以萬計(jì)的員工也同步開啟了遷徙之旅。根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)“搬家”之后，距離企業(yè)較近的住宅區(qū)房價(jià)開始下跌，房租同樣有所下滑。

　　高力國際方面表示，上海寫字樓市場全年需求側(cè)的表現(xiàn)大概率是結(jié)構(gòu)性的溫和復(fù)蘇，不太可能恢復(fù)到疫情前的凈吸納量水平。此外，高力國際指出，如果新增供應(yīng)項(xiàng)目未能如期入市，退租現(xiàn)象得到緩解，新增需求穩(wěn)步恢復(fù)，高力國際預(yù)測上海寫字樓市場空置率不會突破2020年19.4％的前期高點(diǎn)。

　　陸明認(rèn)為，隨著核心產(chǎn)業(yè)辦公面積調(diào)整在2023年結(jié)束，2024年上海整體甲級寫字樓市場才有可能重新回到此前的去化周期。2023年，在市場總需求不足的情況下，如何降低業(yè)主和租戶的租金預(yù)期差距是市場破局的關(guān)鍵。