商業(yè)地產(chǎn)

　　硅谷銀行3月初(SiliconValleyBank)而SignatureBank的倒閉，讓大家心驚膽戰(zhàn)。然而，有些人獲得了危機的紅利。最近，根據(jù)房地產(chǎn)美國的情況，美國的抵押貸款利率連續(xù)三周下降（FreddieMac）根據(jù)最新數(shù)據(jù)，30年期房貸固定利率已降至6.32%。因此，孫斯陶發(fā)現(xiàn)，最近很多人趁機鎖定了相對較低的房貸利率。

　　在上個月的文章中，孫斯陶分析了美聯(lián)儲過去一年大幅提高利率的幾個原因。然而，與住宅房地產(chǎn)的情況不同，美國商業(yè)房地產(chǎn)的價值隨著貸款成本的上升而下降。今天，孫斯陶談到了持續(xù)疲軟的美國商業(yè)房地產(chǎn)市場。

　　美國商業(yè)地產(chǎn)“泡沫”的起源

　　要討論美國的商業(yè)地產(chǎn)問題，我們需要從2008年的金融危機開始。從2007年底到2008年9月，雷曼兄弟破產(chǎn)，美聯(lián)儲連續(xù)七次降息。2008年12月，美聯(lián)儲將聯(lián)邦基準利率降至接近零。此后，直到2014年10月，美聯(lián)儲才出臺了三輪量化寬松政策（QE），購買大量的國債和抵押貸款債券，向市場注入大量的流動性，以刺激經(jīng)濟，降低長期利率。寬松的信貸環(huán)境使許多投資者能夠輕松獲得低息貸款，并購買大量的商業(yè)房地產(chǎn)。因此，美國的商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)價格也在上漲。

　　2020年疫情初期，美聯(lián)儲大幅降息，再次啟動量化寬松計劃。美聯(lián)儲的資產(chǎn)負債規(guī)模再次擴大。到2022年3月，美聯(lián)儲的資產(chǎn)負債規(guī)模約為9萬億美元，相當于2008年次貸危機前的十倍。在低利率環(huán)境下，商業(yè)銀行購買了大量國債和房地產(chǎn)抵押證券，以獲得穩(wěn)定的收入。

　　硅谷銀行加息引發(fā)的“悲劇”

　　“印錢”容易，“縮表”難。貨幣過度發(fā)行導(dǎo)致了嚴重的通貨膨脹，因此美聯(lián)儲不得不在去年3月再次進入加息周期。商業(yè)地產(chǎn)普遍增加杠桿，銀行是商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的主要持有者。在過去的一年里，我們也看到美聯(lián)儲的加息速度非?？臁＿@導(dǎo)致美國債券收益率上升，但資產(chǎn)估值下降。市場利率的快速上升對貸款市場的影響最為直接。像硅谷銀行這樣的公司遭受了巨大的損失，那些貸款后立即轉(zhuǎn)售貸款的公司可能會倒閉。

　　流動性壓力導(dǎo)致美國中小型銀行開始減少貸款，而向商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商提供的貸款主要來自這些地區(qū)中小型銀行。商業(yè)房地產(chǎn)貸款通常是中短期的。幾年前獲得的低息貸款到期后，當商業(yè)房地產(chǎn)投資者重新申請貸款時，他們會發(fā)現(xiàn)目前的貸款成本非常高。此外，商業(yè)房地產(chǎn)的估值取決于快遞，以現(xiàn)金流為標準。高利率會導(dǎo)致其價值下降，因此其抵抗力不如住宅房地產(chǎn)好。

　　商業(yè)地產(chǎn)的枯榮周期和需求變化

　　商業(yè)地產(chǎn)也有自己的“繁榮周期”，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)面臨著不同的壓力。例如，自疫情爆發(fā)以來，美國的工作模式發(fā)生了很大的變化，遠程辦公的比例非常高，導(dǎo)致辦公需求下降，許多辦公樓的入住率非常低。此外，隨著網(wǎng)上購物的興起，許多實體店也面臨著挑戰(zhàn)，對商店的需求也在下降。當然，對工業(yè)房地產(chǎn)和物流房地產(chǎn)的需求也大大增加。

　　近幾個月，知名私募股權(quán)基金商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款債券發(fā)生（CMBS）違約。雖然現(xiàn)階段美國商業(yè)地產(chǎn)貸款的違約率并不高。然而，銀行對某些類型的商業(yè)地產(chǎn)項目的貸款審批變得更加謹慎。在高通貨膨脹的環(huán)境下，過去低利率的時代短時間內(nèi)不會回來，新的利率環(huán)境正在形成。因此，每個房地產(chǎn)投資者都必須思考如何調(diào)整房地產(chǎn)投資的方向和策略。