商業(yè)地產(chǎn)

　　當(dāng)美國(guó)正在努力解決銀行危機(jī)時(shí)，一個(gè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)正在浮出水面。

　　自金融危機(jī)以來(lái)，在低利率和寬松信貸的支持下，美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)歷了蓬勃發(fā)展，許多機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)跡象開(kāi)始出現(xiàn)。中小型銀行信貸緊縮的風(fēng)險(xiǎn)正在使商業(yè)房地產(chǎn)搖搖欲墜，資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的壓力正在聚集。

政策環(huán)境逆轉(zhuǎn)需求降溫

　　美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的表述在截至2月底的最新經(jīng)濟(jì)狀況棕皮書中“持續(xù)疲軟”。

　　受新冠肺炎疫情對(duì)美國(guó)企業(yè)工作模式和消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣的影響，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)估值近兩年繼續(xù)承壓。美聯(lián)儲(chǔ)通過(guò)提高利率來(lái)對(duì)抗通貨膨脹的努力，也傷害了這個(gè)極度依賴信貸支持的行業(yè)。

　　最近，硅谷銀行破產(chǎn)帶來(lái)的金融體系壓力使形勢(shì)惡化。BKAssetManagement宏觀戰(zhàn)略家施羅斯伯格（BorisSchlossberg）在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)是最容易受到利率沖擊的經(jīng)濟(jì)部門之一?！傲鲃?dòng)性壓力預(yù)計(jì)中小銀行將開(kāi)始減少貸款，向商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)理提供的貸款主要來(lái)自他們。”

　　本月初，黑石集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券，價(jià)值5.6億美元。（CMBS）在全球加息周期中，違約已經(jīng)引起了外界的關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)正在搖搖欲墜。

　　FirstAmericanfinancial高級(jí)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯奈德（XanderSnyder）認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)放性很大，這會(huì)影響銀行業(yè)的穩(wěn)定性，進(jìn)而對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生更大的影響。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的所有信貸都越來(lái)越稀缺，銀行業(yè)的困境只會(huì)加劇這一趨勢(shì)。

　　施羅斯伯格告訴第一財(cái)經(jīng)，目前的不確定性在于政府將在多大程度上保護(hù)儲(chǔ)戶和銀行系統(tǒng)。第一家公民銀行接管硅谷銀行的交易很受歡迎，但考慮到美聯(lián)儲(chǔ)仍處于加息周期，仍然存在如何解決流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題?！笆袌?chǎng)可能仍然脆弱，直到監(jiān)管措施和政策支持能夠有效重振外界對(duì)銀行資產(chǎn)負(fù)債的信心?！彼f(shuō)。

　　機(jī)構(gòu)尋找危機(jī)蛛絲馬跡

　　外界的擔(dān)憂也體現(xiàn)在股價(jià)上，房地產(chǎn)板塊是今年美股表現(xiàn)最差的行業(yè)之一。資金正在增加賣空。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾全球的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)是世界上賣空最多的行業(yè)，也是美股賣空最多的行業(yè)。

　　高盛經(jīng)濟(jì)學(xué)家拉姆斯登（RichardRamsden）“在一個(gè)更注重流動(dòng)性的世界里，你會(huì)看到銀行更快地收回商業(yè)房地產(chǎn)的承諾。我確實(shí)認(rèn)為，這將是未來(lái)幾個(gè)月和幾個(gè)季度值得關(guān)注的一個(gè)重要問(wèn)題?！?/p>

　　報(bào)告稱，根據(jù)聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司的說(shuō)法，區(qū)域性銀行約占美國(guó)銀行業(yè)貸款的65%，（FIDC）根據(jù)數(shù)據(jù)，中小銀行約占商業(yè)房地產(chǎn)貸款總額的80%。高盛表示，近期寫字樓CMBS拖欠率開(kāi)始上升，預(yù)計(jì)未來(lái)將大幅上升。因?yàn)橥锨仿实纳仙c當(dāng)前的加息周期密切相關(guān)。

　　事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)交易的低迷反映在買賣雙方的報(bào)價(jià)差異上，這顯示了資產(chǎn)估值的巨大差異，而美國(guó)經(jīng)濟(jì)的不確定性將在最近階段加劇這一趨勢(shì)。對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，如果不能確認(rèn)資產(chǎn)的價(jià)值，就很難批準(zhǔn)貸款。

　　瑞信認(rèn)為，由于加息不斷推高商業(yè)地產(chǎn)利率報(bào)價(jià)，這意味著其貸款的新估值可能較低，這些貸款背后的商業(yè)地產(chǎn)抵押品可能已經(jīng)貶值?！耙恍┺k公樓房東交出了鑰匙，因?yàn)橘J款余額超過(guò)了房地產(chǎn)的價(jià)值。2023年2月，CMBS拖欠率躍升18個(gè)基點(diǎn)，其中辦公類拖欠率在過(guò)去一年增長(zhǎng)最大?！?/p>

　　Datatrek在報(bào)告中還表示，需要警惕商業(yè)房地產(chǎn)貸款的前景，“隨著辦公樓整體入住率低于50%，美國(guó)主要城市中心的商業(yè)活動(dòng)尚未恢復(fù)到疫情前的水平，小銀行發(fā)放的商業(yè)房地產(chǎn)貸款越來(lái)越受到關(guān)注?？紤]到美聯(lián)儲(chǔ)利率的不確定性仍然存在，銀行業(yè)問(wèn)題沒(méi)有簡(jiǎn)單快捷的解決辦法?！眻?bào)告寫道。