甲級寫字樓

　　CBRE世邦魏理仕最近發(fā)布了《上海甲級寫字樓租戶普查三年演變》。報告顯示，新增供應(yīng)集中進入市場、新冠肺炎疫情及其防控措施的影響、重點行業(yè)市場和政策環(huán)境的變化，共同塑造了近三年上海寫字樓市場前所未有的巨大變化。新增供應(yīng)驅(qū)動需求增加，現(xiàn)有物業(yè)租戶迭代更新，企業(yè)入駐搬遷熱情高漲，上海甲級寫字樓市場近三年實現(xiàn)了數(shù)量和質(zhì)量的飛躍。

　　本次調(diào)查收集整理了138棟甲級寫字樓項目中2753棟(辦公面積約520萬平方米)入駐企業(yè)的數(shù)據(jù)，并與2019年的調(diào)查結(jié)果進行了對比，分析了近三年甲級建筑中租戶遷入、遷出、擴大租金、減少租賃活動的規(guī)模、背景原因和選址趨勢。

　　上海甲級寫字樓市場“創(chuàng)新”引領(lǐng)租戶結(jié)構(gòu)演變。報告顯示，金融(30%)、TMT（21.6%）、專業(yè)服務(wù)(11.6%)是上海甲級寫字樓市場前三大需求來源，與2019年一致，但占比持續(xù)上升。從細分行業(yè)來看，在保險、證券、基金等非銀行金融機構(gòu)穩(wěn)步擴張的同時，金融技術(shù)在數(shù)字化升級的背景下迅速崛起。在TMT領(lǐng)域，互聯(lián)網(wǎng)plus服務(wù)和新媒體已經(jīng)成為三年來新增面積和增長率最突出的行業(yè)，軟件開發(fā)、人工智能和大數(shù)據(jù)已經(jīng)成為該領(lǐng)域的后起之秀。此外，以醫(yī)藥和生命科學為代表的高科技產(chǎn)業(yè)，以消費升級和產(chǎn)業(yè)數(shù)字化、低碳化為特征。

　　從中外租戶的構(gòu)成來看，中資金融、TMT、近年來，專業(yè)服務(wù)等行業(yè)企業(yè)在上海不斷擴張，對辦公質(zhì)量的要求不斷提高，逐漸成為上海甲級寫字樓租賃需求的支柱。在區(qū)位選擇方面，中國租戶在金融街、東二環(huán)路、奧林匹克體育和新興商務(wù)區(qū)具有絕對優(yōu)勢，反映了他們對新建建筑的強烈偏好。相對而言，外國租戶的權(quán)重有所下降，但甲級寫字樓的總租賃面積并沒有減少。借助過去三年的市場機會窗口，積極實施租賃擴張和升級搬遷計劃。同時，外國租戶保留率高，反映了選址規(guī)劃強、決策周期長、謹慎的特點。

　　從租戶規(guī)模來看，2019年，1萬平方米及以上大面積租戶數(shù)量和總租賃面積的比例有所上升：甲級寫字樓租戶數(shù)量從46上升到79，總租賃面積從24%上升到30%，其中金融和TMT龍頭中資企業(yè)是增長的主力軍。2000-5000平方米的腰部租戶數(shù)量在所有區(qū)域增加最多。受益于TMT和工業(yè)企業(yè)的增長，三年內(nèi)比例從11%上升到15%。該區(qū)域企業(yè)質(zhì)量要求高，選擇范圍廣，決策流程短，已成為市場的中堅力量。

　　從行業(yè)選址的關(guān)鍵區(qū)域來看，CBD和麗澤是最具吸引力和增長性的商業(yè)區(qū)。報告指出，CBD已成為除TMT外各行業(yè)租賃面積最大的商業(yè)區(qū)，也是過去三年金融、專業(yè)服務(wù)、醫(yī)藥、生命科學等行業(yè)租賃面積最大的商業(yè)區(qū)。麗澤作為上海甲級寫字樓市場第四大商務(wù)區(qū)，在城市總體規(guī)定“金融+技術(shù)”功能定位的指導(dǎo)下，金融、TMT、制造業(yè)、能源、公用事業(yè)等行業(yè)租戶的新租賃面積位居各商務(wù)區(qū)前列，也受到中外租戶的青睞。

　　上海甲級寫字樓觀察一：搬遷還是續(xù)租？

　　租戶選擇搬遷還是留在現(xiàn)有建筑物，不僅取決于自身的經(jīng)營特點和行業(yè)環(huán)境，還受到市場租賃環(huán)境的影響。

　　報告顯示，銀行、保險、電信通信、法律、會計、醫(yī)藥、生命科學等行業(yè)租戶具有較強的規(guī)模實力和抗風險能力，穩(wěn)定性高，現(xiàn)有建筑保留率超過60%。其他保留率相對較低的金融、電子商務(wù)、新媒體、汽車、消費品等行業(yè)受市場和政策環(huán)境影響波動較大。由于市場選擇空間的增加，大多數(shù)處于中間位置的行業(yè)都有更強的升級搬遷意愿。

　　在選擇新建筑或現(xiàn)有建筑時，金融是新建筑中租賃面積最大的行業(yè)，主要吸引保險、證券和基金租戶的擴張和升級，以及傳統(tǒng)金融機構(gòu)總部、后臺部門和金融科技公司。現(xiàn)有建筑的金融遷出大于遷入，主要是中小金融機構(gòu)的退出或更換。TMT在新建和現(xiàn)有建筑中非?；钴S，新建建筑占總租賃面積的43%是所有行業(yè)中最高的。醫(yī)藥生命科學、專業(yè)服務(wù)、能源公用事業(yè)、制造業(yè)租戶對新建建筑的偏好相對較低。醫(yī)藥生命科學租戶遷入現(xiàn)有建筑的面積遠高于遷出。

　　上海甲級寫字樓觀察二：擴租 or 減租？

　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)，過去三年既有樓宇內(nèi)留存租戶擴租或減租活動也較往年更為活躍。其中21%數(shù)量的租戶在樓內(nèi)擴租，去化了既有樓宇9%的租賃面積，同時有12%數(shù)量的租戶減租，騰退出5%的租賃面積。

　　分行業(yè)來看，金融在樓內(nèi)擴租的數(shù)量和面積遠高于其他行業(yè)，主要來自傳統(tǒng)金融機構(gòu)。面積縮減主要是由外資銀行和部分中資金融機構(gòu)業(yè)務(wù)調(diào)整所致，但減租面積較少。專業(yè)服務(wù)、制造業(yè)樓內(nèi)擴租的面積和租戶數(shù)量僅次于金融，而減租的面積和租戶數(shù)量則較少。醫(yī)藥及生命科學行業(yè)面積調(diào)整幅度也較小，由于制造業(yè)、醫(yī)藥及生命科學在甲級寫字樓租賃的多為前端的市場、服務(wù)性部門，面積需求相對可控。TMT、能源及公共事業(yè)管理擴租和減租的租戶數(shù)量都較少，但通常涉及大型企業(yè)的經(jīng)營策略和業(yè)務(wù)方向調(diào)整，因此單個企業(yè)平均擴租和減租面積都比較大。

　　上海甲級寫字樓觀察三：區(qū)域升級 or 區(qū)域降級？

　　區(qū)域升級是過去三年占比最大的搬遷流向類型，其次為同區(qū)搬遷，但同區(qū)搬遷相對區(qū)域降級和跨區(qū)平移的優(yōu)勢并不明顯，租戶流向選擇較為多元和均衡。

　　從租戶來源地看，商務(wù)區(qū)以外的非集中區(qū)位或外圍區(qū)域是最大的租戶搬遷來源地，為整體甲級寫字樓市場貢獻24%的搬遷需求。CBD是租戶搬遷最大的來源商務(wù)區(qū)，但大部分遷至同區(qū)內(nèi)的其他樓宇。金融街是對跨區(qū)搬遷需求貢獻最大的商務(wù)區(qū)，其中分別有54%和27%的的面積需求落入麗澤和CBD。CBD同時也是租戶搬遷的首選目的地，除了來自同區(qū)樓宇的租戶，CBD還是來自中關(guān)村、東二環(huán)、燕莎、王府井租戶的首選。

　　從行業(yè)角度看，金融和TMT的區(qū)域升級和降級活動是所有行業(yè)中最活躍的，TMT比金融更集中（升級大于降級）。此外，制造業(yè)、醫(yī)藥和生命科學也反映了更高的集中度，而專業(yè)服務(wù)和其他行業(yè)的體育娛樂則較低。

　　“預(yù)計2023-2025年上海甲級寫字樓新增供應(yīng)總量將保持高達131萬平方米，這將對租戶的需求起到開放和排水的作用。此外，成熟商務(wù)區(qū)還將通過租戶調(diào)整向市場釋放可觀的可租面積，市場有望繼續(xù)多點開花。未來三年，高質(zhì)量的需求將重塑辦公空間格局。隨著企業(yè)間人才競爭的日益激烈和企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的逐步實施，核心商務(wù)區(qū)、擴張區(qū)和交通設(shè)施成熟的新興商務(wù)區(qū)將成為越來越多企業(yè)辦公的首選?！?/p>