商業(yè)地產(chǎn)

　　幾天前，華爾街提到，美國銀行業(yè)，特別是正面臨流動性危機(jī)的中小型銀行，面臨著“下一個核彈”——商業(yè)地產(chǎn)貸款。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，未來五年，風(fēng)險敞口考試即將到來：2.5萬億美元貸款將到期。僅今明兩年，近萬億美元的債務(wù)就到期了。

　　明晟（MSCI）根據(jù)Realassets部門的研究報告，2023年美國商業(yè)地產(chǎn)將有4000億美元的債務(wù)到期，2024年將有近5000億美元的貸款到期，未來五年將有2.5萬美元的債務(wù)到期。

　　鑒于自去年下半年以來，美國最大的銀行收縮了對商業(yè)房地產(chǎn)貸款的敞口，中小型銀行突然成為新商業(yè)房地產(chǎn)貸款的主要力量。最近，這些地區(qū)的銀行動蕩加劇了商業(yè)房地產(chǎn)債務(wù)的壓力。

　　研究報告稱，一方面，在地區(qū)銀行破產(chǎn)危機(jī)后，貸款機(jī)構(gòu)可能會縮小貸款規(guī)模。與此同時，更高的貸款成本和下降的房地產(chǎn)價值增加了商業(yè)地產(chǎn)持有人現(xiàn)有的抵押貸款再融資（refinance）難度。

　　這構(gòu)成了一個惡性循環(huán)，即隨著美國銀行業(yè)危機(jī)的蔓延，小型銀行可能進(jìn)一步撤回商業(yè)房地產(chǎn)貸款規(guī)模，私人債務(wù)基金可能參與填補空白，但他們需要更高的融資成本，不太可能達(dá)到所需的規(guī)模，導(dǎo)致信貸緊縮。

　　結(jié)合后疫情時代新的商業(yè)和遠(yuǎn)程辦公模式，反過來會增加商業(yè)地產(chǎn)違約的風(fēng)險，甚至威脅到整個小銀行部門的償付能力，可能對小銀行造成毀滅性打擊，因為小銀行對該行業(yè)的風(fēng)險敞口太大。

　　然后，這將繼續(xù)加劇市場恐慌。華爾街上周提到，商業(yè)地產(chǎn)中的辦公樓是美國小銀行的下一個“巨大雷霆”，危害可能迅速蔓延到大銀行：

　　“空頭最大的火力狙擊集中在辦公樓房地產(chǎn)和相應(yīng)的REIT上。如果引發(fā)債務(wù)償還危機(jī)，一旦小銀行倒閉，大銀行就不遠(yuǎn)了?！?/p>

　　明盛Realassets的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Jimcostello表示，上周美國銀行業(yè)動蕩擊中了2022年支持商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款最多的貸方集團(tuán)——中小型地區(qū)銀行:

　　“這就像在一個人墜落時再踢一腳，這無疑會加速墜落的過程。關(guān)鍵是這一切都在發(fā)生?！?/p>

　　明盛的研究報告顯示，鑒于利率高、前景不確定，2月份美國商業(yè)地產(chǎn)交易量同比下降51%至269億美元，即規(guī)模減半。截至今年2月12個月，交易價格下跌6.9%，其中公寓價格下跌8.7%。

　　這一切都發(fā)生在3月份美國銀行流動危機(jī)導(dǎo)致新貸款暫停之前：

　　“在銀行業(yè)最近面臨挑戰(zhàn)之前，商業(yè)房地產(chǎn)交易活動、定價和信貸可用性的趨勢已經(jīng)指向下降。最近幾周的動蕩可能被視為加速變化的驅(qū)動力?！?/p>

　　金融博客Zerohedge一直稱之為毒舌，稱上述困境表明定時炸彈正在倒計時。

　　在跟蹤25種商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券的MarkitCMBX指數(shù)中，只看BB級別最低（也反映了市場投機(jī)情緒），除了最大的辦公貸款敞口“系列15”跌至歷史新低外，其他“系列”的價格也暴跌。

　　事實上，幾乎所有可供交易的CMBX“系列”產(chǎn)品都以歐美新冠疫情導(dǎo)致風(fēng)險資產(chǎn)崩盤以來最快的速度下跌。此前的暴跌發(fā)生在2008年雷曼兄弟破產(chǎn)時。

　　同時，從上周開始，對評級最高的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）持有溢價也在上升，接近去年10月底的高水平，僅次于2020年疫情影響和2008年全球金融危機(jī)。

　　也就是說，在商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品領(lǐng)域，投資者幾乎無處可逃?！半S著更廣泛的風(fēng)險市場被拋售，CMBS領(lǐng)域沒有一個是安全的。”

　　具體數(shù)據(jù)：

　　在商業(yè)辦公樓房地產(chǎn)領(lǐng)域，明盛認(rèn)為，近400億美元的房地產(chǎn)更有可能陷入困境，即使銀行和其他貸款機(jī)構(gòu)面臨償還債務(wù)的壓力。

　　去年，物業(yè)持有人從美國本地和地區(qū)銀行獲得了約27%的商業(yè)地產(chǎn)融資，這是該領(lǐng)域新債務(wù)的最大來源。

　　摩根大通和高盛指出，截至今年2月，在區(qū)域銀行業(yè)危機(jī)之前，美國中小銀行的商業(yè)地產(chǎn)貸款敞口高達(dá)70%-80%。

　　明盛Realassets的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Jimcostello表示，在典型的連鎖困境中，如果中小型地方和地區(qū)銀行因存款擠兌而放緩貸款發(fā)放，將打擊市場上幾乎沒有其他融資來源的小企業(yè)。