房地產(chǎn)

　　“目前，商業(yè)地產(chǎn)市場的整體下行趨勢尚未從根本上逆轉(zhuǎn)。商業(yè)地產(chǎn)市場從增量進(jìn)入股票時(shí)代，短期巨大的供應(yīng)和股票去化仍然是市場需要面對的考驗(yàn)?！痹谥袊k公產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十九屆年會(huì)上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長、房地產(chǎn)新聞網(wǎng)董事長劉凱說。

　　劉凱指出，商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入新的發(fā)展階段，純粹依靠銷售和租賃的傳統(tǒng)盈利模式已不再滿足行業(yè)發(fā)展的要求。辦公樓、工業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)的管理、經(jīng)營、銷售、租賃和金融化已成為行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　2023年，在商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的要求下，市場參與者需要從廣闊的角度審視當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，包括辦公樓和工業(yè)園區(qū)的市場發(fā)展。

　　一方面，在綠色發(fā)展和科技賦能下，加強(qiáng)運(yùn)營管理標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化，打造軟硬兼?zhèn)涞漠a(chǎn)品實(shí)力，成為新階段商業(yè)辦公產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心競爭力。另一方面，傳統(tǒng)的商業(yè)辦公已經(jīng)逐漸從單純?yōu)樽鈶籼峁┺k公空間轉(zhuǎn)變?yōu)闉闉榭蛻籼峁┤轿坏纳虡I(yè)解決方案。綠色生態(tài)、數(shù)字化、人性化、多元化的融合，將為商業(yè)辦公產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展帶來迭代和演變。

　　劉凱認(rèn)為，包括辦公樓、工業(yè)園區(qū)在內(nèi)，2023年商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了以下變化：從發(fā)展思維到運(yùn)營思維，從綠色建筑到綠色低碳，從建筑經(jīng)濟(jì)到數(shù)字經(jīng)濟(jì)，從靈活辦公到傳統(tǒng)辦公，從智能辦公到健康安全。

　　高河資本投資管理部執(zhí)行董事馮偉表示，長期管理資產(chǎn)的追求是長期穩(wěn)定的租金收入、資產(chǎn)增值和租金定價(jià)，這是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新秩序。為了適應(yīng)新的行業(yè)秩序，我們需要新的金融工具，即房地產(chǎn)私募股權(quán)基金和公開發(fā)行REITS。

　　馮偉認(rèn)為，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金和REITS為房地產(chǎn)打開了一扇窗口。目前，房地產(chǎn)救助政策主要關(guān)注債權(quán)，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金給市場帶來了增量股權(quán)基金，也可以促進(jìn)行業(yè)向小型發(fā)展和大型資產(chǎn)管理的轉(zhuǎn)型。重資產(chǎn)端的資產(chǎn)必須從開發(fā)商轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)私募股權(quán)基金，只有這些資金才適合這些資產(chǎn)。開發(fā)金融工具，CMBS、類REITS等，是商業(yè)地產(chǎn)的未來趨勢。

　　戴德梁行中國資本市場總經(jīng)理劉兵表示，2021年正式啟動(dòng)公募REITS，極大地促進(jìn)了我國房地產(chǎn)大宗交易市場的發(fā)展。

　　劉兵認(rèn)為，最新的公開發(fā)行REITS發(fā)行比例是100-200倍。去年，由于找到了退出渠道，中國的物流、工業(yè)研發(fā)和公寓項(xiàng)目相對活躍。目前，辦公工業(yè)園區(qū)面臨的最大問題是商業(yè)辦公的基本設(shè)計(jì)需要完成，尚未納入公開發(fā)行REITS的類型。