寫字樓租金

　　假如說房?jī)r(jià)反映了一個(gè)城市未來的估值，那么寫字樓租賃就反映了一個(gè)城市當(dāng)前的價(jià)值，尤其是高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平。

　　近日，JLL(仲量聯(lián)行)于2020年第三季度公布，我國(guó)一線城市和重點(diǎn)二線城市辦公樓租金排名如下：

　　資料顯示，上海每元864元m2平均每月租金遙遙領(lǐng)先，相當(dāng)于上海的2.3倍，上海的3倍，上海的4倍，臺(tái)北的4.3倍，上海的5倍。這六個(gè)城市是中國(guó)最發(fā)達(dá)的高端服務(wù)業(yè)和建筑經(jīng)濟(jì)城市。

　　從寫字樓租金來看城市排名。

　　就甲級(jí)寫字樓租金而言，中國(guó)主要城市的建筑經(jīng)濟(jì)可分為三個(gè)等級(jí)：

　　第一檔是上海、上海、上海、上海，租金全部超過200//m2/月。

　　第二檔是臺(tái)北、上海、上海、南京，租金在100-200m之間。2/月元之間。

　　第三檔是上海、西安、上海、青島、上海、沈陽(yáng)，租金50-100元。2/月之間。

　　具體來說，受疫情和經(jīng)濟(jì)低迷的影響，中國(guó)上海寫字樓租賃市場(chǎng)停滯不前，第三季度吸收量為-73491平方米。雖然月租仍居第一，但與去年相比一直在下降，同比下降了23.8%。中環(huán)租賃市場(chǎng)更加低迷，新成交量環(huán)比下降14.4%，部分租戶已經(jīng)搬出中環(huán)。

　　由于供給有限，中國(guó)臺(tái)北辦公樓租金水平相對(duì)穩(wěn)定，第三季度月租金為197元/月。m2，同比增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　上海仍然是中國(guó)內(nèi)地寫字樓租金最高的城市，月租金高達(dá)373元/月。m2，折算成日租約12.43元/日租金m2，在全國(guó)各大城市中，日租金僅超過10元/日。m2是的，穩(wěn)坐內(nèi)地“商務(wù)第一城”的寶座。

　　上海、上海、上海繼續(xù)在內(nèi)地排名第二至第四，其中滬深月租金均超過200元/月。m2。就租金變動(dòng)而言，上海同比增長(zhǎng)率為-5.6%，在一線城市中跌幅最小。

　　上海和南京也是上海的“百元級(jí)”。雖然它們的GDP總量低于中西部上海和上海，但寫字樓的租金明顯高于后者，這表明上海和南京的高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平更好。

　　其次是上海、西安、上海、青島、上海、沈陽(yáng)，每平方米月租金65-97元。

　　總的來說，一線城市的租金下降幅度都在縮小，有些項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了租金上漲的情況。

　　第三季度上海表現(xiàn)出色，甲級(jí)寫字樓比上年增長(zhǎng)0.4個(gè)百分點(diǎn)。尤其在珠江新城區(qū)，出現(xiàn)了租金回升的情況。

　　上海甲級(jí)寫字樓租金下降幅度也在收窄，第三季度環(huán)比下降1.1%。業(yè)主大幅降低租金的現(xiàn)象也明顯減少，甚至一些甲級(jí)寫字樓也提高了租金。

　　上海寫字樓市場(chǎng)租金環(huán)比下降1.2%，同比下降7.1%。然而，經(jīng)過幾個(gè)季度的租金調(diào)整，許多項(xiàng)目的租金率逐漸穩(wěn)定，租金下降速度放緩。

　　最大的金主來自金融、科技和國(guó)有企業(yè)。

　　本季度，越來越多的企業(yè)重啟了辦公樓租賃計(jì)劃，整體復(fù)蘇跡象明顯。根據(jù)JLL的數(shù)據(jù)，中國(guó)90%以上的城市都記錄了凈吸收量，空置率普遍下降。

　　其中，一線城市和重點(diǎn)二線城市辦公樓凈吸收達(dá)到84.1萬平方米，比前兩季度(48.9萬平方米)高出35.2萬平方米。

　　有趣的是，幾乎每個(gè)一線城市的主要租戶都來自金融、科技等新興產(chǎn)業(yè)或大型國(guó)有企業(yè)?？梢?，目前這些行業(yè)在經(jīng)濟(jì)低迷的情況下，抗壓能力相對(duì)較強(qiáng)，大型國(guó)有企業(yè)“不缺錢”。

　　本季度，上海有兩棟甲級(jí)寫字樓進(jìn)入市場(chǎng)，分別是唯品會(huì)總部大廈和阿里中心。兩個(gè)項(xiàng)目都在琶洲，都是總部寫字樓，業(yè)主自用比例接近90%。此外，金融企業(yè)和國(guó)有企業(yè)對(duì)辦公樓的購(gòu)買需求大幅增加，他們最喜歡琶洲和珠江新城的在建項(xiàng)目。

　　國(guó)有企業(yè)等自用買家在上海購(gòu)買辦公樓的需求不斷增加。

　　上海的租賃需求主要是國(guó)內(nèi)企業(yè)。其中，大健康產(chǎn)業(yè)辦公需求占比首次超過14%，比上季度增長(zhǎng)5倍，成為第三季度上海第三大租賃需求來源。

　　來自科技新媒體和醫(yī)藥行業(yè)的租賃需求持續(xù)增長(zhǎng)，上海內(nèi)資證券公司和律師事務(wù)所繼續(xù)活躍。

　　從CBD到新興地區(qū)的大量企業(yè)轉(zhuǎn)移到新興地區(qū)

　　可以看出，出于租金和政策的考慮，租戶越來越喜歡城市的新興商業(yè)區(qū)。第三季度，越來越多的案例從市中心搬到新興地區(qū)。

　　多家律師事務(wù)所和會(huì)計(jì)事務(wù)所在南京新成立或搬遷到河西板塊，提高了寫字樓租賃市場(chǎng)的活躍度。

　　專業(yè)服務(wù)業(yè)租賃需求旺盛的西安和沈陽(yáng)，其中西安的服務(wù)業(yè)在高新南區(qū)新租交易中做出了近25%的貢獻(xiàn)。

　　在上海，猿人輔導(dǎo)、作業(yè)幫、一對(duì)一領(lǐng)導(dǎo)等行業(yè)龍頭企業(yè)積極擴(kuò)張，貢獻(xiàn)了數(shù)萬平方米的租賃需求。本季度Xi安的大規(guī)模交易也主要來自在線教育行業(yè)。

　　在上海，第三季度，非中央?yún)^(qū)吸收了全市96%的寫字樓租賃需求。在上海麗澤地區(qū)，許多企業(yè)被吸引搬遷，因?yàn)樽饨鸨绕渌诵纳虡I(yè)區(qū)便宜近一半。

　　為留住考慮搬遷到非中央商務(wù)區(qū)的上海租戶，中央商務(wù)區(qū)業(yè)主在續(xù)約條件上采取了更靈活的措施。