寫字樓

　　1.交通區(qū)位

　　辦公樓一般位于城市核心區(qū)域，高端辦公樓往往占據(jù)CBD地鐵、公交等樞紐區(qū)域。這些地區(qū)價(jià)值高，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，甚至輻射全市，有利于企業(yè)吸收各地人才，維護(hù)客戶交流，對外發(fā)展交流。

　　工業(yè)園區(qū)一般位于城市外緣郊區(qū)，交通便利性較低。周邊地區(qū)處于發(fā)展?fàn)顟B(tài)，需要很長時(shí)間才能發(fā)展完善。

　　2.行業(yè)聚集

　　無論是商業(yè)區(qū)還是工業(yè)園區(qū)，都或多或少會(huì)形成產(chǎn)業(yè)集聚現(xiàn)象。如著名的三個(gè)國家CBD-上海商務(wù)中心區(qū)、上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、上海天河中央商務(wù)區(qū)，以金融業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；但此外，科技、咨詢等行業(yè)企業(yè)分布在該地區(qū)。

　　在更多城市小規(guī)模、不知名的商業(yè)區(qū)，行業(yè)集聚效應(yīng)不明顯，企業(yè)更有可能進(jìn)入復(fù)雜的行業(yè)，完全有可能出現(xiàn)“樓上網(wǎng)絡(luò)游戲企業(yè)，樓下是制藥企業(yè)”的情況。

　　工業(yè)園區(qū)顯然更關(guān)注特定產(chǎn)業(yè)。例如，位于上海浦東的國家高新技術(shù)園區(qū)張江高新技術(shù)園區(qū)，以生物醫(yī)藥、集成電路和軟件產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。該地區(qū)還有張江人工智能集聚區(qū)、張江機(jī)器人谷、張江細(xì)胞產(chǎn)業(yè)園等特色工業(yè)園區(qū)，具有不同的定位。園區(qū)企業(yè)可以優(yōu)勢互補(bǔ)，資源共享，開放產(chǎn)業(yè)鏈上下游，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)整合協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　總之，寫字樓更“雜”，工業(yè)園區(qū)更“?！?。

　　3.辦公環(huán)境

　　高聳的玻璃幕墻建筑，明亮的大理石地磚大廳，高速智能電梯。這些都是辦公樓（尤其是甲級(jí)辦公樓）環(huán)境的組成部分。在其中，你可以感覺到“高”、“現(xiàn)代”辦公環(huán)境帶來了強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍。在這里工作不僅可以提高員工的快樂，而且可以直接提高企業(yè)形象水平，促進(jìn)業(yè)務(wù)合作。

　　工業(yè)園區(qū)是一個(gè)低密度的建筑社區(qū)，遠(yuǎn)離城市中心區(qū)，來到低價(jià)城市周邊，具有強(qiáng)大的工業(yè)磁吸效應(yīng)，承擔(dān)大量企業(yè)辦公需求（往往與生產(chǎn)能力捆綁），空間面積較大。此外，園區(qū)綠化率高，步道、健身房等配套設(shè)施完善，員工下班后可自由活動(dòng)放松。

　　此外，一些專業(yè)園區(qū)還可以根據(jù)企業(yè)需求量身定制空間，增加樓層高度，配置化工安全生產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)等，這是商業(yè)區(qū)辦公樓難以實(shí)現(xiàn)的。

　　4.配套服務(wù)

　　工業(yè)園區(qū)由園區(qū)統(tǒng)一管理，經(jīng)常為企業(yè)提供投融資對接、工商財(cái)稅、法律咨詢、人事企業(yè)管理、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、研發(fā)設(shè)計(jì)平臺(tái)對接等一系列服務(wù)，不僅可以減輕企業(yè)經(jīng)營負(fù)擔(dān)，節(jié)省大量時(shí)間成本，而且有效幫助企業(yè)（特別是初創(chuàng)企業(yè)）的長期成長和發(fā)展。

　　辦公樓大多為企業(yè)提供印刷、清潔、維護(hù)等常規(guī)服務(wù)。除了少數(shù)聯(lián)合辦公和大眾創(chuàng)新空間外，它們基本上沒有幫助企業(yè)的成長。然而，隨著科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展，辦公運(yùn)營商在建筑智能化方面下了很大的功夫。我們經(jīng)?？吹健?A寫字樓”就是這樣，“5A”指的是OA（智能辦公）、BA(建筑自動(dòng)化)、CA(智能通信傳輸)、FA(智能消防)、SA（智能安全）。一系列專業(yè)高效的物業(yè)管理服務(wù)，是辦公樓不可忽視的特點(diǎn)。

　　工業(yè)園區(qū)的入駐成本較低。一方面，由于地理位置的限制，工業(yè)園區(qū)本身的租金單價(jià)低于商業(yè)區(qū)的寫字樓。在58個(gè)城市的寫字樓租賃頁面上，以上海為例，我想找到1~3元/㎡工業(yè)園區(qū)寫字樓/天價(jià)很容易，但商務(wù)區(qū)寫字樓最高可達(dá)10元/㎡/天。

　　另一方面，工業(yè)園區(qū)承擔(dān)著當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要任務(wù)，政府支持不斷增加，為園區(qū)企業(yè)提供財(cái)政、稅收、補(bǔ)貼等財(cái)政支持，引導(dǎo)園區(qū)進(jìn)一步為特定企業(yè)提供租金補(bǔ)貼；園區(qū)還可以與當(dāng)?shù)卣雠_(tái)的財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免、人才或項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)等優(yōu)惠政策建立橋梁。

　　寫字樓多為市場化租賃，寫字樓通過收租盈利，雙方明碼標(biāo)價(jià)。雖然租戶仍有議價(jià)空間，但缺乏專項(xiàng)政策支持和政府優(yōu)惠政策加碼?？偟膩碚f，結(jié)算成本比較高。