日前，仲量聯(lián)行發(fā)布了《 解構(gòu)深圳發(fā)展40年與辦公樓市場格局展望》研究報告，回顧深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)40年經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、基建等方面的成就，在城市呈現(xiàn)“多中心”發(fā)展的格局下，仲量聯(lián)行提出“內(nèi)環(huán)+中環(huán)”的概念，預(yù)測深圳辦公樓市場的需求，探討未來機(jī)遇。

　　仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅：“深圳由一個邊陲小鎮(zhèn)經(jīng)過短短四十年的發(fā)展便成為全國的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)和國際化創(chuàng)新城市，其根本原因正是深圳作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)能夠力行改革、堅持開放、敢闖敢試、勇于創(chuàng)新?！鄙钲诘慕?jīng)濟(jì)體量已然位列全國第三，高速的經(jīng)濟(jì)增長吸引了大量的人才與勞動力，造就了深圳這個國內(nèi)最具移民精神的城市。

　　深圳辦公樓市場高速發(fā)展

　　順應(yīng)城市的建設(shè)軌跡，深圳辦公樓市場也經(jīng)歷了二十多年的飛躍發(fā)展。近十年間，深圳辦公樓市場多處于供需兩旺的狀態(tài)，從2015年開始迎來了爆發(fā)式增長，截至2020年二季度，甲級辦公樓存量已經(jīng)達(dá)到2000年年底存量的30倍以上。而需求方面，近幾年來，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，來自這兩個行業(yè)的租賃需求基本占全市的50-70%。

　　深圳甲級辦公樓市場物業(yè)分布

　　同一時期，高新技術(shù)企業(yè)將非生產(chǎn)部門的辦公空間從產(chǎn)業(yè)園升級至甲級辦公樓的趨勢非常明顯，且他們還是深圳辦公樓市場里最積極尋求擴(kuò)租機(jī)會的群體之一。深圳具有優(yōu)勢的高新技術(shù)類細(xì)分領(lǐng)域，如社交媒體、芯片設(shè)計與制造、云服務(wù)等不但在近五年中增長迅猛，且未來大有加速增長的趨勢。

　　深圳是中國內(nèi)地金融業(yè)占GDP比重最高的城市之一。金融業(yè)作為深圳四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，該行業(yè)租戶雖然在各區(qū)都有分布，但最集中的還是在福田中央商務(wù)區(qū)。

　　全市及三個細(xì)分市場亮點(diǎn)及甲級辦公樓近五年成交租戶行業(yè)分布

　　新興商務(wù)區(qū)未來可期

　　仲量聯(lián)行將已經(jīng)成熟的蔡屋圍-福田-后海/科技園片區(qū)視作深圳的“內(nèi)環(huán)”，將深圳地鐵5號線沿線區(qū)域視作深圳的“中環(huán)”。 “中環(huán)”商務(wù)區(qū)的前景相當(dāng)樂觀，片區(qū)內(nèi)外交通基建的完善將是加速這些“中環(huán)”商務(wù)區(qū)成熟的首要因素，同時，大型高新技術(shù)企業(yè)、其他有大面積辦公需求和成本節(jié)約需求的企業(yè)、以及承租能力相對低的中小企業(yè)都將向“中環(huán)”商務(wù)區(qū)集中。

　　仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示：“中環(huán)商務(wù)區(qū)的成熟將進(jìn)一步奠定深圳辦公樓市場的‘多中心’格局，而‘多中心’不僅意味著更多的產(chǎn)業(yè)載體，還能夠大幅提升非核心區(qū)及城市近郊的土地價值，促進(jìn)土地的高效利用，并引導(dǎo)城市不同區(qū)域的平衡發(fā)展?！?/p>

　　深圳核心商務(wù)區(qū)與新興商務(wù)區(qū)分布

　　兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)持續(xù)支撐辦公樓市場需求

　　高新技術(shù)與金融兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)在深圳的空間布局上，呈現(xiàn)出核心商務(wù)區(qū)與新興商務(wù)區(qū)全面覆蓋的特點(diǎn)，也在很大程度上促進(jìn)了核心商務(wù)區(qū)與新興商務(wù)區(qū)的錯位共同發(fā)展。其與“多中心”發(fā)展格局的契合意味著深圳辦公樓市場將延續(xù)供需兩旺的態(tài)勢。

　　高新技術(shù)與金融產(chǎn)業(yè)受疫情影響相對較小，部分高新技術(shù)巨頭企業(yè)甚至還因疫情獲益，擴(kuò)張需求較強(qiáng)，而金融業(yè)也已走出金融去杠桿的陰霾，需求開始反彈。仲量聯(lián)行預(yù)計來自這兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的大量需求將涌向新興商務(wù)區(qū)。即便深圳市場面臨大量新增供應(yīng)，供過于求的狀態(tài)中短期內(nèi)難以改變，但空置壓力估計不會進(jìn)一步上升，而租金在短期內(nèi)仍將下行，在中長期則有望企穩(wěn)反彈。

　　2019-2022年深圳甲級辦公樓物業(yè)市場

　　從長遠(yuǎn)來看，仲量聯(lián)行估計上述新興商務(wù)區(qū)將在2025-2030年間達(dá)到成熟，屆時，對這些區(qū)域的需求將進(jìn)一步增長，且這些需求在全市的占比將繼續(xù)提升。而這些新興商務(wù)區(qū)的新增供應(yīng)預(yù)計在2030年前基本面市，供需關(guān)系將更趨平衡，租金水平也將迎來較快增長。