商業(yè)地產(chǎn)

　　2022年，受經(jīng)濟下行壓力和疫情影響，服務(wù)業(yè)和消費活動受到較大影響，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新報告，2022年1月至11月，全國商業(yè)用房銷售面積7234萬平方米，同比下降3.9%；辦公樓銷售面積2820萬平方米，同比增減0.3%，二季度以來單月增速轉(zhuǎn)為負(fù)。辦公樓租賃方面，重點城市主要商業(yè)區(qū)租金連續(xù)三個季度下降，其中第三季度下降0.17%。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶近日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，對于商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢，“從長遠(yuǎn)來看，我國大規(guī)模市場優(yōu)勢依然存在，商業(yè)地產(chǎn)仍有較大的發(fā)展空間。隨著各項穩(wěn)定經(jīng)濟政策的有效實施，服務(wù)業(yè)經(jīng)濟和消費市場的恢復(fù)可能會推動商業(yè)地產(chǎn)市場的穩(wěn)步復(fù)蘇?！?/p>

　　5月份商業(yè)房銷售面積連續(xù)下降

　　報告顯示，11月份全國商業(yè)用房銷售面積608萬平方米，同比下降30.8%。7月以來，商業(yè)用房月銷售面積連續(xù)5個月同比下降。

　　11月，全國辦公樓銷售面積212萬平方米，同比下降33.6%；今年第三季度以來，除9月份外，辦公樓月銷售面積同比下降。

　　根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)辦公樓租金指數(shù)對全國重點城市主要商業(yè)區(qū)辦公樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2022年第三季度，全國重點城市主要商業(yè)區(qū)辦公樓平均租金為4.75元/平方米/天，環(huán)比下降0.17%。

　　來源：中指研究院

　　2022年，全國重點城市主要商業(yè)區(qū)寫字樓平均租金連續(xù)三個季度下降。雖然三季度以來穩(wěn)定經(jīng)濟、幫助企業(yè)、救助企業(yè)的一系列政策持續(xù)有效，經(jīng)濟呈現(xiàn)復(fù)蘇趨勢，但寫字樓租賃市場需求恢復(fù)緩慢，大部分商業(yè)區(qū)寫字樓租金下降。

　　今年上半年，疫情影響加上居民收入增長放緩，消費者消費行為更加保守，中國消費市場整體壓力，商店租賃市場也面臨下行壓力，購物中心商店和商業(yè)街商店的租金價格趨勢不同。

　　根據(jù)對全國重點城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，上半年我國主要商業(yè)街商鋪租金水平持續(xù)下降，跌幅較2021年下半年有所擴大；重點商圈（購物中心）商鋪租金水平整體持續(xù)上升，但漲幅較2021年下半年有所收窄。

　　其中，由全國重點城市100條商業(yè)街商鋪組成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為24.70元/平方米/天，環(huán)比下降0.46%，較2021年下半年下降0.14個百分點；百大購物中心（百大購物中心）由100家典型購物中心的20家商鋪組成MALL）平均商鋪租金為26.96元/平方米/天，環(huán)比增長0.14%，較2021年下半年收窄0.18個百分點。

　　來源：中指研究院

　　商業(yè)地產(chǎn)仍有較大發(fā)展空間

　　曹晶晶表示，今年商業(yè)地產(chǎn)供需兩端均表現(xiàn)趨弱。不僅出現(xiàn)需求減弱，而且企業(yè)拿地、開工投資意愿均減弱，純商辦用地供需均縮量，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額、新開工面積同比均下降。

　　11月份，全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額為9845億元，同比下降14.5%，降幅較上年同期擴大11.5個百分點；新開工面積為7608萬平方米，同比下降41.2%，降幅較上年同期擴大20.9個百分點。

　　辦公樓開發(fā)投資額為4826億元，同比下降11.3%，降幅較上年同期擴大5.2個百分點。新開工面積為2870萬平方米，同比下降39.1%，降幅較上年同期擴大19.8個百分點。

　　全國300城商辦用地推出面積為18652萬平方米，同比下降21.8%；成交面積為13352萬平方米，同比下降18.3%。成交樓面均價為2338元/平方米，同比小幅下跌3.7%，平均溢價率為4.3%，同比下降0.7個百分點。

　　來源：中指研究院

　　從城市劃分來看，1-11月，一線城市商業(yè)用地的推出和交易面積分別為635萬平方米和592萬平方米，同比下降25.2%和26.7%；二線城市商業(yè)用地的推出和交易面積分別為5902萬平方米和4391萬平方米，同比下降20.7%和24.6%；三四線城市商業(yè)用地的推出和交易面積分別為12115萬平方米和8369萬平方米，同比下降22.1%和13.8%。

　　“當(dāng)前新房市場規(guī)模達到頂峰，企業(yè)需要改變發(fā)展模式時，持有業(yè)務(wù)可以給企業(yè)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，提高短期償付能力，也是企業(yè)規(guī)模和業(yè)績的第二增長曲線。因此，龍頭企業(yè)仍相對堅定地發(fā)展和優(yōu)化持有業(yè)務(wù)，但經(jīng)營政策更注重穩(wěn)定，強調(diào)經(jīng)營效率和經(jīng)營質(zhì)量的提高?！?/p>

　　曹晶晶認(rèn)為，“2023年，外需對經(jīng)濟發(fā)展的支撐作用可能逐漸減弱，國內(nèi)需求需要努力，但短期內(nèi)疫情的影響仍然存在。雖然疫情防治政策繼續(xù)優(yōu)化，但效果仍需要時間。從長遠(yuǎn)來看，中國的大規(guī)模市場優(yōu)勢仍然存在，商業(yè)地產(chǎn)仍有很大的發(fā)展空間。隨著穩(wěn)定經(jīng)濟政策的有效努力，服務(wù)業(yè)經(jīng)濟和消費市場的恢復(fù)可能會推動商業(yè)地產(chǎn)市場的穩(wěn)步復(fù)蘇?！?/p>