寫字樓

　　新京報(bào)訊 （記者張曉蘭）12月27日，戴德梁行發(fā)布《2022年四季度上海寫字樓零售市場(chǎng)報(bào)告》。報(bào)告指出，上海寫字樓市場(chǎng)活躍度雖持續(xù)下滑，但隨著疫情政策的放開，預(yù)計(jì)從明年二季度開始市場(chǎng)將逐漸恢復(fù)正常，市場(chǎng)成交量將迎來大幅提升。

　　上海寫字樓市場(chǎng)凈吸納量、租金雙降

　　2022年全年，上海寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)達(dá)42.4萬平方米，較2021年下降32%。

　　受疫情、經(jīng)濟(jì)下行壓力和外部環(huán)境不確定性等多重因素影響，部分企業(yè)出現(xiàn)縮減面積和退租的現(xiàn)象，四季度，上海全市的寫字樓市場(chǎng)凈吸納量為-11.2萬平方米，其中，五大核心商圈的寫字樓市場(chǎng)凈吸納量為-8.8萬平方米。

　　而從全年數(shù)據(jù)來看，2022年，上海全市寫字樓市場(chǎng)凈吸納量?jī)H為約17.29萬平方米，其中，五大核心商圈僅占了3815平方米，同比分別下降79%和99%。新項(xiàng)目的入市以及市場(chǎng)活躍度的持續(xù)下滑令空置率繼續(xù)上揚(yáng)。

　　從租金方面來看，2022年，上海全市寫字樓市場(chǎng)租金環(huán)比下降2.8%，同比下降4.8%至每月每平方米321.5元；其中，五大核心商圈租金則環(huán)比下降2.4%、同比下降3.7%至每月每平方米375.1元。

　　生物醫(yī)藥行業(yè)寫字樓租賃需求增長(zhǎng)明顯

　　四季度，在上海寫字樓市場(chǎng)租賃成交中，高科技、金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)繼續(xù)位居成交前三甲，分別占所有行業(yè)總成交面積的43.9%、19.1%和14.1%。

　　縱觀2022年全年，高科技業(yè)寫字樓租賃成交占比有所下降，占所有行業(yè)總成交面積的39.3%，同比下降16.2個(gè)百分點(diǎn)。而生物醫(yī)藥行業(yè)在國(guó)家政策的大力支持下繼續(xù)繁榮，成交占所有行業(yè)總成交面積的6.5%，同比上升2.0個(gè)百分點(diǎn)。

　　而從成交類型方面來看，續(xù)約占比在所有成交類型中繼續(xù)上升。2022年全年，續(xù)約占所有成交類型的比例為26%，分別較2021年全年和2020年全年上升6.4個(gè)百分點(diǎn)和7.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　戴德梁行北區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管廉峰哲表示，預(yù)計(jì)從明年二季度開始，寫字樓市場(chǎng)租賃將逐漸恢復(fù)正常，未來一年，大量的新增供應(yīng)和下調(diào)的租金將為租戶迎來較好的租賃談判窗口期，市場(chǎng)成交量將迎來大幅提升。與此同時(shí)，戴德梁行北區(qū)研究部主管魏東表示，黨的“二十大”和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均為中國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展定了基調(diào)，未來高端制造業(yè)、生物醫(yī)藥、綠色能源、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、科技金融等相關(guān)領(lǐng)域，仍將成為未來上海寫字樓市場(chǎng)的主要需求來源。

　　辦公業(yè)態(tài)仍為大宗交易市場(chǎng)成交主流

　　在大宗交易方面，2022年全年，上海大宗交易市場(chǎng)共錄得266億元，同比下降59%；成交宗數(shù)34宗，同比下降35.8%。

　　從物業(yè)類型來看，辦公/研發(fā)辦公是主流業(yè)態(tài)，占全年成交額的77%。從買家類型來看，內(nèi)資買家的成交額占比85%，而外資買家則對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)出了觀望態(tài)勢(shì)；自用型買家占比提升，達(dá)到48%，其中TMT、國(guó)企央企平臺(tái)、金融機(jī)構(gòu)買家交易依舊活躍，值得一提的是，生物醫(yī)藥、醫(yī)美行業(yè)及出版社、行業(yè)協(xié)會(huì)可以說是今年新生自用型買家的代表，表現(xiàn)較為亮眼。此外，標(biāo)準(zhǔn)廠房、專業(yè)產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)租公寓及商辦業(yè)態(tài)等也將受到投資人關(guān)注。

　　對(duì)此，戴德梁行北區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事楊蕾表示：“疫情政策放開后，投資機(jī)構(gòu)差旅考察將不再受限，預(yù)計(jì)明年上半年大宗交易市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)小爆發(fā)?！?/p>

　　此外，報(bào)告還披露了上海產(chǎn)業(yè)園租賃情況。截至2022年底，上海市產(chǎn)業(yè)園總存量達(dá)到3345萬平方米，從土地出讓情況來看，新增供應(yīng)主要集中在亦莊及大興區(qū)域；從租金來看，工業(yè)廠房市場(chǎng)全含平均租金達(dá)到2.8元/平方米/天，受高精尖產(chǎn)業(yè)政策驅(qū)動(dòng)，間接抵消了近幾年的疫情影響，廠房租金為小幅波動(dòng)上漲態(tài)勢(shì)，整體保持穩(wěn)定。