寫(xiě)字樓

　　受疫情影響，房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)調(diào)整周期，今年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求，投資方面明顯面臨壓力。

　　在多方向政策調(diào)整和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期下，多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)將在2023年復(fù)蘇，供應(yīng)增加也將在一定程度上提高空置率。　　

根據(jù)高力國(guó)際12月26日發(fā)布的報(bào)告，2022年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)全年凈吸納量為-38.與去年相比，7萬(wàn)平方米的凈吸收量為289.1萬(wàn)平方米，空置率為16.1%，同比增長(zhǎng)2.2個(gè)百分點(diǎn)，凈有效租金較去年同期下降3.5%。

　　報(bào)告指出，市場(chǎng)分化嚴(yán)重，第四季度甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)明顯恢復(fù)，年度需求呈現(xiàn)“觸底回升”而乙級(jí)市場(chǎng)和工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)則面臨著巨大的壓力，需求方面表現(xiàn)疲軟。

　　受寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃端和投資市場(chǎng)信心低迷的影響，今年以來(lái)，上海大宗交易市場(chǎng)活躍度較低。

　　高力國(guó)際資本市場(chǎng)及投資服務(wù)副董事嚴(yán)寒指出，截至2022年，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)已實(shí)現(xiàn)大宗交易24筆，成交面積97萬(wàn)平方米，總成交額253.9億元。雖然第四季度市場(chǎng)流動(dòng)性明顯增加，交易面積較大，但與去年相比，600億大宗交易量大幅下降。

　　今年第四季度，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求持續(xù)小幅回升，凈吸收量轉(zhuǎn)正至4.2萬(wàn)平方米。然而，由于第二季度和第三季度的凈吸收量為負(fù)值，年底的恢復(fù)并沒(méi)有恢復(fù)到正值。

　　在供給方面，原本計(jì)劃在第四季度進(jìn)入市場(chǎng)的新項(xiàng)目被推遲到2023年，全年只有一個(gè)新項(xiàng)目進(jìn)入核心甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)。2022年新增供給壓力明顯降低，空置率同比增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，租金環(huán)比下降1.7%至331元/月/平方米。

　　高麗國(guó)際華北研究部負(fù)責(zé)人盧明認(rèn)為，影響2022年市場(chǎng)需求走勢(shì)的核心因素有四個(gè)，即疫情封控的持續(xù)影響、企業(yè)保守預(yù)期下的辦公擴(kuò)張意愿不足不足，大部分企業(yè)在辦公租賃方面保持降本增效戰(zhàn)略，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)辦公需求大幅萎縮。

　　“要不是金融業(yè)對(duì)上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求支撐，今年的寫(xiě)字樓市場(chǎng)將更加困難?！标懨鞅硎?。

　　根據(jù)世邦魏理仕研究部的統(tǒng)計(jì)，在過(guò)去三年中，非銀行金融和科技互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)新和發(fā)展是上海的辦公需求“雙引擎”，金融業(yè)和TMT三年來(lái)，總租賃面積增加了4.2個(gè)百分點(diǎn)至50.8%，其中今年金融甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃面積占30%。

　　所以，在市場(chǎng)波動(dòng)的情況下，金融業(yè)相對(duì)集中的核心商圈依然強(qiáng)勁。根據(jù)國(guó)際數(shù)據(jù)，2022年，CBD，東城區(qū)商務(wù)區(qū)及金融街(5).400,0.01、0.19%)寫(xiě)字樓出租率相對(duì)穩(wěn)定，在建的麗澤金融商務(wù)區(qū)吸納量增長(zhǎng)最為明顯。

　　據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，近8年來(lái)，生命科學(xué)行業(yè)對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求增長(zhǎng)率排名第一，CBD上海也是生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)的主要聚集區(qū)，吸引了全市45%的生命科學(xué)企業(yè)進(jìn)入甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

　　作為2021年需求最強(qiáng)的行業(yè)，今年互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的租賃需求大幅減少。根據(jù)高力國(guó)際的數(shù)據(jù)，在5000多平方米的大宗租賃交易(不含續(xù)租)中，2021年，該行業(yè)在整個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租用了130多萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓，而2022年則大幅減少到不到30萬(wàn)平方米，不到去年的25%。

　　即使互聯(lián)網(wǎng)龍頭企業(yè)在行業(yè)調(diào)整周期中需要整合辦公空間，年初的退租行為對(duì)高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)影響不大，因?yàn)榇蟛糠滞俗饷娣e集中在非標(biāo)準(zhǔn)和改造項(xiàng)目上，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)仍然是甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主力軍。

　　受影響較大的是B級(jí)，工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)。僅在2022年第一季度，工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)就迅速降溫，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)租賃交易比例大幅下降至22%左右。與前幾個(gè)季度超過(guò)50%的交易比例相比，擴(kuò)張速度明顯放緩。

　　截至今年年底，望京酒仙橋、中關(guān)村(6)等互聯(lián)網(wǎng)科技產(chǎn)業(yè)聚集的北部子市場(chǎng).200,-0.06、-0.96%)和上地目前都處于需求不足、主力租戶行業(yè)面積調(diào)整的階段，空置率分別同比增長(zhǎng)20%、7.2%和7.7%。

　　高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)海表示，“十四五”這一時(shí)期將是深化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型只是整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個(gè)縮影。當(dāng)龍頭企業(yè)開(kāi)始調(diào)整，隨后的行業(yè)新力量不足以支撐經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)，將形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展的差距期。

　　這一時(shí)期也是辦公樓市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)重性和不確定性逐漸增強(qiáng)的時(shí)期。辦公樓市場(chǎng)作為產(chǎn)業(yè)改革的載體，見(jiàn)證并享受著產(chǎn)業(yè)繁榮帶來(lái)的發(fā)展紅利。它還需要被動(dòng)地承受產(chǎn)業(yè)改革帶來(lái)的痛苦，陪伴企業(yè)共同成長(zhǎng)。

　　展望2023年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體走勢(shì)，高力國(guó)際認(rèn)為，需求方繼續(xù)回暖是可以預(yù)料的，但由于客觀因素，空置率的上升也是不可避免的。

　　嚴(yán)區(qū)海表示，疫情對(duì)2023年的影響將在一季度后逐漸減弱，對(duì)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)活動(dòng)的影響也將大大降低。此外，年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總基調(diào)。隨著市場(chǎng)預(yù)期的增強(qiáng)，企業(yè)擴(kuò)張的意愿將繼續(xù)提高，這將有助于釋放辦公需求。

　　與此同時(shí)，2023年，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給的增加將在一定程度上提高空置率。

　　2023年，新增甲級(jí)項(xiàng)目超過(guò)64萬(wàn)平方米將進(jìn)入市場(chǎng)，累計(jì)新增供給壓力將集中釋放，其中北方子市場(chǎng)新增甲級(jí)項(xiàng)目29萬(wàn)平方米，待退區(qū)近40-50萬(wàn)平方米。特別是2023年，北方互聯(lián)網(wǎng)科技產(chǎn)業(yè)集聚的子市場(chǎng)仍將面臨供過(guò)于求、企業(yè)持續(xù)退租的影響。

　　“需求恢復(fù)需要時(shí)間，與短期內(nèi)集中供應(yīng)和持續(xù)釋放的退租面積的影響疊加?！标懨黝A(yù)計(jì)，明年上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率將上升3-5個(gè)百分點(diǎn)，由于北方市場(chǎng)疲軟，市場(chǎng)凈有效租金將繼續(xù)小幅下降。

　　仲量聯(lián)行華北研究部負(fù)責(zé)人米洋也持有類似觀點(diǎn)。預(yù)計(jì)2023年上半年市場(chǎng)需求將達(dá)到穩(wěn)定復(fù)蘇的信號(hào)，大面積空置的項(xiàng)目業(yè)主將采取更激進(jìn)的租賃策略，租金將進(jìn)一步觸底。2023年下半年，市場(chǎng)將停止下跌實(shí)現(xiàn)小幅復(fù)蘇。