寫字樓

　　影響寫字樓租金和空置率的因素分析

　　首先，GDP是影響租金的主要因素。

　　GDP增長率是影響辦公樓租金的最重要因素。以上海核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓為例，選擇對數(shù)租金指數(shù)作為自變量回歸分析，GDP，空置率和供應(yīng)量作為自變量。

　　結(jié)果顯示，GDP上漲1個百分點(diǎn)，辦公樓租金上漲0.269%；空置率和供應(yīng)對租金的影響沒有通過統(tǒng)計(jì)檢查，年度數(shù)據(jù)對租金的影響非常有限。

　　辦公樓租金有一定的自我調(diào)整機(jī)制，會調(diào)整去年的偏差平衡值(模型中的)ECM項(xiàng))。如果上一期寫字樓租金過高，本期租金增速會降低。

　　二、近年來空置率上升的原因。

　　近年來，上海寫字樓空置率上升主要是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，市場無法吸收分階段高供應(yīng)的寫字樓；2020年，新冠肺炎疫情短暫停止經(jīng)濟(jì)增長，空置率進(jìn)一步上升。

　　從2000年開始，可以分為三個周期。從2000年第一季度到2008年第四季度，寫字樓空置率先下降，然后上升。

　　第二個周期是從2009年第一季度到2018年第四季度：經(jīng)濟(jì)增長復(fù)蘇后，空置率逐漸下降，達(dá)到2015年第三季度最低點(diǎn)。隨著2016年至2018年經(jīng)濟(jì)增長放緩和高供應(yīng)（近三年新供應(yīng)84萬平方米，前16年平均供應(yīng)41萬平方米），辦公樓空置率進(jìn)一步提高。

　　2019年至今是第三個周期：2019年第一季度，經(jīng)濟(jì)增速從上季度的6.8下降到5.7.經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)一步放緩。疫情對經(jīng)濟(jì)增長的影響使得已經(jīng)供應(yīng)的辦公樓無法有效吸收，空置率持續(xù)上升。預(yù)計(jì)未來辦公樓空置率將隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而下降。

　　三、需要注意的問題。

　　1.進(jìn)一步分析不同地區(qū)和類型的寫字樓市場。

　　寫字樓市場差異巨大，不同地區(qū)、不同類型的市場差異巨大。因此，有必要進(jìn)一步分析和評不同地區(qū)和類型辦公市場的發(fā)展，以便今后進(jìn)行管理。

　　2.可分析不同類型辦公樓的空置率來源。

　　分析不同來源的辦公空置率，為今后的管理提供參考。辦公空置率主要有三個來源：在供應(yīng)方面，新供應(yīng)的辦公從供應(yīng)到租賃有一定的周期，會形成部分空置；在需求方面，隨著經(jīng)濟(jì)增長率的變化，辦公樓的租賃需求波動，部分辦公樓將在經(jīng)濟(jì)周期的高點(diǎn)和低點(diǎn)之間形成空置；在單一資產(chǎn)層面，由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)、租金定價、區(qū)域供需關(guān)系等原因，部分辦公樓可能長期無法出租。可以對前兩個來源形成的辦公樓空置進(jìn)行監(jiān)測和評估，對資產(chǎn)水平有缺陷、長期無法出租的辦公樓可以通過商業(yè)租賃進(jìn)行處理。

　　3.關(guān)注未來寫字樓供應(yīng)。

　　我們需要關(guān)注未來三到五年上海的新供應(yīng)。一些市場機(jī)構(gòu)的研究表明，未來上海將有高寫字樓供應(yīng)，這將進(jìn)一步提高空置率。我們可以進(jìn)一步分析土地供應(yīng)、辦公開發(fā)和銷售周期、辦公開發(fā)商的生產(chǎn)計(jì)劃和地方政府的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，判斷上海后期的辦公供應(yīng)，評估其影響。