寫字樓

　　很多人在投資寫字樓或租賃寫字樓時(shí)，會考慮寫字樓的租金、位置、交通和配套設(shè)施，尤其是低價(jià)房。然而，當(dāng)他們跑過去看的時(shí)候，他們發(fā)現(xiàn)寫字樓的利用率很低，單價(jià)看起來很便宜。仔細(xì)計(jì)算，他們非常痛苦。那么寫字樓的利用率是多少呢？

　　寫字樓利用率的實(shí)際意義在于實(shí)用面積與建筑面積的比值。大多數(shù)寫字樓的初始利用率在70%左右，少數(shù)可以達(dá)到80%。部分高層辦公樓利用率在60%左右，部分工業(yè)園區(qū)辦公樓利用率較高，基本在80%以上。但市場上現(xiàn)有辦公樓利用率基本調(diào)整，難以超過70%。

　　一般來說，二房東的物業(yè)利用率在40%左右（可能是60%）。為什么二房東的房屋利用率這么低？例如，二房東租了一套3000平方米的房子，自己做隔斷和裝修。100平方米的房子說是120平方米。如果有客戶實(shí)際測量，二房東只需說衛(wèi)生間，電梯間共用后只剩下100平方米，而3000平方米的房子隔斷十幾個(gè)，可以增加平整面積，這就是二房東辦公室利用率低的原因。相反，一手業(yè)主的物業(yè)利用率在70%左右。當(dāng)然，有些業(yè)主會學(xué)習(xí)二房東的做法。

　　因此，無論是投資辦公樓還是租賃辦公樓，單純考慮價(jià)格都是不可靠的，價(jià)格水平需要綜合考慮。由于市場上二房東的存在，辦公樓的利用率可以自由調(diào)整，二房東對租戶的個(gè)性化需求更具包容性，比如改變格局、搭配家具、降價(jià)，他們有精力做這些事情更專業(yè)，但一手業(yè)主可能沒有太多精力來滿足客戶的多樣化需求。

　　很多人說，二房東的存在提高了辦公樓的租賃價(jià)格，但他們確實(shí)通過自己的手段活躍了市場，讓更多的租戶能夠進(jìn)入辦公室。我們應(yīng)該知道，辦公樓的利用率直接關(guān)系到價(jià)格。無論是大業(yè)主還是二房東，租戶在看房時(shí)都要多了解，不能僅僅憑價(jià)格數(shù)字就覺得貴還是便宜。