商業(yè)地產(chǎn)

　　中新經(jīng)緯11月21日電(姜瑩)在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)平淡甚至低潮的背景下，行業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目依然如雨后春筍般涌現(xiàn)。

　　事實(shí)上，縱觀近年來(lái)各家房地產(chǎn)企業(yè)的重要行動(dòng)，不難發(fā)現(xiàn)其擴(kuò)張比以前更加謹(jǐn)慎。其中，一個(gè)接一個(gè)，一個(gè)接一個(gè)。“默契”在輕資產(chǎn)領(lǐng)域邁出戰(zhàn)略步伐，將輕資產(chǎn)模式視為商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展的新規(guī)律。

　　2020年10月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)正式啟動(dòng)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型；2021年3月，龍湖商業(yè)表示將全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)模式；2021年，大悅城控股也到了全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)路線的節(jié)點(diǎn)。

　　這些商業(yè)地產(chǎn)龍頭玩家對(duì)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的進(jìn)一步定位是“輕資產(chǎn)可能成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)穿越寒冬的唯一規(guī)則”等待行業(yè)論斷進(jìn)入現(xiàn)實(shí)最真實(shí)的寫(xiě)照。

　　那么，當(dāng)土地紅利和金融紅利不再存在時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的下一片藍(lán)海真的屬于輕資產(chǎn)嗎？在輕資產(chǎn)軌道上，如何抓住賽點(diǎn)？

　　股票時(shí)代的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)模式

　　隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)面臨著外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境和社會(huì)環(huán)境的多重變化。

　　經(jīng)過(guò)近20年的廣泛擴(kuò)張和發(fā)展，房地產(chǎn)似乎進(jìn)入了下半年股票發(fā)展的時(shí)代。據(jù)估計(jì)，2020年中國(guó)20個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)存量已超過(guò)2億㎡，預(yù)計(jì)2030年全國(guó)購(gòu)物中心存量面積將達(dá)到7.1億㎡。在疫情下，購(gòu)物中心的整體數(shù)量和數(shù)量仍在增長(zhǎng)，這也提供了合理的證據(jù)：2021年，全國(guó)新開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目545個(gè)，規(guī)模超過(guò)4700萬(wàn)平方米。

　　行業(yè)分析認(rèn)為，巨大的購(gòu)物中心股票給了股票轉(zhuǎn)型市場(chǎng)更大的發(fā)展空間，布局股票市場(chǎng)的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)。

　　另一方面，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控從未停止過(guò)。

　　2016年，國(guó)家定下“房住不炒”促進(jìn)房地產(chǎn)回歸民生屬性；2017年2月，在央行，“穩(wěn)健中性”下一階段新貨幣政策、中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議“既能抑制房地產(chǎn)泡沫，又能防止起伏。”在要求的雙重作用下，中國(guó)整體貨幣環(huán)境緊張。2020年5月，中國(guó)銀行業(yè)和保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)不斷出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)融資限制政策，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)行業(yè)獲取資金尋求發(fā)展的途徑和數(shù)額，突出行業(yè)融資難、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)萎縮、競(jìng)爭(zhēng)力下降等問(wèn)題。今年的政府工作報(bào)告明確指出“探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)發(fā)展”。在這種情況下，過(guò)去形成的?！案哓?fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)率”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式似乎有些不可持續(xù)。

　　同時(shí)，隨著人們生活水平的提高，新時(shí)代消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物中心的要求也越來(lái)越高，更加強(qiáng)調(diào)購(gòu)物中心的體驗(yàn)和社會(huì)功能，使當(dāng)前的商業(yè)房地產(chǎn)模式日益多樣化。

　　在多方影響下，商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，經(jīng)營(yíng)模式存疑，資金壓力過(guò)大“三座大山”此時(shí)，用于測(cè)試房地產(chǎn)企業(yè)的不僅是土地規(guī)模和金融資金，還有房地產(chǎn)企業(yè)的精耕細(xì)作和品牌管理能力。

　　不斷變化的市場(chǎng)影響著每一個(gè)企業(yè)，新的挑戰(zhàn)來(lái)了。轉(zhuǎn)型已成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的重要思路。面對(duì)萬(wàn)億股市，相關(guān)企業(yè)也看到了未來(lái)的發(fā)展方向：涉足輕資產(chǎn)，在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中創(chuàng)造優(yōu)勢(shì)。

　　與重資產(chǎn)模式相比，輕資產(chǎn)模式似乎更適合當(dāng)前殘酷的市場(chǎng)環(huán)境。前者直接持有投資物業(yè)，雖然可以充分享受資產(chǎn)增值帶來(lái)的收入，但存儲(chǔ)資金多，回報(bào)周期長(zhǎng)。后者存貨，固定資產(chǎn)比例低，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)快；企業(yè)投入更多資金集中于研發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)等行動(dòng)，塑造企業(yè)品牌聲譽(yù)，核心競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)；資源整合能力強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)效率高。

　　在此背景下，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)紛紛推出輕資產(chǎn)軌道，將多年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)浪潮推向新的故事線。作為長(zhǎng)期深耕商業(yè)地產(chǎn)的玩家，世茂商業(yè)也將輕資產(chǎn)服務(wù)輸出作為企業(yè)在行業(yè)下行勢(shì)頭下突破的重要手段。

　　房企群雄逐“鹿”突圍武器

　　輕資產(chǎn)模式的核心特征是放棄以往在重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式下?tīng)?zhēng)奪土地規(guī)模的經(jīng)營(yíng)模式，注重提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，提高企業(yè)品牌產(chǎn)出。

　　這就要求企業(yè)更加注重精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，提高運(yùn)營(yíng)能力；同時(shí)，要有更高的資源協(xié)調(diào)水平。因此，擁有一支經(jīng)驗(yàn)豐富、專業(yè)化程度高的管理團(tuán)隊(duì)的重要性不言而喻。世茂商業(yè)團(tuán)隊(duì)成員大多有十多年的工作經(jīng)驗(yàn)。曾擔(dān)任華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)等龍頭商業(yè)地產(chǎn)公司。他們?cè)陧?xiàng)目輸出方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)，具有全鏈條運(yùn)營(yíng)管理能力。這支長(zhǎng)期在市場(chǎng)上掙扎、思路先進(jìn)、管理經(jīng)驗(yàn)豐富的團(tuán)隊(duì)，在一定程度上已成為世茂商業(yè)近年來(lái)快速出口輕資產(chǎn)項(xiàng)目的重要基石。

　　成熟的產(chǎn)品體系是專業(yè)團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)專業(yè)管理輸出的手工武器，這對(duì)世茂的專業(yè)團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)也不例外。經(jīng)過(guò)18年的發(fā)展和探索，世茂商業(yè)建立了大型文化旅游綜合體商業(yè)、區(qū)域購(gòu)物中心和mini四條商業(yè)產(chǎn)品線（世茂國(guó)際中心、世茂廣場(chǎng)、世茂摩天城、世茂52+)以及兩條辦公產(chǎn)品線（世茂大廈、世茂智慧園LinkPark)，“寬厚”由一系列文化商業(yè)街和全場(chǎng)景商務(wù)服務(wù)組成的商業(yè)產(chǎn)品體系。此外，它還包括在內(nèi)。“靈石茂險(xiǎn)王”，“藍(lán)精靈”在內(nèi)的原創(chuàng)IP和國(guó)際IP。正是憑借產(chǎn)品體系的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，世茂商業(yè)才能保證穩(wěn)定的產(chǎn)品輸出。

　　世茂商業(yè)多元化產(chǎn)品陣營(yíng)

　　已經(jīng)“上道”關(guān)注輕資產(chǎn)模式的企業(yè)無(wú)一例外地突破了對(duì)內(nèi)部資源的單一依賴。他們致力于實(shí)現(xiàn)自己積累的顯性化，如自己積累的商業(yè)品牌和品牌資源平臺(tái)。這直觀地表明，龍頭企業(yè)有一批合作品牌，進(jìn)退合作共贏。對(duì)于世茂商業(yè)來(lái)說(shuō)，稀缺創(chuàng)新的品牌資源生態(tài)系統(tǒng)也是其外部管理產(chǎn)出的重要支撐。多年來(lái)，耐克、絲芙蘭、優(yōu)衣庫(kù)、Dior其中，具有全球影響力的品牌已成為世茂商業(yè)的戰(zhàn)略合作伙伴，在資源平臺(tái)和品牌投資方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)和深厚的積累，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為良好的商業(yè)成果。

　　世茂商業(yè)有全球影響力的合作伙伴

　　雖然在疫情期間，今年7月，世茂商業(yè)聯(lián)動(dòng)全國(guó)9個(gè)重點(diǎn)城市，線上線下共同打造首屆全國(guó)“世茂狂搶節(jié)”它仍然吸引了人們的目光。以濟(jì)南世茂廣場(chǎng)為例，其三天總客流量達(dá)到24萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)18%；總銷(xiāo)售額近2000萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)70%。這說(shuō)明，面對(duì)疫情等不利因素，世茂商業(yè)在經(jīng)營(yíng)中仍能表現(xiàn)出強(qiáng)大的韌性。在整體下行壓力下，世茂商業(yè)項(xiàng)目穩(wěn)步上升，業(yè)績(jī)依然鮮明，這也是其對(duì)外出口輕資產(chǎn)項(xiàng)目的重要信心。

　　濟(jì)南世茂廣場(chǎng)“狂搶節(jié)”現(xiàn)場(chǎng)

　　輕資產(chǎn)布局逐步深入

　　事實(shí)證明，一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)被視為應(yīng)對(duì)當(dāng)前行業(yè)挑戰(zhàn)可行路徑的輕資產(chǎn)模式，正逐漸成為一種趨勢(shì)：在世茂1000多萬(wàn)平方米的在營(yíng)和在建管理面積中，輕資產(chǎn)項(xiàng)目管理規(guī)模約160萬(wàn)平方米，包括整體租賃、管理輸出、專業(yè)服務(wù)等合作模式。

　　在瘦西湖和宋夾城體育公園旁，將建造一座面積15萬(wàn)平方米的建筑，這是揚(yáng)州世茂廣場(chǎng)項(xiàng)目的籌備期。位于市中心文昌閣商務(wù)區(qū)，位于揚(yáng)州絕版區(qū)。市中心商業(yè)航母購(gòu)物中心將集優(yōu)質(zhì)生活、潮流聚集、酷玩、親子游樂(lè)場(chǎng)、美食家為一體，打造揚(yáng)州地方傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代時(shí)尚融合的潮流生活聚集地，致力于成為這一點(diǎn)“世界運(yùn)河之都”的新地標(biāo)。

　　揚(yáng)州世茂廣場(chǎng)全景渲染圖

　　不僅如此，世茂商業(yè)目前還有大量的輕資產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)簽準(zhǔn)備好了。僅在山東，世茂就簽約服務(wù)輕資產(chǎn)項(xiàng)目4個(gè)，管理面積20多萬(wàn)㎡，包括日照世茂廣場(chǎng)、濟(jì)南路港廣場(chǎng)項(xiàng)目、臨淄上地廣場(chǎng)、青島悅+MALL。

　　日照世茂廣場(chǎng)項(xiàng)目8萬(wàn)㎡，位于城市中心活力區(qū)，定位日照領(lǐng)先的購(gòu)物目的地和家庭微度假休閑目的地，預(yù)計(jì)2024年開(kāi)業(yè)。

　　濟(jì)南路港廣場(chǎng)項(xiàng)目位于淮陰區(qū)西市場(chǎng)成熟商圈，定位為區(qū)域家庭生活體驗(yàn)中心，計(jì)劃于2023年中下旬開(kāi)業(yè)。目前簽約面積55%，包括萬(wàn)達(dá)影院和奈雪