甲級(jí)寫字樓

　　2022年第三季度，辦公樓市場(chǎng)

　　第三季度，上海經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)穩(wěn)步恢復(fù)，但整體增速較去年有所放緩，目前正處于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定改善的關(guān)鍵時(shí)期。

　　在宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的背景下，本季度建筑租賃交易活動(dòng)也放緩。租戶對(duì)市場(chǎng)采取了更多的觀望態(tài)度，等待市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)清晰。本季度，租賃市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，除越秀、琶洲市場(chǎng)穩(wěn)定去化外，其他子市場(chǎng)表現(xiàn)均低于預(yù)期。市場(chǎng)整體凈吸收量約為-1.6萬(wàn)平方米，主要依靠新項(xiàng)目的預(yù)租。從股市來(lái)看，珠江新城一家互聯(lián)網(wǎng)科技龍頭企業(yè)已搬遷至其總部，租賃面積已正式釋放。一些租戶選擇搬到乙級(jí)建筑或非核心區(qū)市場(chǎng)，因?yàn)樗麄兘档土顺杀竞托省Ｓ捎跇I(yè)務(wù)收縮，一些企業(yè)釋放了自用面積，導(dǎo)致該市增加了近4萬(wàn)平方米的甲級(jí)租賃辦公空間。

　　從新供應(yīng)的角度來(lái)看，珠江新城的一棟甲級(jí)建筑將在本季度進(jìn)入市場(chǎng)，為市場(chǎng)帶來(lái)約13萬(wàn)平方米的體積。因此，受現(xiàn)有項(xiàng)目可租賃面積釋放和新供應(yīng)影響，空置率環(huán)比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)至15.2%。到目前為止，該市的空置率已經(jīng)連續(xù)三個(gè)季度保持在兩位數(shù)。其中，珠江新城受新供應(yīng)和龍頭企業(yè)搬遷影響，空置率在五年內(nèi)首次突破10%。在沒有新供應(yīng)的情況下，琶洲市場(chǎng)的空置率環(huán)比下降了4.6個(gè)百分點(diǎn)，需求主要來(lái)自游戲和電子商務(wù)行業(yè)。在當(dāng)前空置率上升的壓力下，許多業(yè)主“穩(wěn)存量”以租賃策略為核心，積極挖掘有擴(kuò)大租賃意向的租戶，提前鎖定目標(biāo)續(xù)約租戶，保持續(xù)約率高位，保持競(jìng)爭(zhēng)力。

　　在本季度，所有子市場(chǎng)的租金都有不同程度的下降。受新供應(yīng)和市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟的影響，今年前三季度全市租金下降約4.1%，至每月157.2元/平方米。其中，珠江新城租金在本季度下降最大，環(huán)比下降3.2%。由于分階段減壓，區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主采取以價(jià)換量的策略，降低報(bào)價(jià)或增加免租期。但與此同時(shí)，我們也發(fā)現(xiàn)，擁有優(yōu)質(zhì)租戶和穩(wěn)定租戶結(jié)構(gòu)的甲級(jí)建筑的租金仍然表現(xiàn)出很強(qiáng)的韌性。

　　據(jù)高麗國(guó)際統(tǒng)計(jì)，本季度大宗租賃交易（單個(gè)租賃交易面積超過(guò)1萬(wàn)平方米）活躍度較上季度增長(zhǎng)約20%。值得注意的是，專業(yè)服務(wù)企業(yè)租賃在本季度表現(xiàn)良好，今年季度首次超過(guò)互聯(lián)網(wǎng)科技產(chǎn)業(yè)，環(huán)比增長(zhǎng)25%。

　　從其細(xì)分領(lǐng)域來(lái)看，需求主要來(lái)自聯(lián)合辦公專業(yè)服務(wù)和律師事務(wù)所企業(yè)。目前，壓力下的租金水平對(duì)需要租賃大面積的聯(lián)合辦公服務(wù)提供商更具吸引力。與以往相比，核心區(qū)律師事務(wù)所行業(yè)的交易租賃也有了明顯的提高。季內(nèi)，廣東省委深化改革委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于支持上海天河中央商務(wù)區(qū)建設(shè)的信息》“四個(gè)新出彩”示范區(qū)行動(dòng)計(jì)劃建議深化法律服務(wù)集群建設(shè)，2035年提高參與全球競(jìng)爭(zhēng)與合作的實(shí)力。同時(shí)，該地區(qū)歡迎廣東、上海和澳門大灣地區(qū)國(guó)際商務(wù)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)仲裁中心落戶，重點(diǎn)建立符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)糾紛多元化解決機(jī)制，努力推進(jìn)基于法的營(yíng)銷環(huán)境。在政策環(huán)境的推動(dòng)下，該地區(qū)有望進(jìn)一步升級(jí)為廣東、上海和澳門的法律服務(wù)品牌集群。

　　互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)產(chǎn)業(yè)仍是推動(dòng)需求的主要驅(qū)動(dòng)力，但其擴(kuò)張速度比以往有所放緩。為了使互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)產(chǎn)業(yè)走向更高質(zhì)量、更精細(xì)的發(fā)展，海珠區(qū)于7月發(fā)布“8＋1”產(chǎn)業(yè)扶持培育政策涵蓋九個(gè)方面，包括促進(jìn)產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展、游戲產(chǎn)業(yè)發(fā)展、建筑園區(qū)評(píng)級(jí)措施，旨在進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)主體活力，針對(duì)科技新興產(chǎn)業(yè)要素的發(fā)展，為數(shù)字經(jīng)濟(jì)人才筑巢引鳳、海珠“科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)”交響樂又被奏響了。隨著區(qū)域建筑經(jīng)濟(jì)政策的積極，對(duì)琶洲電子商務(wù)和游戲產(chǎn)業(yè)的需求也在本季度有所改善。

　　我們預(yù)計(jì)，全年新項(xiàng)目將在第四季度集中進(jìn)入市場(chǎng)，為市場(chǎng)帶來(lái)近30萬(wàn)平方米，主要集中在琶洲市場(chǎng)。屆時(shí)，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量將超過(guò)700萬(wàn)平方米。據(jù)高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)，第四季度進(jìn)入市場(chǎng)的項(xiàng)目平均預(yù)租率已超過(guò)30%。如果所有新項(xiàng)目如期進(jìn)入市場(chǎng)，我們預(yù)計(jì)季末市場(chǎng)去化水平將恢復(fù)正常。然而，市場(chǎng)情緒需要時(shí)間來(lái)恢復(fù)。如果扣除新項(xiàng)目的預(yù)租，預(yù)計(jì)去化水平不會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈。受新供應(yīng)和去化速度的影響，預(yù)計(jì)全市空置率將進(jìn)一步提高，空置率將從2022年進(jìn)入“兩位數(shù)”時(shí)代。

　　雖然珠江新城本季度空置率超過(guò)10%，但隨著該地區(qū)進(jìn)入低供應(yīng)去化周期，預(yù)計(jì)空置率走勢(shì)將逐步下降。隨著新供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)，預(yù)計(jì)空置率將在需求中性釋放的情況下繼續(xù)攀升。當(dāng)城市經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)定改善的關(guān)鍵時(shí)期時(shí)，我們預(yù)計(jì)市場(chǎng)情緒將繼續(xù)謹(jǐn)慎樂觀。短期內(nèi)，持續(xù)觀望態(tài)度仍將是市場(chǎng)的主題。