寫字樓

　　1.出租率。

　　有些人認(rèn)為，如果達(dá)到85%，可以認(rèn)為是滿租，因?yàn)樗麄儽仨汄v出一部分給想要擴(kuò)大租金的租戶，否則他們可能會(huì)失去租戶?？纯瓷鲜泄镜呢?cái)務(wù)報(bào)告，你會(huì)發(fā)現(xiàn)他們的租金率幾乎都在90%以上，很多都在95%以上。至于二房東，我知道有些人要達(dá)到93-95%才能給管理團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)金。

　　我自己算了一個(gè)樓盤(如果業(yè)主是一手房東)，每年空置期一個(gè)月，中介費(fèi)一個(gè)月，租金率90%+在這種情況下，租金回報(bào)率可以達(dá)到5-6%，這是非常好的。

　　2.空置期。

　　我置期的數(shù)據(jù)，我參加了很多培訓(xùn)，閱讀了很多信息，沒有提到這個(gè)指標(biāo)。但這個(gè)指標(biāo)也非常重要，空置時(shí)間太長(zhǎng)，這意味著即使它被出租，它也不能在幾年內(nèi)達(dá)到預(yù)期的回報(bào)率。

　　理想情況下，每年將空置期控制在一個(gè)月或一個(gè)月以內(nèi)是非常好的。比如這個(gè)辦公室空了三個(gè)月才租出去，理想的客戶就是租三年。換句話說，找到租客需要六個(gè)月，但如果客戶租了六年，就可以了。

　　為什么租金要達(dá)到90%，為什么空置期一年一個(gè)月？如果你拿一個(gè)樓盤來計(jì)算(如果租金符合當(dāng)前市場(chǎng)水平)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)它的租金收益率會(huì)達(dá)到5-6%。

　　3.續(xù)簽率。

　　沒有明確的指標(biāo)。續(xù)簽之所以重要，是因?yàn)闆]有空置期、免租期、裝修補(bǔ)貼、中介費(fèi)(或只需支付部分)等成本，可以有效提高盈利能力。我還拿了一個(gè)二房東項(xiàng)目，如果續(xù)費(fèi)率是40%+，凈利潤(rùn)率將增加15%。我之前問過一個(gè)知名二房東的負(fù)責(zé)人，說他們項(xiàng)目的續(xù)簽率是80%，很好?？傊?，續(xù)簽率越高越好。

　　4.其他收入。

　　比如會(huì)議室(如果有的話)、停車費(fèi)、廣告收入等。這種收入可能不會(huì)占很大的比例，但是如果閑置，就是損失或者浪費(fèi)。

　　5.利潤(rùn)率。

　　不管你怎么努力，最后都是財(cái)務(wù)報(bào)告，你的利潤(rùn)率是多少？租金回報(bào)率，一般達(dá)到5-6%是好的，還是底線至少不虧損，你達(dá)到了嗎？

　　6.增速。

　　中國GDP年增速6%+，上海地區(qū)會(huì)更高，你的租金收入會(huì)不會(huì)跑贏？GDP增長(zhǎng)？或者至少跑贏CPI？