商業(yè)地產

　　2022年3月31日，由中國企業(yè)評估協會、清華大學房地產研究院、上海中智信息技術研究院主辦，上海中智信息技術研究院中國房地產十佳研究小組組織，“2022中國房地產百強企業(yè)研究成果大會暨第十九屆中國房地產百強企業(yè)家峰會”在上海首鋼公園香格里拉大酒店隆重舉行。會上發(fā)布《2022中國商業(yè)地產百強企業(yè)研究報告》。

　　2021年，我國經濟運行保持在合理區(qū)間，國內消費有所恢復，但全球疫情仍在持續(xù)，外部環(huán)境更趨復雜。當前，我國經濟尚處于疫情沖擊后的恢復階段，商業(yè)地產作為國內消費和服務升級的重要載體，在提振消費市場和促進經濟結構轉型中將發(fā)揮重要作用。2022年，中指研究院結合在商業(yè)地產領域多年的研究積累與數據基礎，啟動“2022中國商業(yè)地產百強企業(yè)”研究，發(fā)掘行業(yè)中綜合實力強、成長潛力大、經營穩(wěn)健、社會責任感強的優(yōu)秀商業(yè)地產企業(yè)群體，鼓勵企業(yè)在客觀認識商業(yè)地產發(fā)展現狀及行業(yè)變化趨勢的基礎上，不斷提高企業(yè)管理運營水平，促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　從規(guī)模表現看，受局部疫情沖擊等多重因素影響，商辦市場供需兩端均偏弱，而商業(yè)地產百強代表企業(yè)憑借較強的運營能力及資金優(yōu)勢，經營性物業(yè)持有及運營規(guī)模保持增長態(tài)勢，但增速小幅放緩。2021年，商業(yè)地產百強代表企業(yè)經營性物業(yè)持有及運營面積均值為464.6萬平方米，同比增長13.7%，增幅較2020年收窄1.0個百分點。隨著疫情進入常態(tài)化防控階段，2020年廣泛采取的租金減免政策逐步退出，代表企業(yè)經營性物業(yè)租金及運營服務收入同比增速有所回升。2021年，百強代表企業(yè)經營性物業(yè)租金及運營服務收入均值為28.7億元，在上年低基數下，同比增長20.2%，兩年平均增長12.1%。

　　從成長性看，300城商辦用地供需規(guī)?？s量，2021年，全國300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積為2.61億平方米，同比下降15.9%，成交面積為2.15億平方米，同比下降18.2%。在需求趨弱以及資金壓力增加等因素影響下，商業(yè)地產企業(yè)投資布局更趨謹慎。同時，輕資產模式和收并購也成為企業(yè)拓展的重要方式。

　　從經營質量看，百強代表企業(yè)著力提升項目經營品質，平均出租率小幅提升。商業(yè)地產百強代表企業(yè)以“用戶體驗”為核心，通過專屬IP打造等方式提升消費者粘性，同時推進數字化平臺建設，提升運營能力。2021年，辦公租賃需求有所恢復，但部分城市空置率仍高，運營企業(yè)不斷加快完善服務體系，提升租戶穩(wěn)定性。

　　從穩(wěn)健性看，“管理紅利”時代，代表企業(yè)為實現降負債和促發(fā)展的雙重目標，通過做優(yōu)做強經營性不動產業(yè)務實現穩(wěn)定的現金流入，增強短期抗風險能力。同時，發(fā)行以商業(yè)地產項目為底層資產的資產證券化產品成為企業(yè)融資的重要途徑之一。2021年，類REITs和CMBS/CMBN發(fā)行小幅縮量，底層資產中辦公類物業(yè)占比提升。

　　經過多年發(fā)展，我國房地產行業(yè)逐漸由增量開發(fā)進入存量運營時代，告別過去粗放式增長方式，精細化運營將成為行業(yè)主旋律，尤其是依賴于“運營能力”的商業(yè)地產行業(yè)，機會與挑戰(zhàn)并存。面對新的市場環(huán)境和發(fā)展階段，商業(yè)地產企業(yè)需要及時洞悉行業(yè)變化，精準把握布局方向，探索運營模式創(chuàng)新，實現穩(wěn)健發(fā)展。

　　消費需求旺盛的核心一二線及城市群強三線城市商業(yè)地產機會仍存。在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下，建設國際消費中心城市有助于核心一二線城市聚集新的消費資源，城市群強三線城市在核心一二線城市的帶動下，消費市場也有發(fā)展壯大空間，商業(yè)地產市場存在發(fā)展機遇。

　　頭部企業(yè)繼續(xù)分拆商管業(yè)務獨立上市，運營能力價值兌現。通過輕資產運營實現高效擴張成為企業(yè)共識，頭部企業(yè)逐漸形成規(guī)模效應，價值凸顯，受到資本市場青睞，走上將輕資產商管業(yè)務分拆上市之路。未來，伴隨消費需求升級，商業(yè)運營服務市場將迎來更大發(fā)展空間，商管分拆上市潮有望持續(xù)。

　　房企探索新模式，轉型商業(yè)運營服務商恰逢其時?！耙?guī)模紅利”時代已經過去，未來，房企需要對開發(fā)主業(yè)強化降本增效的同時，逐步向“服務商”轉型，在“共同富?！迸c“雙循環(huán)”戰(zhàn)略發(fā)展格局下，商業(yè)地產業(yè)務或將成為部分房企業(yè)務發(fā)展的“第二增長曲線”。

　　2021年，中國經濟保持恢復發(fā)展，消費市場規(guī)模穩(wěn)步擴大，但新冠肺炎疫情仍在持續(xù)，外部環(huán)境更趨復雜嚴峻。同時，房地產行業(yè)進入深度調整階段，行業(yè)轉型勢在必行。面對復雜多變的外部環(huán)境，商業(yè)地產企業(yè)在過去一年緊抓疫情后的消費恢復期，主動作為，提升運營能力，以適應新時期的消費新需求。

　　2022年，盡管疫情影響仍在繼續(xù)，但中國經濟的長期基本面沒有改變，消費升級趨勢沒有改變，億萬人民追求更好生活的愿望沒有改變，商業(yè)地產行業(yè)將在挑戰(zhàn)面前繼續(xù)前進。在外部環(huán)境復雜多變、行業(yè)轉型的關鍵年份，百強商業(yè)地產企業(yè)要積極把握行業(yè)變化，增強經營能力，挖掘新的增長點，確保穩(wěn)定經營，引領商業(yè)地產行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。