地產(chǎn)

　　2022年上半年，新城控股住宅開發(fā)業(yè)務(wù)運(yùn)行穩(wěn)定，銷售業(yè)績(jī)優(yōu)于行業(yè)平均水平，支付率位居行業(yè)前列。在商業(yè)方面，經(jīng)營(yíng)收入持續(xù)增長(zhǎng)，毛利潤(rùn)率保持高位，經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略深化質(zhì)量?jī)?yōu)先。財(cái)務(wù)方面，在經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金持續(xù)凈流入和融資改善下，企業(yè)保持相對(duì)充足的現(xiàn)金流，三條紅線保持綠色檔次，整體財(cái)務(wù)穩(wěn)定。

　　住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)

　　收款率位居行業(yè)前列

　　2022年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體信心疲軟。雖然政策不斷放松，但并沒有改變購(gòu)房者的預(yù)期，市場(chǎng)繼續(xù)低迷。新城控股正在“住宅+商業(yè)”在雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略下，經(jīng)營(yíng)具有一定的韌性，開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。

　　上半年，新城控股完成合同銷售額651.6億元，實(shí)現(xiàn)合同銷售面積657.2萬元㎡，根據(jù)億漢智庫(kù)發(fā)布的《2022年1月至6月房地產(chǎn)企業(yè)典型銷售業(yè)績(jī)研究報(bào)告》，新城控股排名第14位。雖然銷售額較2021年同期有所下降，但與2021年同期相比，TOP1月至6月，200家房地產(chǎn)企業(yè)總銷售額同比下降-52.1%，企業(yè)業(yè)績(jī)?nèi)詢?yōu)于行業(yè)平均水平。此外，在密切關(guān)注銷售和資金回籠的情況下，新城控股實(shí)現(xiàn)了760.3元的全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率達(dá)到117%，顯示出可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的韌性。

　　土地儲(chǔ)備方面，新城控股整體土地儲(chǔ)備豐富，截至2022年中，企業(yè)總土地儲(chǔ)備建面1.31億㎡，它可以滿足未來2-3年開發(fā)經(jīng)營(yíng)的需要。一、二線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的37.05%，長(zhǎng)三角地區(qū)三、四線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的29.46%。

　　在收入結(jié)轉(zhuǎn)和利潤(rùn)方面，上半年企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入428億元，毛利潤(rùn)率21.9%，較2021年同期上升2.3個(gè)百分點(diǎn)，毛利潤(rùn)率保持穩(wěn)定，略有回升。此外，上半年新城控股三項(xiàng)費(fèi)用大幅下降，三項(xiàng)費(fèi)用總支出較2021年同期下降15.8%。隨著成本控制的提高，企業(yè)的盈利能力有望進(jìn)一步提高。

　　商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入持續(xù)增長(zhǎng)

　　進(jìn)一步深化經(jīng)營(yíng)質(zhì)量

　　2022年上半年，在房地產(chǎn)行業(yè)困難的情況下，公司“住宅+商業(yè)”兩輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)突出。五岳廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)良好，上半年商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入同比增長(zhǎng)近20%。

　　截至2022年中，新城控股已實(shí)現(xiàn)大中城市135個(gè)，綜合體項(xiàng)目189個(gè)，五岳廣場(chǎng)已開業(yè)委托管理131個(gè)，五岳廣場(chǎng)開業(yè)面積1189.06萬㎡，出租率為96.01%，商場(chǎng)開業(yè)數(shù)量居國(guó)內(nèi)外上市公司第一。在運(yùn)營(yíng)方面，新城控股進(jìn)一步深化質(zhì)量?jī)?yōu)先、質(zhì)量提升，更加注重項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，注重高價(jià)值商業(yè)項(xiàng)目標(biāo)桿建設(shè)，不斷迭代演變運(yùn)營(yíng)模式，推進(jìn)數(shù)字化運(yùn)營(yíng)，打造智慧商業(yè)。

　　經(jīng)營(yíng)良好，上半年經(jīng)營(yíng)收入47.18億元，同比增長(zhǎng)19.8%。上半年，物業(yè)租賃管理毛利31.6億元，毛利72.2%，占企業(yè)元，毛利72.2%，占企業(yè)毛利總額的34.2%，對(duì)企業(yè)整體利潤(rùn)的貢獻(xiàn)持續(xù)增加。根據(jù)企業(yè)年初制定的計(jì)劃，全年計(jì)劃新開25家五岳廣場(chǎng)，下半年五岳廣場(chǎng)將迎來集中開業(yè)期。我們認(rèn)為，雖然面臨著疫情等諸多挑戰(zhàn)，但在規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)張和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量提高的情況下，企業(yè)實(shí)現(xiàn)了“商業(yè)經(jīng)營(yíng)總收入105億元”全年目標(biāo)可期。

　　拓寬融資渠道

　　三條紅線穩(wěn)居綠檔

　　截至2022年中，新城控股現(xiàn)金447.8億元，營(yíng)運(yùn)資金相對(duì)充裕。一方面，企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金持續(xù)凈流入，上半年收款率117%，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流入115億元。另一方面，企業(yè)融資有所改善，上半年被選為債券發(fā)行“示范房企”在監(jiān)管機(jī)構(gòu)的支持下，我們發(fā)行了10億元的中期票據(jù)，第一張帶有信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證。今年5月，我們?cè)诤Ｍ獍l(fā)行了1億美元的美元債務(wù)，沒有增加信用。此外，五岳廣場(chǎng)的商業(yè)物業(yè)貸款也在繼續(xù)實(shí)施。

　　相對(duì)充足的流動(dòng)現(xiàn)金為企業(yè)債務(wù)償還提供了強(qiáng)有力的支持。2022年新城控股公開市場(chǎng)債務(wù)到期總規(guī)模為126億元，1-8月已償還103億元。剩余到期債務(wù)規(guī)模較小，無美元債務(wù)到期。隨著經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流入和融資渠道的不斷拓寬，企業(yè)有望保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，順利度過行業(yè)波動(dòng)。

　　財(cái)務(wù)方面，企業(yè)保持穩(wěn)定，三條紅線保持綠色。截至2022年年中，企業(yè)有息負(fù)債822.4億元，比2021年底減少8.5%，合資企業(yè)有息負(fù)債91.44億元，比2021年底減少20.5%，負(fù)債減少，企業(yè)財(cái)務(wù)持續(xù)改善，截至2022年中，企業(yè)凈負(fù)債率為48.4%，處于行業(yè)較低水平，扣除資產(chǎn)負(fù)債率為67.1%，非受限現(xiàn)金短債率為1.07倍。