寫字樓

　　第三季度，中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的上升趨勢基本確立。隨著央行積極支持宏觀杠桿率的上升，寬信貸繼續(xù)幫助經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。在這樣的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，上海辦公樓市場也如期復(fù)蘇。

　　近日，市場機(jī)構(gòu)發(fā)布了第三季度商業(yè)地產(chǎn)市場報告。據(jù)統(tǒng)計，第三季度上海甲級寫字樓市場凈吸收量恢復(fù)至-6400平方米，需求強(qiáng)度較第二季度顯著提高。

　　據(jù)了解，今年二季度上海甲級寫字樓市場凈吸收量為-8.這是2020年是2020年第一季度以來首次出現(xiàn)負(fù)值。當(dāng)時，受市場租賃活動放緩、談判周期延長等因素影響，上海甲級寫字樓整體空置率略有回升至16.4%，市場租金也略有回調(diào)至338.6元/月/平方米。

　　第三季度，上海市場空置率保持在16.4%，凈有效租金穩(wěn)定在336.8元/月/平方米。高利國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海指出，第三季度上海沒有新的甲級項目，因此部分子市場空置率的上升主要是由于市場存量項目釋放的空置面積較大。

　　在核心子市場方面，據(jù)高力國際統(tǒng)計，除受益于大宗租賃交易的東城商務(wù)區(qū)和性價比高的麗澤商務(wù)區(qū)外，其他子市場的空置率也有不同程度的上升。

　　除甲級寫字樓外，乙級寫字樓市場表現(xiàn)與二季度基本持平，凈吸收量為-6.1萬平方米，空置率14.3%，凈有效租金227.9元/月/平方米。在工業(yè)園區(qū)市場企業(yè)退租影響，凈吸收量為-4.空置率為15.5%，凈有效租金為128.3元/月/平方米。

　　嚴(yán)區(qū)海指出，寫字樓市場和工業(yè)園區(qū)市場都受到互聯(lián)網(wǎng)龍頭企業(yè)面積整合的影響。目前，傳統(tǒng)的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)集群也是受影響最大的子市場，主要集中在北方市場，包括望京和中關(guān)村的寫字樓市場和上海的工業(yè)園區(qū)市場。

　　據(jù)高麗國際不完全統(tǒng)計，今年前三季度，僅上述三個地區(qū)新增可租賃辦公空間至少35萬平方米，其中望京寫字樓市場新增17萬平方米，上海地區(qū)13萬平方米，中關(guān)村寫字樓市場新增6萬平方米。未來一年，北部甲級寫字樓市場將有近40萬平方米的新項目進(jìn)入市場，上海、北清路工業(yè)園區(qū)市場將迎來供應(yīng)高峰，總量可能超過100萬平方米。高麗國際判斷，互聯(lián)網(wǎng)龍頭企業(yè)面積整合有望繼續(xù)影響2023年望京、中關(guān)村、上海市場。

　　回顧上海寫字樓市場的發(fā)展背景，業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，目前上海市場已進(jìn)入3-5年的去化周期，需求側(cè)的強(qiáng)度將決定未來的市場趨勢。

　　在各種因素的共同作用下，新周期下的辦公樓市場發(fā)生了新的產(chǎn)業(yè)變化?；ヂ?lián)網(wǎng)技術(shù)產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，主要租戶產(chǎn)業(yè)的需求調(diào)整將顯著增加未來市場的不確定性。嚴(yán)區(qū)海指出，就互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)企業(yè)而言，整體政策環(huán)境已進(jìn)入正常監(jiān)管階段，自身行業(yè)流量紅利消失，頭部平臺將關(guān)注新用戶轉(zhuǎn)向關(guān)注股票用戶保留，客戶保留率和客戶單價增長已成為更重要的業(yè)務(wù)指標(biāo)。當(dāng)業(yè)務(wù)壓力增加，收入增長放緩時，即使沒有行業(yè)監(jiān)管政策，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也已經(jīng)到了面對轉(zhuǎn)型的重要時刻。

　　嚴(yán)區(qū)海指出，宏觀層面上，整個中國經(jīng)濟(jì)仍處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型只是整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的縮影。當(dāng)龍頭企業(yè)開始調(diào)整，后續(xù)企業(yè)生力不足以支撐經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展時，就會形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展的差距期，這也是辦公樓市場發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)重性和不確定性逐漸上升的時期。短期內(nèi)，“降本增效”仍然是需求側(cè)的主題。