辦公室

　　公司要開(kāi)展辦公業(yè)務(wù)，首先要有自己的辦公室。獲得辦公室租賃的方式有兩種，一種是租賃，另一種是自持。租賃很容易理解。辦公室的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主，我們租的是使用權(quán)；自持是指辦公室的產(chǎn)權(quán)屬于自己的公司，自持方式可分為購(gòu)買現(xiàn)有物業(yè)，包括購(gòu)買即將完成的物業(yè)。

　　當(dāng)然，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)需求的多樣性，市場(chǎng)上也為未來(lái)業(yè)主提供定制開(kāi)發(fā)物業(yè)，即公司在建設(shè)初期與開(kāi)發(fā)商面談未來(lái)辦公室的要求，由開(kāi)發(fā)商建造，直到建筑竣工，甚至內(nèi)部裝修完成，然后移交給業(yè)主。這種定制的辦公室在實(shí)用性和功能性方面更符合企業(yè)的需求，是許多大型企業(yè)獲得辦公空間的主流方式。

　　對(duì)于大多數(shù)公司通過(guò)租賃獲得辦公室，我們今天將討論與租賃辦公室相關(guān)的業(yè)主和第二個(gè)房東，以及與他們簽訂租賃合同的一些預(yù)防措施。

　　關(guān)于業(yè)主，即物業(yè)的所有者。在許多情況下，我們的辦公室租賃直接與業(yè)主簽訂租賃合同。業(yè)主也有大業(yè)主和小業(yè)主，在辦公領(lǐng)域，獨(dú)立持有整個(gè)辦公樓往往成為大業(yè)主，大業(yè)主通常以公司的形式出現(xiàn)；部分辦公樓建成后，也有拆分銷售，這種辦公樓業(yè)主，我們將稱為小業(yè)主。在相同的條件下，與大業(yè)主簽訂租賃合同更安全。大業(yè)主往往長(zhǎng)期持有財(cái)產(chǎn)，以租賃的形式獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。小業(yè)主往往以投資的形式購(gòu)買財(cái)產(chǎn)，其目的基本上是通過(guò)租賃獲得利潤(rùn)、回收成本，或等待財(cái)產(chǎn)升值后出售，以獲得銷售差額?？紤]到小業(yè)主往往由于自身的財(cái)務(wù)實(shí)力有限，雖然在簽訂租賃合同和法律保護(hù)時(shí)，可以帶租賃出售財(cái)產(chǎn)，但我們不鼓勵(lì)與小業(yè)主簽訂租賃合同。

　　至于第二個(gè)房東，主要是因?yàn)橐恍I(yè)主缺乏專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來(lái)照顧他們的房地產(chǎn)或由于其他因素，他們把他們的財(cái)產(chǎn)交給運(yùn)營(yíng)商出租，運(yùn)營(yíng)商是我們通常所說(shuō)的第二個(gè)房東。第二個(gè)房東通常以低于市場(chǎng)租金水平的價(jià)格獲得整個(gè)房地產(chǎn)的租賃權(quán)，通常超過(guò)十年或更長(zhǎng)時(shí)間。在物業(yè)分離、裝修后，隨著共享辦公室的興起，一些第二個(gè)房東也開(kāi)始了與共享辦公室相同的業(yè)務(wù)，直接安排了現(xiàn)成的辦公空間，企業(yè)可以隨時(shí)攜帶包入住。

　　對(duì)于從第二個(gè)房東那里租用辦公室，我們?nèi)匀恍枰敿?xì)調(diào)查第二個(gè)房東的市場(chǎng)聲譽(yù)。在法律方面，我們必須看到業(yè)主授權(quán)第二個(gè)房東從事租賃行為的合同或授權(quán)委托書。在簽訂合同時(shí)，最好簽訂三方合同。在上海裝修辦公區(qū)時(shí)，在政府建設(shè)委員會(huì)部門辦理備案登記手續(xù)時(shí)，需要提供業(yè)主證書，如房地產(chǎn)證書原件掃描件等資質(zhì)，包括業(yè)主裝修許可證等蓋章文件，需要在簽訂合同時(shí)與第二個(gè)房東達(dá)成明確協(xié)議。在許多情況下，由于第二個(gè)房東和業(yè)主之間的合作不默契，往往導(dǎo)致一些資格文件無(wú)法獲得，從而影響整個(gè)租賃甚至裝修的進(jìn)度。

　　在簽訂合同之前，必須清楚地了解一些事情，并同意在租賃合同中。首先是產(chǎn)權(quán)證書，即產(chǎn)權(quán)證書，我們可以清楚地看到業(yè)主和財(cái)產(chǎn)的建筑面積和其他必要的信息。二是了解財(cái)產(chǎn)是否抵押，檢查產(chǎn)權(quán)證書的原件，因?yàn)榈盅嘿J款經(jīng)常將產(chǎn)權(quán)證書的原件交給抵押貸款人，如果你看到產(chǎn)權(quán)證書的原件，你可以放一半的心。在簽訂的租賃合同中，物業(yè)抵押后對(duì)現(xiàn)有租賃人的影響也必須寫入條款。第三，了解建筑面積，產(chǎn)權(quán)證書通常是“建筑面積”=“套內(nèi)建筑面積”+“共享面積分?jǐn)偂薄?/p>

　　如果公司有一定的規(guī)模，我們建議通過(guò)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)獲得租賃辦公室的資源。業(yè)主出租辦公室時(shí)的報(bào)酬由業(yè)主支付給中介機(jī)構(gòu)，而不是增加企業(yè)的成本。對(duì)于一些大業(yè)主來(lái)說(shuō)，即使你直接從業(yè)主那里租房，業(yè)主也不會(huì)補(bǔ)貼剩余的傭金費(fèi)用。通過(guò)好的中介完成租賃，首先了解整個(gè)市場(chǎng)、商業(yè)區(qū)和目標(biāo)建筑的租賃價(jià)格，了解業(yè)主的報(bào)價(jià)是否合理；其次，由于能夠掌握更多的客戶，也能獲得更有利的價(jià)格，促進(jìn)交易；最后，由于其專業(yè)性，在最終合同簽訂過(guò)程中，爭(zhēng)議條款可以給出公平和專業(yè)的意見(jiàn)。當(dāng)然，最終合同應(yīng)通過(guò)公司財(cái)務(wù)、法律等部門從各自的專業(yè)角度提出最終意見(jiàn)。<