商業(yè)地產(chǎn)

　　最近，好消息不斷，一是國家談?wù)摲康禺a(chǎn)基調(diào)，釋放了四個(gè)信號(hào)，房地產(chǎn)金融泡沫勢(shì)頭實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn)；二是建設(shè)銀行宣布成立300億基金，投資房地產(chǎn)市場(chǎng)；三是多個(gè)城市密集發(fā)布抵押貸款業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移政策，三、四級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)限購政策調(diào)整……市場(chǎng)預(yù)期普遍好轉(zhuǎn)。

　　隨著各種金融產(chǎn)品收入的下降，股票、基金、信托、私募股權(quán)和其他金融產(chǎn)品收入的下降，許多投資者正試圖找到合適的投資渠道。特別是當(dāng)住宅財(cái)富效應(yīng)繼續(xù)下降時(shí)，一些高端投資者開始瞄準(zhǔn)商業(yè)房地產(chǎn)。

　　它結(jié)合了大多數(shù)投資者的投資觀點(diǎn)：投資風(fēng)險(xiǎn)小、穩(wěn)定性高、回報(bào)率高、長期效益高...

　　但并非每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都值得入手，優(yōu)秀的目標(biāo)仍集中在核心城市的核心地產(chǎn)上。

　　數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，上海二手商業(yè)物業(yè)成交面積同比增長314%，成交量增長174%，幾乎翻倍。

　　從供應(yīng)量來看，上海目前的商業(yè)供應(yīng)量并不多。因此，在購買核心資產(chǎn)的過程中，只有標(biāo)桿項(xiàng)目才是財(cái)富人追求的最佳目標(biāo)。

　　錢江新城，作為上海高端商業(yè)TOP3代表上海萬象城2020年年銷售額超過60億元，同比增長40%以上；2021年年銷售額80億元，同比增長57%。后疫情時(shí)代，60%的商場(chǎng)客流量下降了20%以上，但華潤萬象的商業(yè)租金收入仍達(dá)到139億元，年增長38.1%。頂級(jí)商業(yè)地產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯。

　　在有“上海硅谷”雖然未來科技城的發(fā)展日益醇厚，但在辦公市場(chǎng)上卻被稱為未來科技城EFC它仍然是一個(gè)獨(dú)特的存在。十年一劍，入駐，入駐十年一劍，入駐十年一劍。EFC阿里巴巴、快手科技、貝殼、華為、科大訊飛等眾多知名龍頭企業(yè)，EFC辦公樓的價(jià)格也從原來的1.2萬元/㎡現(xiàn)在漲到3.5萬元/㎡，年均增長20%以上，增長近三倍。

　　EFC實(shí)景圖

　　租金也從2元/租金開始m2每日增長4.5元/天m2每天，租金回報(bào)率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過10%，出租率也一直保持在97%左右，遠(yuǎn)高于上海寫字樓的平均出租水平。

　　與住宅投資相比，由于涉及城市發(fā)展、商戶、經(jīng)營者等多重關(guān)系，商業(yè)房地產(chǎn)投資更為復(fù)雜。為了有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，我們必須注意五個(gè)技巧。

　　1.城市規(guī)劃就是錢景

　　好的商鋪投資者必須遵循城市規(guī)劃，隨著周邊配套設(shè)施的成熟，區(qū)位的價(jià)值將不斷提高。城市規(guī)劃不僅影響房地產(chǎn)增值，還影響租金收入，如交通通達(dá)性、客戶到達(dá)等。

　　2.增長是保證

　　投資者不僅要看當(dāng)前情況，還要分析未來的變化趨勢(shì)。市場(chǎng)、行業(yè)、人口等因素的影響不僅與租金水平有關(guān)，還影響商業(yè)成敗和房地產(chǎn)增值。

　　3.硬件條件是基礎(chǔ)

　　商業(yè)地產(chǎn)的硬件規(guī)劃是整個(gè)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，它關(guān)系到業(yè)務(wù)的產(chǎn)品實(shí)力，也直接決定了投產(chǎn)后的資產(chǎn)保值。

　　4.操作能力是驅(qū)動(dòng)力

　　在影響商業(yè)投資收益的因素中，商業(yè)項(xiàng)目定位、商業(yè)規(guī)劃、品牌引進(jìn)、投資能力、營銷能力和商業(yè)管理能力對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的生存至關(guān)重要。

　　5.投資回報(bào)是準(zhǔn)則

　　租金在商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估中的權(quán)重越來越高，這也是改變投資邏輯的重要因素之一，因?yàn)楝F(xiàn)金流是抵御風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線，高于5%+投資回報(bào)率是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。