寫字樓

　　分析影響上海寫字樓出租租賃的具體因素

　　1.地段和質(zhì)量因素

　　上海寫字樓的位置和整體質(zhì)量是決定寫字樓租賃需求和租金的首要因素。上海70%以上甲級(jí)寫字樓集中在南京西路商務(wù)區(qū)和陸家嘴商務(wù)區(qū)的六個(gè)中心商務(wù)區(qū)。與周邊地區(qū)相比，這些核心商業(yè)區(qū)的租金水平和租金明顯較高。需要強(qiáng)調(diào)的是，位置中包含的元素非常復(fù)雜，包括商業(yè)氛圍、商業(yè)形式等固定因素。以上海東路的東銀大廈和科技城為例，它們位于南京西路地區(qū)的地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，但之前也面臨著很多制約因素——這個(gè)地區(qū)每周都有很多老式的地方，道路也有很多普通窄，上海東路有名"汽配一條街",五金店沿街遍地開花，影響了該物業(yè)的商業(yè)價(jià)值。

　　隨著上海路整體定位的調(diào)整，這些制約因素逐漸消除。辦公樓的質(zhì)量包括很多因素，最重要的是建筑的質(zhì)量整體外觀和知名度等。在這些方面，新建的寫字樓，尤其是現(xiàn)在的寫字樓，有一定的優(yōu)勢(shì)。

　　2.物業(yè)服務(wù)水平

　　上海寫字樓出租租賃越來越重視物業(yè)服務(wù)水平，正逐步與國際接軌。最明顯的表現(xiàn)之一也就是說，越來越多的多的寫字樓正在與第一太平戴維斯、世邦魏理仕等國外知名物業(yè)公司合作，以提高寫作水平建筑物業(yè)管理水平。其中，有一些較早建造的寫字樓，如恒基、百騰等。提高物業(yè)服務(wù)水平就方面而言，這些國外物業(yè)管理公司有很多方面值得學(xué)習(xí)，尤其是他們非常注重細(xì)節(jié)。

　　許多早期辦公樓的電梯數(shù)量太少，高峰期擁堵嚴(yán)重。外國物業(yè)經(jīng)常與建筑企業(yè)合作溝通協(xié)商，分段上班策略，錯(cuò)峰效果十分明顯。

　　3.上海寫字樓出租租賃整體布局

　　整體布局包括建筑的結(jié)構(gòu)布局和過度布局，對(duì)于寫字樓的租賃都有一定的意義影響。建筑的結(jié)構(gòu)布局一般在施工之初就定型，后期調(diào)整空間小，成本高。然而，在商業(yè)布局中，從表面上看，合理的布局調(diào)整確實(shí)可以大大提高辦公樓的整體業(yè)務(wù)服務(wù)水平。近年來建成的辦公樓都建成了是集商場(chǎng)、餐飲、辦公于一體的綜合性物業(yè)。很多人甚至設(shè)立了專門的商務(wù)中心，提供機(jī)票代理，取機(jī)票，取機(jī)票資金、場(chǎng)會(huì)、企業(yè)工商登記代理等業(yè)務(wù)服務(wù)。因此，許多早期的辦公樓也加快了業(yè)態(tài)調(diào)整的步伐。

　　4.辦公環(huán)境和硬件設(shè)施

　　我們發(fā)現(xiàn)，對(duì)于高端寫字樓的租戶來說，辦公樓的內(nèi)部設(shè)施包括中央空調(diào)、水暖和通訊，雖然水平不同，但整體感覺并不明顯。從實(shí)際情況來看，雖然有些寫字樓建得比較早，但是硬件設(shè)施確實(shí)存在電梯數(shù)量過少等問題，但這種情況很普遍，這些寫字樓沒有出租造成明顯影響。