寫字樓

　　“第三季度，上海辦公樓市場如期復蘇，但市場需求動力仍有待改善。”9月27日，華北高力國際董事總經(jīng)理嚴區(qū)海表示，2022年第三季度，上海甲級寫字樓市場凈吸收量恢復至-6400平方米，需求強度較第二季度明顯提高。

　　根據(jù)高力國際的監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至9月27日，上海市場第三季度空置率保持在16.4%，凈有效租金穩(wěn)定在每月336.8元/平方米。在核心子市場方面，除了受益于大宗租賃交易的東城商務(wù)區(qū)和性價比高的麗澤商務(wù)區(qū)外，其他子市場的空置率也有所不同程度的上升。在工業(yè)園區(qū)市場，受企業(yè)退租影響，凈吸收率為-4.9萬平方米，空置率15.5%，每月凈有效租金128.3元。

　　“自2022年以來，上海寫字樓市場已進入去化周期，這主要是由于互聯(lián)網(wǎng)需求逐漸減少，預計將持續(xù)到2023年?！备吡H華北研究部主任陸明告訴《證券日報》，市場前景將由需求決定。目前，預計第四季度將恢復，但沒有強大的恢復動力。

　　據(jù)高力國際預測，未來一年，上海北部甲級寫字樓市場將有近40萬平方米的新項目進入市場。上海和北清路的工業(yè)園區(qū)市場將迎來供應(yīng)高峰，總量可能超過100萬平方米。預計互聯(lián)網(wǎng)龍頭企業(yè)的面積整合將繼續(xù)影響2023年的望京、中關(guān)村和上海市場。

　　“上海市場已進入去化周期3-5年，需求側(cè)強度將決定未來市場走勢?！眹绤^(qū)海向《證券日報》等媒體表示，在各種因素的共同作用下，新周期下的辦公發(fā)生了新的產(chǎn)業(yè)變化，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)產(chǎn)業(yè)進入轉(zhuǎn)型期，主要租戶行業(yè)的需求調(diào)整將顯著增加未來市場的不確定性。

　　在嚴區(qū)?？磥?，短期內(nèi)，“降本增效”這是需求側(cè)的主題，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型只是整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個縮影。當龍頭企業(yè)開始調(diào)整，后續(xù)企業(yè)力量不足以支撐經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展時，就會形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展的差距期。這一時期也是辦公樓市場發(fā)展環(huán)境的復雜性、嚴重性和不確定性逐漸上升的時期。

　　一方面是辦公供應(yīng)的增加，另一方面是互聯(lián)網(wǎng)租賃需求的減少。面對不確定的市場，房地產(chǎn)資產(chǎn)的價值開始下降。此時，一些買家將關(guān)注一些大型房地產(chǎn)交易目標，包括辦公樓和其他具有升值空間的房地產(chǎn)資產(chǎn)，如工業(yè)園區(qū)。

　　“除了在上?？崔k公樓外，更多的投資者還關(guān)心生物醫(yī)學基地和其他新興產(chǎn)業(yè)基地利于提高市場流動性?！备吡H華北資本市場及投資服務(wù)副董事嚴寒表示。與此同時，陸明還告訴《證券日報》，近兩年來，物流產(chǎn)業(yè)園等行業(yè)的房地產(chǎn)資產(chǎn)交易更加活躍，投資者一直更加關(guān)注這類目標。

　　根據(jù)高力國際監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年第三季度，上海共有7筆大宗房地產(chǎn)交易，總交易金額41億元。其中，自用交易占比較大，涉及資金約14億元。這一趨勢符合近期市場主要活躍買家的交易目的。

　　“有穩(wěn)定現(xiàn)金流和改善空間的辦公和商業(yè)園區(qū)項目繼續(xù)受到投資者的關(guān)注?！眹篮硎?，從交易類型來看，辦公樓的交易金額排名第一，約占83%；其中，商業(yè)園區(qū)辦公室的交易筆，約占32%?？偟膩碚f，本季度國內(nèi)買家完成的交易占總交易金額的很高比例。

　　嚴寒表示:“國有企業(yè)、金融機構(gòu)和新經(jīng)濟企業(yè)的自用需求依然強勁，上海房地產(chǎn)大宗交易市場的熱度不減。”但嚴區(qū)海認為，從上海寫字樓和房地產(chǎn)大宗交易的中長期整體發(fā)展來看，保持謹慎樂觀的態(tài)度。