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　　主要房地產(chǎn)上市公司2022年上半年的財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，受疫情影響，銷售市場(chǎng)仍在繼續(xù)，但經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的彈性已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)。隨著股市的進(jìn)一步深化，經(jīng)營(yíng)能力將變得越來(lái)越重要。本文分析了財(cái)務(wù)報(bào)告中顯示的業(yè)務(wù)能力本身，并回答和解釋了業(yè)務(wù)能力提高的本質(zhì)和當(dāng)前市場(chǎng)應(yīng)用，以幫助市場(chǎng)。

　　2022年上半年，受國(guó)際形勢(shì)變化和新冠疫情影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。周期內(nèi)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期減弱等多重壓力；商品房銷售額同比下降28.9%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額下降0.7%，商業(yè)建筑（2萬(wàn)平方米以上）項(xiàng)目開業(yè)額同比下降19%；上海、上海、上海等地的疫情也帶來(lái)了區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)的突然降溫。

　　從財(cái)務(wù)報(bào)告分析的角度來(lái)看，華潤(rùn)、萬(wàn)科、龍湖、歡樂(lè)城等主要房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告對(duì)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展表現(xiàn)出強(qiáng)烈的信心，明確了提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的發(fā)展方向。上述上市公司在財(cái)務(wù)報(bào)告中表示，未來(lái)計(jì)劃進(jìn)一步提高專業(yè)全球經(jīng)營(yíng)管理能力，以應(yīng)對(duì)動(dòng)蕩的市場(chǎng)形勢(shì)，提高跨周期能力。

　　回顧上半年的市場(chǎng)情況

　　▲數(shù)據(jù)來(lái)源：RET瑞一德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心

　　受疫情影響，3月至5月商業(yè)消費(fèi)低于2021年同期，整體餐飲消費(fèi)影響較大

　　2022年上半年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額為210432億元。受疫情影響，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降0.7%。根據(jù)消費(fèi)類型，商品零售額為190392億元，整體商品零售消費(fèi)與去年同期基本持平，同比增長(zhǎng)0.1%；餐飲收入20040億元，同比下降7.7%，對(duì)餐飲收入影響較大。從整體指標(biāo)來(lái)看，2022年上半年商業(yè)消費(fèi)總額和商業(yè)零售消費(fèi)與去年同期基本持平，餐飲消費(fèi)大幅下降。截至2022年6月，商業(yè)消費(fèi)達(dá)到34977億元，同比增長(zhǎng)3.9%，基本恢復(fù)活力；餐飲消費(fèi)3766億元，同比下降4.0%，仍在緩慢恢復(fù)。

　　物業(yè)銷售市場(chǎng)動(dòng)蕩，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入整體穩(wěn)定

　　營(yíng)業(yè)收入小周期波動(dòng)，2022年疫情影響較大

　　▲數(shù)據(jù)來(lái)源：RET瑞一德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心

　　從三年的短周期來(lái)看，房地產(chǎn)上市公司的營(yíng)業(yè)收入呈現(xiàn)出波動(dòng)的趨勢(shì)。受2022年疫情影響，大多數(shù)上市公司的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)趨勢(shì)得到遏制，甚至大幅下降。

　　萬(wàn)科（2069億）、龍湖（948億）、綠城（728億）、歡樂(lè)城（91億）等只有部分上市公司實(shí)現(xiàn)了三年?duì)I業(yè)收入的快速增長(zhǎng)；由于房地產(chǎn)銷售的良好發(fā)展，龍湖集團(tuán)2022年上半年的營(yíng)業(yè)收入已超過(guò)華潤(rùn)。華潤(rùn)土地（728億）、中國(guó)金茂（287億）、恒隆（44億）等上市公司受疫情影響，整體發(fā)展速度放緩。新城控股（428億）、九龍倉(cāng)（68億）、合生創(chuàng)展（109億）、瑞安（44億）等上市公司受到很大影響。

　　2022年上半年，物業(yè)銷售受市場(chǎng)和疫情影響，50%的頭部房地產(chǎn)企業(yè)收入負(fù)增長(zhǎng)

　　▲數(shù)據(jù)來(lái)源：RET瑞一德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心11:24:41

　　2022年上半年，上市房地產(chǎn)企業(yè)整體營(yíng)業(yè)收入呈兩極分化趨勢(shì)，47%的企業(yè)收入呈負(fù)增長(zhǎng)，平均下降34%。其中，瑞安、綠地、新城控股均受銷售物業(yè)收入下降影響；瑞安在財(cái)務(wù)報(bào)告中表示，上海、上海的住宅銷售收入大幅下降；2022年上半年，綠地物業(yè)銷售額較去年同期下降約63%，2022年上半年新城控股物業(yè)交付收入較去年同期下降較多。寶龍地產(chǎn)也受到銷售物業(yè)的影響，2022年上半年物業(yè)開發(fā)銷售面積下降近一半。

　　太古里、九龍倉(cāng)等上海企業(yè)在財(cái)務(wù)報(bào)告中表示，營(yíng)業(yè)收入下降主要受疫情和部分銷售物業(yè)的影響。2022年上半年，九龍倉(cāng)的銷售和租金收入受到很大影響，近年來(lái)中國(guó)大陸投資物業(yè)組合首次下降。

　　▲合生創(chuàng)展2022年中期業(yè)績(jī)

　　2022年上半年，合生創(chuàng)展整體投資板塊損失18.19億港元，是營(yíng)業(yè)收入下降的核心原因。

　　▲2022年中國(guó)國(guó)貿(mào)半年度報(bào)告

　　中國(guó)國(guó)際貿(mào)易營(yíng)業(yè)收入下降的主要原因是酒店、商場(chǎng)租金和停車費(fèi)的減少。

　　主要房地產(chǎn)上市公司收入波動(dòng)較大，營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)下降的核心原因主要是疫情的整體影響和房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的疲軟。一方面，頻繁的疫情增加了消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的不確定性，導(dǎo)致消費(fèi)和消費(fèi)預(yù)期的收縮，最終進(jìn)一步反饋給市場(chǎng)。另一方面，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上“三條紅線”，房貸“兩條紅線”，土地“兩集中”在政策調(diào)控下，過(guò)去房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿、重資產(chǎn)、快周轉(zhuǎn)的商業(yè)模式本質(zhì)受到挑戰(zhàn)，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也變得越來(lái)越高“不穩(wěn)定”。在疫情正?；褪袌?chǎng)動(dòng)蕩的今天，預(yù)計(jì)疫情正?；褪袌?chǎng)動(dòng)蕩將出現(xiàn)?！胺€(wěn)中求進(jìn)，穩(wěn)中求變”它將成為該行業(yè)未來(lái)發(fā)展的主題。

　　雖然短期內(nèi)租金收入增長(zhǎng)有所放緩，但整體呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展趨勢(shì)

　　▲數(shù)據(jù)來(lái)源：RET瑞一德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心

　　注：太古地產(chǎn)僅記錄中國(guó)大陸商業(yè)地產(chǎn)的租金收入

　　從租金收入增長(zhǎng)來(lái)看，整體發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)定趨勢(shì)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理（225億）、龍湖（46億）、新城控股（43億）、萬(wàn)科（39億）租金收入大幅增長(zhǎng)；其中，營(yíng)業(yè)收入下降46%的新城控股租金收入增長(zhǎng)7.39億元，增長(zhǎng)20%。

　　與營(yíng)業(yè)收入短周期增長(zhǎng)的波動(dòng)性相比，疫情周期下租金收入整體表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。其中，歡樂(lè)城地產(chǎn)和華潤(rùn)置地的整體租金明顯下降，分別為-26%和-6%。從租金收入增長(zhǎng)趨勢(shì)來(lái)看，與2021年租金平均增長(zhǎng)率（34.5%）相比，2022年租金平均增長(zhǎng)率降至6%，租金增長(zhǎng)放緩。

　　2022年上半年，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入相對(duì)穩(wěn)定，避險(xiǎn)屬性突出

　　▲數(shù)據(jù)來(lái)源：RET瑞一德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心

　　2022年上半年，受疫情影響，房地產(chǎn)上市公司營(yíng)業(yè)收入波動(dòng)較大，但租金收入仍趨于穩(wěn)定，體現(xiàn)了疫情下經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的強(qiáng)大韌性和抗周期性。其中，租金收入大幅下降的歡樂(lè)城和華潤(rùn)主要受租金減免影響。2022年上半年，歡樂(lè)城租金收入大幅下降；2022年上半年，華潤(rùn)減免租金17.5億元。如果排除減免租金的影響，租金收入實(shí)際增長(zhǎng)14.2%。

　　上海企業(yè)的主要項(xiàng)目分布在中國(guó)二線城市，受上半年上海、上海、上海等一線城市疫情影響“雞蛋放在一個(gè)籃子里”在產(chǎn)品布局策略的影響下，租金收入普遍呈輕微下降趨勢(shì)。其中，2022年上半年九龍倉(cāng)整體經(jīng)營(yíng)收入下降4%；太古地產(chǎn)整體租金收入下降3.1%，但除了租金支持?jǐn)備N和人民幣價(jià)值變化的影響外，太古地產(chǎn)在中國(guó)大陸零售投資的租金收入上半年實(shí)際上增長(zhǎng)了7%。

　　雖然50%的房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入呈下降趨勢(shì)，但除了疫情造成的租金減免影響外，實(shí)際收入波動(dòng)不大。整體顯示了經(jīng)營(yíng)性物業(yè)強(qiáng)大的周期性和穩(wěn)定性。部分上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)告也反映了經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的避險(xiǎn)屬性。寶龍地產(chǎn)在中期財(cái)務(wù)報(bào)告中提到，商業(yè)地產(chǎn)配置的核心原因是追求穩(wěn)定和定期收入。

　　經(jīng)營(yíng)性物業(yè)取勝的關(guān)鍵在于持續(xù)的消費(fèi)引領(lǐng)和轉(zhuǎn)化能力

　　從資產(chǎn)的角度來(lái)看，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)本身具有獲得穩(wěn)定和定期收入的特點(diǎn)。根據(jù)瑞德2019年的研究，持有期超過(guò)7年的房地產(chǎn)