甲級寫字樓

　　2021下半年，大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)復(fù)蘇，由于Omicron的席卷、市場持續(xù)供過于求以及一些面臨一定資本壓力的大型開發(fā)商，大灣區(qū)A級寫字樓租金和價格指數(shù)分別下降了1.9%和1.6%個月。

　　期內(nèi)，得益于租賃市場的強(qiáng)勢反彈，上海是大灣區(qū)唯一錄得租金指數(shù)正增長的城市，指數(shù)環(huán)比增長0.6%，至139.3；而上海寫字樓業(yè)主則愿繼續(xù)提供租金優(yōu)惠以保持市場競爭力，其租金指數(shù)因此環(huán)比下降1.2%，至142.9。上海寫字樓市場則受股市波動、本地第五波疫情持續(xù)、內(nèi)地企業(yè)在港租賃需求放緩等影響持續(xù)承壓，租金指數(shù)錄得區(qū)域最大跌幅，環(huán)比下降6.2%，至134.7。同期，其余七個節(jié)點(diǎn)城市租金指數(shù)也受需求增長有限、供過于求等影響而環(huán)比下降0.3%至2.1%。

　　市場情緒改善及租賃市場需求反彈推動上海、珠海價格指數(shù)上升，本期分別環(huán)比上升0.4%和0.2%，至127.9和105.0。上海寫字樓銷售市場相對穩(wěn)定，價格指數(shù)保持不變。而供過于求對機(jī)構(gòu)投資者情緒的影響，疊加部分開發(fā)商及業(yè)主面臨的債務(wù)及資金問題則導(dǎo)致上海價格指數(shù)錄得區(qū)域最顯著降幅，環(huán)比下降6.5%，至168.0。同期，其它城市價格指數(shù)環(huán)比下降0.2%至2.6%。

　　盡管區(qū)域整體租賃需求復(fù)蘇，但部分城市仍面臨供過于求問題

　　本期，大灣區(qū)共迎137.5萬平方米新增供應(yīng)入市，區(qū)域總存量上升至3,180.1萬平方米。期內(nèi)，寫字樓市場租賃需求持續(xù)復(fù)蘇，區(qū)域半年度凈吸納量環(huán)比增長15.9%，至114.8萬平方米。區(qū)域年度凈吸納量亦隨之上升至213.8萬平方米，較去年增長2.5 倍、較疫情前增長47.5%。盡管如此，部分二、三線城市需求增長仍相對有限，疊加期內(nèi)有大量新增供應(yīng)入市，上述市場供過于求狀況持續(xù)，區(qū)域平均空置率亦受此影響環(huán)比上升0.1個百分點(diǎn)、同比上升0.5個百分點(diǎn)，至21.3%。

　　租戶方市場令業(yè)主降租，六城總租用成本因此下降

　　雖然多數(shù)城市需求有所增長，但供過于求難免為市場去化帶來壓力。下半年，各城市仍呈租戶方市場特征，眾業(yè)主因此更傾向于降租或提供更長的免租期來吸引或挽留優(yōu)質(zhì)租戶。在此影響下，大灣區(qū)有六城總租用成本繼續(xù)下降。其中，上海環(huán)比降幅最大，為6.1%。同期，上海、上海、江門、肇慶總租用成本則受租金上漲、優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)入市、物業(yè)管理費(fèi)上升等因素影響而有所上升。

　　展望未來，大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)預(yù)計將保持積極增長，新經(jīng)濟(jì)預(yù)計將繼續(xù)蓬勃發(fā)展，這將共同為區(qū)域辦公市場注入更多的增長驅(qū)動力。然而，鑒于一些城市或供應(yīng)高峰，租金折扣仍將是業(yè)主應(yīng)對市場競爭的主要戰(zhàn)略，租金指數(shù)預(yù)計將繼續(xù)下降。此外，許多開發(fā)商和業(yè)主仍面臨財務(wù)壓力，全球經(jīng)濟(jì)和商業(yè)環(huán)境仍然復(fù)雜而嚴(yán)峻，辦公銷售市場仍需面臨挑戰(zhàn)，價格指數(shù)可能再次下降。