寫字樓

　　公司要開展業(yè)務(wù)，首先要有自己的辦公室。獲得辦公室只有兩種方式，一種是租賃，另一種是自持。租賃很容易理解，辦公室的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主，我們租賃的是使用權(quán)；至于自持，辦公室的產(chǎn)權(quán)屬于自己的公司，自持的方式可以分為購買現(xiàn)有物業(yè)，包括購買即將完成的物業(yè)。

　　當(dāng)然，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和企業(yè)需求的多樣性，市場上也有為未來業(yè)主提供定制開發(fā)的物業(yè)，即公司在建設(shè)初期與開發(fā)商約談未來辦公室的要求，由開發(fā)商建造，直到建筑完工，甚至完成內(nèi)部精裝修，然后移交給業(yè)主。這種定制辦公室在實用性和功能性方面更適合企業(yè)的需求，是許多大型企業(yè)獲得辦公空間的主流方式。

　　對于大多數(shù)以租賃方式獲得辦公室的公司，今天我們將討論與租賃辦公室有關(guān)的業(yè)主和第二房東，以及與他們簽訂租賃合同的一些預(yù)防措施。

　　關(guān)于業(yè)主，也就是物業(yè)的業(yè)主。在很多情況下，我們的租賃辦公室直接與業(yè)主簽訂租賃合同。業(yè)主也可以分為大業(yè)主和小業(yè)主。在寫字樓領(lǐng)域，我們經(jīng)常成為獨立持有整棟寫字樓的大業(yè)主，大業(yè)主通常以公司的形式出現(xiàn)；部分寫字樓建成后，也有拆分出售的情況，我們稱這種購買寫字樓的業(yè)主為小業(yè)主。在同等條件下，與大業(yè)主簽訂租賃合同更安全。大業(yè)主往往長期持有物業(yè)，以租賃的形式獲得營業(yè)利潤。小業(yè)主往往以投資的形式購買物業(yè)，目的基本上是通過租賃獲得利潤、回收成本，或者等待物業(yè)升值后出售，獲得銷售差價。考慮到小業(yè)主由于財務(wù)實力有限，雖然在簽訂租賃合同時可以通過租賃合同和法律保護出售房產(chǎn)，但我們不鼓勵與小業(yè)主簽訂租賃合同。

　　至于二房東，主要是因為有些業(yè)主缺乏專業(yè)的團隊來照顧自己的房產(chǎn)或者因為其他因素把自己的房產(chǎn)交給經(jīng)營者出租，而經(jīng)營者通常叫二房東。二房東通常以低于市場租金水平的價格獲得整個房產(chǎn)的租賃權(quán)，通常在十年以上或更長時間。之后，物業(yè)被分開裝修。隨著共享辦公室的興起，一些二房東也開始了與共享辦公室相同的業(yè)務(wù)，直接安排了現(xiàn)成的辦公空間，企業(yè)可以隨時拎包。

　　對于從第二個房東那里租辦公室，我們?nèi)匀恍枰敿?xì)調(diào)查第二個房東的市場聲譽。在法律方面，我們必須看到業(yè)主授權(quán)第二個房東從事租賃行為的合同或授權(quán)委托書。在簽訂合同時，最好簽訂三方合同。在上海地區(qū)裝修辦公區(qū)，在政府建設(shè)委員會部門辦理登記手續(xù)時，需要提供業(yè)主證書，如原產(chǎn)權(quán)證書掃描等資質(zhì)，包括業(yè)主裝修許可證等蓋章文件，需要與第二房東簽訂合同。在許多情況下，由于第二房東與業(yè)主之間的合作不默契，往往導(dǎo)致一些資格文件無法獲得，從而影響整個租賃甚至裝修的進度。

　　在簽訂合同之前，有些事情必須清楚地理解，并同意在租賃合同中。第一個是產(chǎn)權(quán)證書，即產(chǎn)權(quán)證書，我們可以清楚地看到業(yè)主和物業(yè)的建筑面積和其他必要的信息。二是了解物業(yè)是否抵押，檢查產(chǎn)權(quán)證書原件，因為抵押往往將產(chǎn)權(quán)證書原件交給抵押人，如果你看到產(chǎn)權(quán)證書原件，你可以放一半的心。在簽訂的租賃合同中，還必須將物業(yè)抵押后對現(xiàn)有租賃人的影響寫入條款。第三，了解建筑面積，產(chǎn)權(quán)證書通常是“建筑面積”=“套內(nèi)建筑面積”+“共有面積”。

　　如果公司有一定的規(guī)模，我們建議通過房地產(chǎn)中介機構(gòu)獲得租賃辦公室的資源。業(yè)主出租辦公室時的報酬由業(yè)主支付給中介機構(gòu)，而不是企業(yè)增加成本。對于一些大業(yè)主來說，即使你不通過中介直接從業(yè)主那里租房，業(yè)主也不會把剩下的傭金補貼到你的租賃成本上。通過一個好的中介來完成租賃，首先他們更了解整個市場、商業(yè)區(qū)和目標(biāo)建筑的租賃價格，了解業(yè)主的報價是否合理；其次，因為他們可以掌握更多的客戶，給業(yè)主帶來利益，也可以得到更有利的價格，從而促進交易；最后，由于其專業(yè)性，在雙方最終簽訂合同的過程中，可以對雙方的爭議條款給出公平和專業(yè)的意見。當(dāng)然，最終合同應(yīng)該通過公司財務(wù)、法律等部門從各自的專業(yè)角度給出。