寫(xiě)字樓

　　“現(xiàn)在房子越來(lái)越高，但越來(lái)越不實(shí)用?！弊罱教幙捶康内w深(化名)如此感慨。

　　最近，共享面積、住房率等話題再次被熱烈討論。在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了深入的監(jiān)管后，買(mǎi)家越來(lái)越關(guān)注房屋的生活屬性，除了使共享面積成為“明攤面積”開(kāi)發(fā)商如何制定更合理的計(jì)劃，使用產(chǎn)品“說(shuō)話”這也是開(kāi)發(fā)商面前的一個(gè)新課題。

　　購(gòu)房者的“心聲”

　　《證券時(shí)報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，2001年6月的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》和2007年《物權(quán)法》（第70條）明確規(guī)定，商品房建筑面積由建筑面積和共用建筑面積組成。購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的商品房應(yīng)注明這兩個(gè)面積。共享面積一般包括兩部分：一是電梯井、樓梯井、垃圾道、變電站、設(shè)備室、公共大廳、走廊、地下室、公共或管理用房建筑面積；二是公共建筑（單位）之間的隔墻，外墻水平投影面積的一半。

　　一般來(lái)說(shuō)，過(guò)去多層和小高層住宅的共享面積較小，入住率（指建筑面積與建筑面積的比例）一般在80%以上。如今，越來(lái)越多的超高層住宅

　　房子拔地而起，有些房地產(chǎn)住宅樓的樓層甚至超過(guò)50層。這些超高層住宅的入住率是多少？以上海為例，記者進(jìn)行了抽樣調(diào)查。在羅湖、福田、南山，每個(gè)新房項(xiàng)目都有3個(gè)在售，樓層超過(guò)40層。采用套內(nèi)面積/建筑面積的方式估算出入住率，發(fā)現(xiàn)入住率一般只有71%到75%。同樣是90平方米左右的新房，大部分項(xiàng)目只能做成三房?jī)蓮d一衛(wèi)。相比之下，一些10到20年的二手住宅樓，入住率一般在75%到85%之間。

　　不過(guò)，記者也發(fā)現(xiàn)，越來(lái)越多的新房項(xiàng)目開(kāi)始將入住率視為“亮點(diǎn)”營(yíng)銷(xiāo)。在光明區(qū)和寶安區(qū)，一些新房將得房率放在營(yíng)銷(xiāo)中心廣告牌的顯眼位置，“73平方米可以做成三房”等字看起來(lái)很吸引人。不過(guò)，一位新房營(yíng)銷(xiāo)策劃經(jīng)理告訴記者，真正通過(guò)合理設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)高房?jī)r(jià)的項(xiàng)目，確實(shí)可以有效提高戶型的舒適度。然而，一些高房?jī)r(jià)項(xiàng)目的提法是創(chuàng)意空間和免費(fèi)區(qū)域。事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商正在打擦邊球。定價(jià)時(shí)，額外區(qū)域支出的費(fèi)用可能已計(jì)入房?jī)r(jià)，購(gòu)房者應(yīng)仔細(xì)辨別。

　　“雖然樓市降溫了，但房?jī)r(jià)還是很高的，買(mǎi)100平方米的房子實(shí)際面積只有70平方米，真的覺(jué)得不劃算。”趙申告訴記者，在選擇新房時(shí)，他會(huì)考慮共享面積、住房率等因素。

　　記者還隨機(jī)調(diào)查了近20名購(gòu)房者，所有受訪者都認(rèn)為支持房屋應(yīng)在套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。“在既定建筑成本的前提下，按建筑面積或使用面積計(jì)算，但單價(jià)不同，購(gòu)買(mǎi)成本相對(duì)固定。”甚至有家甚至建議，一些開(kāi)發(fā)商的精裝房交付，不應(yīng)按建筑面積進(jìn)行定價(jià)裝修，寫(xiě)字樓物業(yè)管理費(fèi)也是如此。

　　據(jù)悉，目前我國(guó)絕大多數(shù)城市的住宅交易都是以建筑面積為基礎(chǔ)的，但上海等地多年前也實(shí)行了建筑面積的定價(jià)。然而，在世界各地，大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的房屋銷(xiāo)售都是按套內(nèi)面積計(jì)算的。盈科（上海）律師事務(wù)所全球合伙人郭韌表示，如果將住宅建筑改為套內(nèi)面積進(jìn)行交易，也要謹(jǐn)防開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移成本甚至擠壓共享，導(dǎo)致商品房環(huán)境和質(zhì)量下降。

　　共享取消還是規(guī)范？

　　除了如何計(jì)價(jià)，市場(chǎng)也掀起了一股熱潮“取消”共享討論，但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，買(mǎi)房不能拋開(kāi)共享面積，也應(yīng)納入商品房總價(jià)。有分析人士表示，共享面積小并不意味著居住舒適。電梯間、樓梯間或門(mén)廳太小，一梯多戶，沒(méi)有避難層。雖然共享面積縮小，內(nèi)部面積增加，但舒適度和安全感也降低。另一個(gè)例子是一些開(kāi)發(fā)商“偷面積”，似乎套內(nèi)面積增加，但占用了共享，導(dǎo)致小區(qū)整體環(huán)境受損。

　　廣東省城市規(guī)劃研究院住房政策研究中心首席研究員李宇佳表示，現(xiàn)行規(guī)定對(duì)共享面積沒(méi)有比例限制，主要與新項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和配套設(shè)施有關(guān)。從業(yè)主的角度來(lái)看，生活區(qū)和社區(qū)公共服務(wù)區(qū)取決于業(yè)主的需求?！霸诙鄬哟巫》肯M(fèi)共存的情況下，在規(guī)劃設(shè)計(jì)和審批階段，對(duì)不同類(lèi)型的新房項(xiàng)目進(jìn)行合理的規(guī)劃指標(biāo)限制。”

　　購(gòu)房者普遍擔(dān)心共享區(qū)域的隨機(jī)性和不透明度。因此，完善相關(guān)規(guī)定無(wú)疑比取消共享面積更具現(xiàn)實(shí)意義和可操作性。

　　最近，共享面積維權(quán)事件頻發(fā)。比如山東青島一套110平方米的房子，發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；買(mǎi)房時(shí)，銷(xiāo)售人員口頭承諾的31%的共享面積變成了46%……

　　盈科（上海）律師事務(wù)所全球合伙人郭韌表示，“事實(shí)上，普通購(gòu)房者很難發(fā)現(xiàn)共享面積的一些不合理現(xiàn)象。需要提醒的是，一旦共享面積超過(guò)40%，可能需要引起重視。購(gòu)房者可以查閱規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，看看是否有錯(cuò)誤。如果覺(jué)得特別不合理，購(gòu)房者也可以通過(guò)訴訟保護(hù)自己的權(quán)利。特別是如果共享面積過(guò)大，實(shí)用面積過(guò)小，導(dǎo)致無(wú)法居住或不符合相應(yīng)的居住質(zhì)量，購(gòu)房者可以要求解除合同甚至退還房款，但最終還是要看判決結(jié)果?！睋?jù)悉，目前國(guó)家對(duì)住宅共享面積沒(méi)有上限和下限，但《商品房銷(xiāo)售管理辦法》明確指出，當(dāng)合同約定的面積與實(shí)際面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房；同意不退房的，當(dāng)實(shí)際面積小于合同約定面積時(shí)，絕對(duì)值超過(guò)3%的房?jī)r(jià)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還給買(mǎi)受人。

　　李宇嘉認(rèn)為，“取消公攤”是情感的舉動(dòng)。最重要的是，標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)節(jié)一定要有?！皶裨谔?yáng)下”，監(jiān)管也要跟上。例如，制定不同類(lèi)型社區(qū)的共享指導(dǎo)方針；共享部分內(nèi)容應(yīng)明確，業(yè)務(wù)部分應(yīng)歸屬于所有業(yè)主，納入物業(yè)維修基金，或扣除物業(yè)費(fèi)；房屋交付時(shí)，獨(dú)立第三方應(yīng)測(cè)量并公布共享區(qū)域；探索共享部分定價(jià)與套內(nèi)定價(jià)的差異化。