過去兩年，CBRE世邦魏理仕香港顧問和交易服務(wù)團(tuán)隊成功幫助眾多中國客戶把握辦公市場進(jìn)入下行周期的機(jī)遇，包括自2018年第四季以來促進(jìn)中環(huán)區(qū)和中國機(jī)構(gòu)在香港擴(kuò)建辦公室的最大宗租賃交易。

　　團(tuán)隊透過綜合多方面的數(shù)據(jù)，包括各區(qū)的租金和供應(yīng)情況、分析各區(qū)的地理優(yōu)勢、寫字樓項目的形象、未來發(fā)展動向，以及將辦公室原址保留及擴(kuò)充或分拆到他區(qū)甲級寫字樓的利與弊等，幫助客戶前瞻性地規(guī)劃其在港辦公室的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略性擴(kuò)張計劃。不少中資客戶選擇在香港金融核心樞紐擴(kuò)充業(yè)務(wù)，充分表現(xiàn)出企業(yè)的長遠(yuǎn)目光，印證了中環(huán)在香港寫字樓市場的重要地位，亦標(biāo)志著企業(yè)銳意在香港長線發(fā)展的信心。

　　CBRE香港顧問及交易服務(wù) | 辦公樓部董事戴若慧早前接受香港TVB明珠臺訪問，分享對香港寫字樓市場的最新趨勢和看法。

　　以下是訪問節(jié)錄：

　　1、關(guān)注下寫字樓的整體表現(xiàn)。根據(jù)CBRE統(tǒng)計，去年第四季，本港寫字樓凈吸納量仍為負(fù)16.2萬平方尺，是連續(xù)第9個季度出現(xiàn)負(fù)吸納量，也是延續(xù)最長的下行周期。除了疫情帶來的負(fù)面影響，還有哪些因素拖累市場表現(xiàn)？

　　戴若慧表示：其實我們在2019年下半年開始就已經(jīng)看到寫字樓市場租金有下降的趨勢了。當(dāng)然主要影響市場的還是因為疫情，由于疫情的關(guān)系，政府加強(qiáng)了出入境的限制，然后也影響了兩岸的經(jīng)濟(jì)活動，從而影響到很多公司的盈利，再加上很多公司在疫情之下也非常鼓勵他們的員工在家里工作，所以整體來看，公司在寫字樓方面并沒有很旺盛的需求。

　　2、回顧2021年全年，寫字樓租賃成交較2020年有明顯改善，按年升83%至410萬平方尺，不過只是恢復(fù)至2019年，疫情爆發(fā)前七成多水平。去年整體空置率仍上升1.3個百分點。各區(qū)表現(xiàn)如何？原因是什么？

　　戴若慧表示：普遍來說，各區(qū)的空置率都有稍稍上升的現(xiàn)象，就整體表現(xiàn)來看，我覺得中環(huán)區(qū)和九龍東區(qū)的表現(xiàn)較好，很明顯看到了改善。

　　在中環(huán)區(qū)我們看到有很多金融企業(yè)驅(qū)動這些需求，因此也看到不少成交。此外，在九龍東也看到有保險公司做了一些市場整合，所以九龍東的租賃比較旺盛——這兩個區(qū)域表現(xiàn)良好。但是在港島東空置率有明顯的上升，那是因為有一些企業(yè)離開搬去了九龍東區(qū)，所以空置率上升也在情理之中。

　　3、哪些行業(yè)受影響最大？傳統(tǒng)的銀行、保險公司等行業(yè)，承租表現(xiàn)如何？

　　戴若慧表示：基本上各行各業(yè)在疫情下也都受到了影響，說到影響較大的一些行業(yè)，首先是銀行業(yè)，銀行業(yè)對疫情的反應(yīng)比較快，因為香港銀行都是非常鼓勵員工分批或者是全部在家辦公，所以寫字樓的需求并不太多，大多是縮減自己寫字樓的面積。

　　另外一方面就是保險公司，其實這幾年我看到一個很明顯的趨勢，就是大家都在尋找一些節(jié)省成本的方案。去年九龍東出現(xiàn)了大面積的樓盤，而且租金達(dá)到了非常低的位置，因此也吸引了許多保險公司都紛紛做了一些市場整合，把辦公室搬到九龍東區(qū)，然而整體來說許多公司并沒有增加寫字樓的面積。

　　4、對于本港正爆發(fā)新一輪疫情，政府早前宣布收緊防疫措施之外，也鼓勵企業(yè)安排員工在家辦公，你覺得這波疫情對寫字樓租賃市場影響有多大？

　　戴若慧表示：這取決于最近這一波的疫情控制做得怎么樣。疫情發(fā)展如果說在短期之內(nèi)得到控制，那我相信對于今年的寫字樓市場并沒有太大的影響。但是如果這個疫情持續(xù)很久，那我覺得這個影響可以是非常深遠(yuǎn)的，當(dāng)然在這方面非常難說。

　　5、不過也有不少買家趁低吸納，中聯(lián)辦以近3,000萬元買入上環(huán)高層寫字樓，尺價接近四年低位。寫字樓租賃市場淡靜，是否能刺激買賣成交？

　　戴若慧表示：市場上一直都有自用的買家出現(xiàn)，尤其是現(xiàn)在寫字樓的價格已經(jīng)下跌較多，和最高峰的時候比，現(xiàn)在寫字樓的價格已經(jīng)下跌超過35%。所以有一些買家，例如說中聯(lián)辦，他們覺得這個物業(yè)價格具有很強(qiáng)的吸引力，買回來自己用，這也是非常合理的。但另外一方面，投資者買寫字樓來投資的活動還是偏少的。

　　6、除此之外，去年11月，中環(huán)也有商業(yè)地，以創(chuàng)歷史高價批出，將提供約66萬平方尺辦公樓面，是否反映市場普遍對本港甲級寫字樓仍持樂觀態(tài)度？

　　戴若慧表示：這幅商業(yè)用地的確是以一個較高的價錢賣出，大約是520億港幣。這塊地未來會為中環(huán)帶來60多萬尺寫字樓面積，還有大約8萬多尺的零售面積，所以這個成交其實帶來了一個很好的信息，就是大家對未來的樓市還是很有信心的。另外還有一點就是體現(xiàn)了中環(huán)的地位是很難被取代的，而且發(fā)展商投地的時候一般都是看比較長遠(yuǎn)，看到未來幾十年的市場情況。所以我覺得這對市場是一個比較正面的信號。

　　來源：CBRE世邦魏理仕