寫字樓

　　第四屆中國商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)論壇暨2022中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會在上海富力萬里酒店成功舉辦，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會與房訊網(wǎng)共同主辦，海淀大悅綜合體協(xié)辦。主題是:新一代商業(yè)地產(chǎn) 攜手共贏未來。

　　來自商業(yè)地產(chǎn)100強(qiáng)的開發(fā)商和運(yùn)營商、渠道商，以及上市公司、金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理、代理經(jīng)紀(jì)、產(chǎn)業(yè)鏈條等地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界及互聯(lián)網(wǎng)專家、政商學(xué)屆精英及新聞媒體超過500位嘉賓現(xiàn)場出席，17萬余人線上參會，共同推動商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)復(fù)蘇，探尋新世代商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展路徑。

　　中科產(chǎn)城董事長郭瑩輝從輕資產(chǎn)運(yùn)營的角度闡述了后疫情時代產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展機(jī)會。他表示，從物業(yè)供應(yīng)、物業(yè)銷售、投資回報(bào)、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管等不同角度造成產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)退潮，輕資產(chǎn)模式盛行。中科產(chǎn)城以資產(chǎn)管理理念與產(chǎn)業(yè)投資方形成GP+LP的“價(jià)值共同體”，通過“12586”園區(qū)投資運(yùn)營理念集聚園區(qū)發(fā)展要素，構(gòu)建完善的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，服務(wù)中國產(chǎn)城融合區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展。

　　以下是郭瑩輝演講實(shí)錄整理：

　　疫情對產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營的影響是非常大的。今天跟大家分享三個方面的感想。一是后疫情時代，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)變化；二是中科產(chǎn)城公司輕資產(chǎn)運(yùn)營模式；三是與大家分享這三年來在輕資產(chǎn)運(yùn)營中的一些案例。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)供需關(guān)系特點(diǎn)與變化

　　近年來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的變化大家耳熟能詳，包括供需兩個方面。一是在產(chǎn)業(yè)用地的供應(yīng)方面越來越稀缺，尤其是一線城市?，F(xiàn)在在跟政府談產(chǎn)業(yè)勾地、做平臺化園區(qū)，政府實(shí)際上是不太歡迎的。政府更喜歡的是直接點(diǎn)狀供地，給產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、給產(chǎn)業(yè)方直接供地。所以做園區(qū)的企業(yè)在這種環(huán)境下，想要拿到優(yōu)質(zhì)的城市產(chǎn)業(yè)用地越來越困難。

　　二是在產(chǎn)業(yè)供地方面還受到了一些地方政府規(guī)劃、城市更新，包括對產(chǎn)值稅收多元化的要求作為前提，并且對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營的企業(yè)來說，這樣的要求越來越高了。在投資不太景氣、供大于求的現(xiàn)狀之下，市場化企業(yè)拿地的積極性也發(fā)生了巨大的變化。

　　在供應(yīng)端和需求端可以看到，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在投資、在房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域里有日漸萎縮的情況，這個萎縮主要是對市場化運(yùn)作的企業(yè)而言。實(shí)際上在需求端，另外兩個主體有所加強(qiáng)。

　　一個是政府平臺公司。因?yàn)楝F(xiàn)在能拿地做長期投資產(chǎn)業(yè)園不動產(chǎn)投入運(yùn)營的，國有資本和城市的城投公司有很大優(yōu)勢，它們有良好的信用基礎(chǔ)，掌握著很多招商的政策，天然具備城市的品牌影響力。所以我們看到政府的平臺公司在城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)投資端比較活躍。但是它們也面臨一些問題，就是在園區(qū)的整個全生命周期內(nèi)，如何去定位它的功能，如何進(jìn)行項(xiàng)目的包裝融資、專業(yè)化的建設(shè)，如何進(jìn)行招商以及園區(qū)的運(yùn)營服務(wù)，在這些方面欠缺一定專業(yè)性。

　　還有一個需求方是產(chǎn)業(yè)大咖。這幾年經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，尤其是科技創(chuàng)新政策加強(qiáng)，各地在產(chǎn)業(yè)招商方面力度空前之大。疫情之后各地經(jīng)濟(jì)受到一定影響，招商成了地方政府重要的工作內(nèi)容，產(chǎn)業(yè)大咖炙手可熱。但是它們也面臨一些問題，例如多出來的地怎么變成地產(chǎn)收益，怎么進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)作和操盤。

　　綜上可以看出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這兩年在供需之間發(fā)生了非常明顯的變化，而且有積極變化，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)終將指向產(chǎn)業(yè)培育、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，地產(chǎn)的模式也逐漸會退出這個市場。從物業(yè)供應(yīng)、物業(yè)銷售、投資回報(bào)、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管等不同角度造成產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)退潮，輕資產(chǎn)模式盛行。

　　中科產(chǎn)城輕資產(chǎn)服務(wù)特點(diǎn)

　　中科產(chǎn)城是做全景式、全周期的產(chǎn)業(yè)園輕資產(chǎn)運(yùn)營的，在這幾年實(shí)踐中形成了自己的一些商業(yè)模式。我們的全景式園區(qū)運(yùn)營內(nèi)涵區(qū)別于傳統(tǒng)”乙方“和”工程項(xiàng)目全過程咨詢“的方式，而以資產(chǎn)管理理念與產(chǎn)業(yè)投資方形成GP+LP的”價(jià)值共同體“，共同分享全周期內(nèi)園區(qū)資產(chǎn)創(chuàng)造的價(jià)值。

　　既然和LP出資人要探討園區(qū)，那就一定要跟他們報(bào)告清楚你怎么認(rèn)知園區(qū)、怎么運(yùn)營園區(qū)，保證資金投放到資產(chǎn)變成社會的產(chǎn)業(yè)孵化功能，成為投資方利潤的源泉。歸根到底，大家對園區(qū)的本質(zhì)要形成共識。通過跟投資人的交流與觀點(diǎn)碰撞，中科產(chǎn)城形成“12586”的運(yùn)營模型和理念。

　　簡單地說，"1"是發(fā)展目標(biāo)。如果投資方還想過去那樣用產(chǎn)業(yè)勾地，工業(yè)地產(chǎn)銷售賣房為主，我們是沒有共同語言的，地方政府也不可能跟你"合謀"。作為產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)載體的建造者和運(yùn)營者，我們應(yīng)該就這個目標(biāo)形成共識，實(shí)現(xiàn)我、你、政府三者的共贏。

　　"2"是能不能形成一個良好的園區(qū)發(fā)展的硬環(huán)境和軟環(huán)境。產(chǎn)業(yè)園除了建功能性的載體，還需要構(gòu)建各種的產(chǎn)業(yè)生態(tài)及延伸的服務(wù)。如果只知道干硬環(huán)境，蓋房子，而不懂其中產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干規(guī)律，那注定還是一個泥瓦匠。產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境不良，將來也不可能成為一個真正的園區(qū)。這是"2"，大家形成能力上的合作。

　　"5"最重要，一個產(chǎn)業(yè)園是一個公共品，所以一個園區(qū)就像一個團(tuán)隊(duì)，需要土地方、產(chǎn)業(yè)方、資金方、政府方、運(yùn)營方五個主體的利益相關(guān)方形成共識，構(gòu)建共同協(xié)力的工作機(jī)制。

　　"8"是8個要素。客戶需要通過政企合作構(gòu)建起“產(chǎn)業(yè)聚焦、企業(yè)聚集、金融支持、人才保障、創(chuàng)業(yè)驅(qū)動、創(chuàng)新策源、市場扶持、技術(shù)平臺”8個維度產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系。8個要素我們是從產(chǎn)業(yè)園最根本的問題，就是產(chǎn)業(yè)生態(tài)如何構(gòu)建，從這個維度來幫投資人形成資源層面的梳理和判斷。

　　“6”是分析模型，客戶作為投資主體，能從“市場需求、用地條件、資金實(shí)力、專業(yè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)招商、政策環(huán)境”等六個維度得出產(chǎn)業(yè)成功、資產(chǎn)成功的投資可行性。投資模型決定了入手這幅地，建這個園區(qū)，是不是能夠達(dá)成一個完美的投資閉環(huán)。

　　園區(qū)輕資產(chǎn)運(yùn)營案例

　　“12586”是中科產(chǎn)城近幾年形成的投資判斷和運(yùn)營模式。在此基礎(chǔ)之下，分享兩個中科產(chǎn)城的案例。

　　第一個案例是幫助某大型生物醫(yī)藥上市公司在云南昆明第一次建立了企業(yè)級的科創(chuàng)研發(fā)中心及總部園區(qū)，是一個企業(yè)自用兼顧一定產(chǎn)業(yè)孵化的企業(yè)級微園區(qū)。中科產(chǎn)城的輕資產(chǎn)服務(wù)內(nèi)容包括投資顧問和項(xiàng)目管理兩個大的方面。

　　在投資顧問方面，從拿地選址到價(jià)值研究到產(chǎn)品策劃，中科產(chǎn)城綜合把握企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、空間需求及投資能力，設(shè)計(jì)選址原則和標(biāo)準(zhǔn)，對目標(biāo)用地進(jìn)行比選并提出選址建議；從企業(yè)總體戰(zhàn)略和項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境角度，提出本項(xiàng)目對企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略價(jià)值，以及本項(xiàng)目不動產(chǎn)投資的財(cái)務(wù)價(jià)值，形成對企業(yè)的綜合價(jià)值研究。同時，根據(jù)企業(yè)或政府方的需求，逐步深入進(jìn)行產(chǎn)品策劃。

　　在項(xiàng)目管理方面，中科產(chǎn)城以項(xiàng)目的“管家”身份，在項(xiàng)目管理全周期活動中，既扮演著甲方角色起到管理決策的作用，又作為乙方角色承擔(dān)著技術(shù)管理服務(wù)的作用。有序快速完成報(bào)批報(bào)建、設(shè)計(jì)指導(dǎo)、成本控制、施工管理、資金支付、資產(chǎn)移交、資料歸集等管理和服務(wù)活動，以“省時、省力、省錢”為三大核心目標(biāo)，高標(biāo)準(zhǔn)完成項(xiàng)目建設(shè)。

　　第二個案例目前正在做，是幫助上海的一家上市公司，在上海番禺自有的M1工業(yè)土地上，通過上海市的城市更新政策自我更新，形成自己為地方政府打造的一個集科創(chuàng)+工業(yè)上樓的復(fù)合型園區(qū)。過程中我們一是為它做嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那捌诘耐顿Y顧問服務(wù)，包括開發(fā)價(jià)值策略、產(chǎn)品方案比選、更新條件談判等。二是形成“項(xiàng)目管理+招商運(yùn)營”一體化合作，企業(yè)業(yè)主與中科產(chǎn)城共同創(chuàng)造項(xiàng)目更新價(jià)值、開發(fā)運(yùn)營價(jià)值。

　　中科工業(yè)城致力于做中國工業(yè)地產(chǎn)的全景運(yùn)營商，希望凝聚全球城市建設(shè)的智慧和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新力量，服務(wù)于中國產(chǎn)城一體化區(qū)域的高質(zhì)量發(fā)展。非常感謝。