寫字樓

2022年8月10日，由中國房地產(chǎn)商會、住房報聯(lián)合主辦，海淀歡樂大廈協(xié)辦的第四屆中國商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)論壇暨2022中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會在上海萬麗酒店成功舉辦。主題是:新一代商業(yè)辦公室，共同贏得未來。

　　來自商業(yè)地產(chǎn)100強的開發(fā)商和運營商、渠道商，以及上市公司、金融機構(gòu)、投資機構(gòu)、物業(yè)管理、代理經(jīng)紀、產(chǎn)業(yè)鏈條等地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界及互聯(lián)網(wǎng)專家、政商學(xué)屆精英及新聞媒體超過500位嘉賓現(xiàn)場出席，17萬余人線上參會，共同推動商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)復(fù)蘇，探尋新世代商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展路徑。

　　中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜在論壇上發(fā)表主題為“商辦新世代 投資新機遇”的精彩演講，從投資的角度剖析了新世代商辦物業(yè)的新機遇。他表示，新世代下商辦物業(yè)領(lǐng)域有三大機遇：第一是迎來了行業(yè)并購整合的新機遇，第二是推動行業(yè)規(guī)則變動的新時代，第三是流動性為王時代的到來。

　　以下是柏文喜演講實錄整理：

　　大家上午好！今天大家冒著疫情來參加我們這個線下會議，機會非常難得。劉凱總把第一個演講和大家分享探討的機會給了我，對我來說還是很有壓力的。我的頭銜是IPG中國的首席經(jīng)濟學(xué)家，實際上了解我的人都知道我是商業(yè)地產(chǎn)的老一代人，從90年代末就開始從事商業(yè)地產(chǎn)，后來進入到住宅開發(fā)，是地產(chǎn)圈的老人。現(xiàn)在更多的關(guān)注一些行業(yè)變化，關(guān)注一些行業(yè)研究的問題，所以大家可能日常更多的是看到我在主要財經(jīng)媒體上對房地產(chǎn)行業(yè)的一些觀點和些評論。

　　今天我分享的基調(diào)實際上還是挺難把握的。因為作為一個商業(yè)地產(chǎn)的老兵，需要給行業(yè)打氣，這個時候如果講一些不太積極的話不太合適。但是如果講一些脫離基本面的話，顯然又不符合基本事實。最近咱們這個房地產(chǎn)行業(yè)的問題已引發(fā)了政治局關(guān)注，看來咱們行業(yè)的問題確實不是一件小事，確實是一個值得大家一起來認真探討的話題。今天我就從我的角度，按照我的想法來和大家做一個簡單的分享和探討，如果有說的不對的地方，請大家多指正、多批評。

　　劉凱總給我的題目，讓我講講商辦新世代、投資新機遇。

　　首先我們需要認識一下新世代，也就是我們面臨的行業(yè)形勢是什么樣的。綜合來看，我對目前商業(yè)地產(chǎn)、商辦物業(yè)領(lǐng)域當前所面臨的時代特征總結(jié)為三點：

　　第一，新常態(tài)遭遇了預(yù)期下行，疊加了目前的消費不振。前幾年我們的經(jīng)濟發(fā)展進入了新常態(tài)。所謂的新常態(tài)就是從以往經(jīng)濟的高增長進入中低速增長，每年5%以上，5%-8%，上一次2008年經(jīng)濟危機的時候，我們是要保8，這一輪今年預(yù)期已經(jīng)降到了5.5%。最近這次政治局會議已放棄了今年5.5%的宏觀經(jīng)濟增長指標，只是說盡量爭取最好的結(jié)果。從房地產(chǎn)行業(yè)來看，之前我們企業(yè)杠桿加得很高，企業(yè)的發(fā)展模式是高負債、高杠桿推動下的高周轉(zhuǎn)模式。上一輪去庫存是通過什么方式實現(xiàn)的？實際上是通過把杠桿從企業(yè)向居民來轉(zhuǎn)移，通過居民的加杠桿實現(xiàn)了行業(yè)杠桿的轉(zhuǎn)移和市場庫存的去化。現(xiàn)在又加入了這一輪的調(diào)整，尤其是從去年下半年開始，市場急劇轉(zhuǎn)淡，最明顯的標志就是排名百強的很多民營房地產(chǎn)企業(yè)排隊暴雷的問題?，F(xiàn)在沒暴雷的民營房企已經(jīng)是屈指可數(shù)了。沒有傳出暴雷風險的企業(yè)，民企里面現(xiàn)在可能只剩下龍湖一家了。其他的雖然還沒有暴雷，但是多多少少都有一些"緋聞"，比如說商票逾期了，應(yīng)付款到期沒有按期兌付。

　　今天早上咱們開會之前，我的朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了一條美元債違約的信息，引起了不少人的關(guān)注。咱們的房地產(chǎn)企業(yè)大量的出現(xiàn)了美元債的違約，也就是信貸的違約。對行業(yè)不了解的人以為情況不嚴重，實際上發(fā)過美元債的民營房企，現(xiàn)在還沒有違約的已經(jīng)是少數(shù)了。連一些以往給大家留下的印象，一直是財務(wù)穩(wěn)健型的好標兵也都出現(xiàn)了美元債的違約問題。比如某家頭部房企昨天就有5支美元債停止還本付息，說明行業(yè)形勢還是不容樂觀的。

　　第二，房地產(chǎn)行業(yè)在回暖乏力的同時，又遭遇了疫情的不確定性。疫情沒完沒了，這兩年我們天天盼著這一輪房地產(chǎn)周期能夠觸底，能夠回暖。這一輪周期不少房企出了現(xiàn)金流斷裂的問題，主要原因是他們太憑借著以前的對行業(yè)周期的判斷經(jīng)驗了。像融創(chuàng)這樣的企業(yè)，實際上在民營房企里還是一家非常優(yōu)秀的企業(yè)，但是因為它憑借對以往10年一個長周期，3-4年一個小周期的判斷經(jīng)驗，在去年的上半年還在不斷地買地，還在不斷地加杠桿，在行業(yè)普遍去杠桿的時候它還在加杠桿。從去年下半年市場轉(zhuǎn)淡之后，連融創(chuàng)這樣的行業(yè)白騎士，別人出問題的時候，大家都等著它來救的企業(yè)，也出現(xiàn)了自救不能，到后來自己也出現(xiàn)了違約的現(xiàn)象。說明我們這一輪周期確實是走出了和以往的行業(yè)周期不同的特征，行業(yè)的基本面現(xiàn)在確實是已經(jīng)發(fā)生了變化。我們現(xiàn)在不能再拿以往的眼光，用過去的思維來看待我們的行業(yè)。行業(yè)的基本面、行業(yè)的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變。

　　這兩年，我講這個話的時候，咱們行業(yè)里的很多同仁最開始是不接受的、不支持的、不同意的，包括一些行業(yè)的專家跟我也有很多爭議和爭論。尤其是從去年的下半年開始，我在講咱們的行業(yè)底層邏輯變了，行業(yè)的基本面變了，不能再拿過去的舊船票登上今天的客船，當時跟多人不信的。剛才趙正挺秘書長也講到了我們行業(yè)的重要性，講到了要相信我們的政府在解決了重要的問題之后，肯定會來解決我們的行業(yè)問題。但是我們每一家企業(yè)現(xiàn)在日子過得怎么樣，自己心里最清楚。能不能熬到領(lǐng)導(dǎo)真正來關(guān)注來救我們的那一天，熬到那一天可能就是勝利，但是很有可能在那一天到來之前我們就不在了。我這個話講得可能有點悲觀，但是卻是這個行業(yè)很多企業(yè)目前的實際狀況，度日如年。

　　講到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的情況，首先要搞明白商業(yè)房地產(chǎn)和住宅的不同在哪里。商業(yè)地產(chǎn)在很大程度上都是被動性的持有的。也就是說，開發(fā)商持有的很多商業(yè)物業(yè)不是主動去開發(fā)的，而是由于規(guī)劃要求的配套商業(yè)、配套的辦公物業(yè)造成的物業(yè)沉淀。因為真正要進行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營是需要長期資金、大資金、低息資金去支持的。咱們國內(nèi)商辦市場現(xiàn)在最缺乏的就是長期資金和低息資金，比如說像保險那樣的錢才是合適去做商業(yè)地產(chǎn)的。我們現(xiàn)在普遍承擔著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營任務(wù)的這部分群體，無論是投資商，還是運營商，都是以短線的、高息的、流動性壓力比較大的資金來搞商業(yè)地產(chǎn)的，所以注定了商業(yè)地產(chǎn)這個行業(yè)很難做。

　　以往商業(yè)地產(chǎn)更多的是依靠散售來回現(xiàn)，來回補開發(fā)業(yè)務(wù)，來回補我們商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，來支持商業(yè)地產(chǎn)的運營。現(xiàn)在在行業(yè)形勢非常不景氣的情況之下，這個時候散售出現(xiàn)了問題。經(jīng)過這么多的散售，證明散售是有問題的，主要是后期運營的問題，散售市場實際上是不受歡迎的。而整售會很難，所以更多的只能是自己的被動持有，大家都依靠開發(fā)業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流去填補被動性持有的商業(yè)地產(chǎn)投資，以及商業(yè)地產(chǎn)運營現(xiàn)金流的虧空。這個狀態(tài)怎么長期維持？

　　第三，經(jīng)營環(huán)境面臨著從生產(chǎn)型社會向消費型社會的轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型中又遭遇了新的一代人，他們和我們的思維方式、行為方式、消費方式不同的Z世代的出現(xiàn)，也就是今天我們討論的面對新世代怎么做好商辦物業(yè)的問題。

　　中國目前的發(fā)展模式面臨著從中國生產(chǎn)、歐美消費的外向型經(jīng)濟轉(zhuǎn)向更加依賴自身消費的雙循環(huán)模式，這是目前我們經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的大背景。我們經(jīng)濟發(fā)展的動力正在從生產(chǎn)型轉(zhuǎn)向消費型。以前我們更注重講生產(chǎn)、講出口，現(xiàn)在更多地強調(diào)靠內(nèi)需、靠消費去推動經(jīng)濟增長。剛才也提到向消費社會轉(zhuǎn)型的過程中，現(xiàn)在又遭遇了商辦物業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)所面臨的對象發(fā)生了變化，遭遇了Z世代的出現(xiàn)，所以我們需要調(diào)整我們的運營思維，調(diào)整我們的開發(fā)思路，調(diào)整我們資產(chǎn)管理的模式。這可能是我們目前必須要面對的、需要思考的一個問題。

　　那么，我們現(xiàn)在面臨的行業(yè)任務(wù)和困難在哪里？

　　商辦物業(yè)無非就是兩條，一個是要把它賣掉，一個是被動持有之后必須要做好運營?，F(xiàn)在出售變現(xiàn)是比較困難的，而且能夠整售的主要是在一線的商辦物業(yè)，一些險資企業(yè)、一些現(xiàn)金流比較好的，比如說之前現(xiàn)金流比較充裕的互聯(lián)網(wǎng)大廠企業(yè)，還有一些外資的投資機構(gòu)，現(xiàn)在在一線城市趁低在整體性地收購一些商辦物業(yè)。但是大量的位于二三線城市和三四線以下的物業(yè)怎么辦，而散售現(xiàn)在也是比較困難的。

　　目前商辦物業(yè)在消費不振的情況下的運營困難，今天在座的一些行業(yè)人士也是感同身受、身在其中的，這個不用我多講，你們應(yīng)該比我感受更貼切、更專業(yè)。運營市場已經(jīng)發(fā)生了比較大的變化，不過在市場和行業(yè)發(fā)生變化的時候，也孕育著商辦行業(yè)新的機遇。

　　　商辦物業(yè)領(lǐng)域，在我看來有三個機遇：

　　第一是迎來了行業(yè)并購整合的新機遇。就是剛才劉凱總講的行業(yè)從增量的市場走向了存量市場，而存量市場一個很大的主題就是并購、整合，由具備專業(yè)資產(chǎn)管理和運營能力的機構(gòu)去承擔更多的持有和運營的專業(yè)責任。我右邊放了一張圖片，是萬達接管了藍色港灣的新聞報道，這不是給萬達和藍色港灣做廣告，這是表明行業(yè)的一個代表性的方向。像萬達這樣的專業(yè)運營商，在存量時代會更有價值，行業(yè)地位會更高。

　　第二是推動行業(yè)規(guī)則變動的新時代。因為行業(yè)基調(diào)已經(jīng)變化了，而一些給定的既定條件我們沒法去改變它，只能過來反向地推動我們的政策面，我們的主管部門去修改行業(yè)規(guī)則。比如說上海市現(xiàn)在在出讓土地的時候，已經(jīng)在做試點了，把住宅和配套商辦的比例，要么在調(diào)低，要么把它分開出讓，這是一個方向。也就是說，要么是純住宅出讓，要么在比較好的地段純商辦出讓，不會像以往那樣把兩個捆綁在一起，在一些不成熟的地段去推出大的地塊，強行地去配比高比例、大體量的商辦物業(yè)，導(dǎo)致商辦物業(yè)的供應(yīng)過量和招商運營困難的問題。

　　第三，流動性為王的時代即將到來。流動性始終是商業(yè)地產(chǎn)價值最重要的支撐。在同等經(jīng)營水平和同等收益水平下，流動性是衡量商業(yè)地產(chǎn)價值的一個非常重要的標準。在市場不太樂觀、操作困難的現(xiàn)狀下，更需要以流動性為核心，彌補商業(yè)物業(yè)因操作改善困難而對價值支撐不足的問題。此時，資產(chǎn)證券化和準資產(chǎn)證券化將進入發(fā)展的快車道，因為資產(chǎn)證券化是提高商業(yè)地產(chǎn)流動性最常見也是最核心的金融手段之一。