隨著各大上市房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)發(fā)布2021年上半年業(yè)績報告，基于銷售規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)中期報告季即將結(jié)束，記者梳理出歸屬于房地產(chǎn)企業(yè)母公司的凈利潤排名，總體來看，房地產(chǎn)行業(yè)利潤下滑已成為共識，近80%的歸屬于房地產(chǎn)企業(yè)母公司的凈利潤增幅不足20%；上半年歸屬于母公司的凈利潤同比增長37%，占比74%；歸屬于母公司的凈利潤同比下降13%，占比26%

　　其中，“利潤王”中海再次交出了一份不錯的成績單，也成為了上半年唯一一家歸母凈利潤突破200億元的房企，但放緩至2%的增速也不容忽視；“老實(shí)本分”的萬科雖然歸母凈利潤突破百億元，但上半年同比增幅卻呈現(xiàn)負(fù)增長。利潤保衛(wèi)戰(zhàn)已經(jīng)成為繼“三條紅線”之外，房企不得不面對的第二道考題。

　　八成房企凈利潤增幅不超20%

　　房地產(chǎn)行業(yè)步入下行周期，各大房企逐漸告別規(guī)模論，利潤的“故事”似乎也不太樂觀。

　　北京商報記者梳理的50強(qiáng)房企歸母凈利潤排行中，中海以207.8億元位列50家房企的第一名，其也是上半年唯一一家歸母凈利潤突破200億元的房企；碧桂園、恒大緊隨其后，上半年歸母凈利潤分別為150億元、143.8億元；而萬科排名卻低于華潤和融創(chuàng)中國，位列第六名，上半年萬科雖實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤111億元，卻較去年同期下降11.68%，這也大大出乎外界預(yù)料。

　　上半年，50強(qiáng)房企歸母凈利潤同比上漲的有37家，占比74%，其中漲幅低于10%的有14家；而歸母凈利潤同比下跌的則有13家，占比26%。整體凈利潤均值約為42億元，有16家超過平均值；增幅均值約31%，僅有11家房企超過這一平均值。值得一提的是，排名前十的房企中，除恒大這一“特殊情況”外，僅有華潤置地、龍湖集團(tuán)和世茂集團(tuán)漲幅保持在兩位數(shù)，其他房企皆保持低增長幅度，即便是排名第一的中海也僅有1.23%的漲幅。

　　在排名前十名的房企中，歸母凈利潤表現(xiàn)較為突出的為世茂集團(tuán)，2021年上半年，世茂集團(tuán)的歸母凈利潤為62.83億元，同比增長19.32%。龍湖集團(tuán)上半年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤74.19億元，同比增長17.05%。

　　整體來看，上半年歸母凈利潤同比增長較為明顯的房企有禹洲集團(tuán)、招商蛇口、九龍倉置業(yè)、中國恒大、綠地香港、保利置業(yè)、寶龍地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、佳源國際控股、新城控股和正榮地產(chǎn)，其他房企歸母凈利潤增幅皆低于20%。

　　不可持續(xù)的大增

　　在上半年凈利潤表現(xiàn)優(yōu)異的房企中，有一批“特殊”群體，漲幅均超過100%。禹洲集團(tuán)上半年歸母凈利潤同比增長493.77%，招商蛇口同比增長365.32%，九龍倉置業(yè)同比增長166.68%，中國恒大同比增長119.92%，綠地香港同比增長119.44%、保利置業(yè)同比增長100.77%。

　　之所以說它們“特殊”，是因?yàn)檫@些房企的增長大多不具備可持續(xù)性。

　　今年上半年，禹洲集團(tuán)的營業(yè)收入和歸母凈利潤分別大增459.83%和493.77%，能實(shí)現(xiàn)如此“超?！卑l(fā)揮，也與其去年同期的低業(yè)績指標(biāo)有關(guān)。北京商報記者了解到，禹洲集團(tuán)為此還鬧了一次“烏龍”，先交完業(yè)績報告，再進(jìn)行重列改錯。

　　恒大上半年取得盈利的關(guān)鍵在于其不斷的賣賣賣?？偨痤~32.5億元出售恒騰網(wǎng)絡(luò)11%股份，回收現(xiàn)金約11.8億港元；出售盛京銀行1.9%股份，總金額10億元；出售深圳市高新投7.08%股權(quán)，總金額約10.4億元；出售恒大冰泉49%股權(quán)，總金額約20億元；出售5個地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)及非核心資產(chǎn)，總代價約92.7億元。

　　與上述兩家房企不同，招商蛇口凈利潤大增的背后是蛇口產(chǎn)業(yè)園公募REITs成功上市，此舉為招商蛇口帶來約14.58億元的稅后收益。針對REITs利潤貢獻(xiàn)的持續(xù)性，招商蛇口方面也告訴北京商報記者，這個創(chuàng)新路徑，是國家要推的方向，也符合招商蛇口在持有物業(yè)運(yùn)營的可持續(xù)發(fā)展，肯定要繼續(xù)做的，但下半年有沒有，目前還不方便透露?！暗梢悦鞔_的是，上半年如此高的增幅肯定是不可持續(xù)的。”

　　13家負(fù)增長

　　50強(qiáng)房企中，歸母凈利潤同比下跌的有13家，除新力控股外，其余12家房企均達(dá)到兩位數(shù)的降幅。值得一提的是，上述房企表現(xiàn)出最大的特點(diǎn)就是“增收不增利”，營業(yè)收入表現(xiàn)良好，凈利潤卻出現(xiàn)較大幅度的下降。

　　歸母凈利潤排名末位的3家分別是金地商置、首開股份和金地集團(tuán)，同比分別下降33.69%、33.7%和38.79%。

　　金地商置和金地集團(tuán)或存在同樣的問題，那就是少數(shù)股東來“分食”。2021年上半年，金地少數(shù)股東損益為10.75億元，近四成利潤被少數(shù)股東“分走”，整體比重也較去年同期有所上升。金地商置的少數(shù)股東損益也出現(xiàn)激增的情況，相較于去年同期增長了102.63%。

　　而首開股份歸母凈利潤的下降，主要是由于其他收益大幅下降以及所得稅費(fèi)用上升。2021年上半年，首開股份其他收益大幅下降92.4%，由2505.8萬元降至189.6萬元；所得稅費(fèi)用則上升了44.8%，由6.8億元上升至9.8億元。

　　除房企成長所不得不面對的“主觀”原因，也有部分房企因“客觀”原因而導(dǎo)致凈利潤表現(xiàn)不佳。以富力為例，之所以凈利潤下滑如此明顯，也是其主動降價促銷所導(dǎo)致的。2021年上半年，富力地產(chǎn)采取了降低價格以刺激銷售、去庫存的營銷策略，銷售均價由2020年上半年的9200元/平方米降至今年同期的8800元/平方米，同比下降4%。

　　賣資產(chǎn)、搞促銷，富力為降負(fù)也是拼盡全力。在今年中期的業(yè)績發(fā)布會上，富力地產(chǎn)集團(tuán)董事長李思廉直言，所有的公司都在拼命地提高現(xiàn)金流，富力自然也不例外，甚至不惜忍痛犧牲一部分利潤，以求滿足“安全線”要求。

　　房企“認(rèn)識”的轉(zhuǎn)變

　　地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)告別高利潤時代，行業(yè)整體的“自律性”或主動、或被動也被推至高點(diǎn)，政策限購、地價上漲、成本提升，未來的利潤空間“壓縮”也或常態(tài)化。

　　中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，近期房企利潤下滑最主要的原因是此前高價拿地后，恰好遭遇限購政策。高價地塊未能達(dá)到預(yù)期效果，利潤空間遭到擠壓，結(jié)轉(zhuǎn)收入的滯后性，會于2020年下半年和2021年全年集中釋放?？紤]到“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的三穩(wěn)政策，未來行業(yè)利潤改善空間有限，整體將以平穩(wěn)為主?！昂迷诘诙泄┑卣趯κ袌鼋o予回應(yīng)，土拍規(guī)則的調(diào)整，地價上漲的制約性將得到抑制?！敝x逸楓如是說。

　　進(jìn)入2021年，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策加碼不斷。據(jù)了解，2020年上半年，各地發(fā)布與房地產(chǎn)市場有關(guān)的調(diào)控政策共計(jì)304次，其中包括全國各地力度不一的人才政策、購房補(bǔ)貼政策、落戶政策以及前期為房企減負(fù)等適度寬松政策。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩表示，從政策分類角度來看，今年有關(guān)“資金來源”“房地價聯(lián)動”以及“限購”的政策占比明顯提升，而此類政策對房價的抑制作用相對較強(qiáng)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)整體“唱衰”，也更加期待拐點(diǎn)的到來，但更多是房企對于市場的針對性調(diào)整。碧桂園的多樣性變革，龍湖的質(zhì)量提高，萬科的管理紅利時代，也集中反映了各大住宅企業(yè)對行業(yè)認(rèn)識的變化。

　　“管理紅利時代，對行業(yè)來說最大的變化是房屋回歸居住屬性，房地產(chǎn)回歸實(shí)業(yè)屬性。行業(yè)的出路只有一條，踏踏實(shí)實(shí)地向制造業(yè)學(xué)習(xí)，通過勞動賺取加工制造和服務(wù)的錢?！比f科董事長郁亮如是說道。