寫字樓

距離今年6月西安首輪土地拍賣僅一個多月，高新區(qū)多個項目已確定備案名稱。一些項目計劃在10月份上市，從摘地到上市只需4個月。速度可能是贏得市場和銷售的有效途徑。

　　拿地后推進(jìn)節(jié)奏加快 5項目備案名確定

　　隨著6月份西安市集中供地土拍結(jié)束，各家房企斬獲的地塊也受到密切關(guān)注，尤其是高新區(qū)的絲路軟件城和絲路科學(xué)城兩個板塊。時隔一個多月，高新區(qū)成交的8個地塊中，5個地塊備案名稱已經(jīng)確定，這相較于此前房企拿地之后的規(guī)劃到亮相的節(jié)奏，明顯快了很多。

　　從公開信息來看，位于軟件新城的三個項目都已經(jīng)確定案名，保利·天匯是保利在首輪土拍中斬獲的新地塊，土拍樓面價為12663元/平方米，從拿地時限定的2.8的容積率以及最高單體建筑高度80米限定的高度上來看，產(chǎn)品規(guī)劃會呈現(xiàn)高層和小高層。據(jù)記者了解，該項目售樓部最快將于10月份開放，產(chǎn)品也將與購房者見面。

　　還有兩個一路之隔的地塊：中海和中國鐵建地產(chǎn)在首輪土拍中摘得。中海對該地塊的備案名為天谷時代花園，這是中海地產(chǎn)首次在軟件新城拿地，占地76.857畝，樓面價為12832元/平方米。中國鐵建地產(chǎn)地塊備案名為中國鐵建·西派樘樾，這一地塊與其在該區(qū)域的西派國樾項目也一路之隔，產(chǎn)品系繼續(xù)延續(xù)“西派系”，占地124.163畝，樓面均價12659元/平方米。

　　紫薇和天地源摘得的高新區(qū)絲路科學(xué)城的兩個地塊也已經(jīng)公布案名，一個是紫薇·時光云邸，一個是天地源·永安華府。紫薇時光云邸占地56.402畝，樓面價15904元/㎡，容積率僅為2，是目前該板塊容積率最低的一塊住宅用地，再加上54米的限高，產(chǎn)品的規(guī)劃必將是高端改善。天地源·永安華府項目占地103.83畝，打造最高26層高層產(chǎn)品。

　　整體來看，這5個項目的推進(jìn)節(jié)奏是相當(dāng)快速的，最快的10月份亮相，整體計劃在年底亮相。從摘地時的寫字樓樓面價和現(xiàn)階段市場銷售樓盤樓面價和銷售價對比來看，接下來的產(chǎn)品和售價也將大同小異。

　　多個新項目亮相 高端改善產(chǎn)品占主場

　　近期，除了新地塊信息關(guān)注度高，新近亮相的項目也頗受關(guān)注。

　　7月8日，雁塔區(qū)出讓YT8-110-706、YT8-110-707地塊，均為住宅用地，出讓面積共185.936畝，最終由陜西星河灣加德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價139200萬元摘得，這兩個地塊毛坯限價29870元/㎡。據(jù)了解，這將是星河灣在西安打造的第二個高端項目，戶型面積270平方米起。從目前項目進(jìn)展來看，最快8月份將面市。

　　市場稱為“南北雙云廬”的兩個項目也已經(jīng)亮相。本周二，藍(lán)城·秦漢云廬項目城市展廳正式對外開放，產(chǎn)品規(guī)劃為合院和疊墅，240—270平方米，預(yù)計9月底開盤銷售。紫薇綠城·南山云廬，位于西安高新區(qū)草堂科技產(chǎn)業(yè)基地，占地面積為72.5畝，容積率為1.3，戶型面積為186-350平方米，該地塊樓面地價14692元/㎡。

　　此外，本周一，大明宮金茂府西側(cè)的大明宮·紫檀府展廳也已經(jīng)開放，這是去年6月底由當(dāng)代置業(yè)摘得的地塊，目前已被世紀(jì)金源接盤，也是世紀(jì)金源在西安的第一個項目。還有，自然界江月，建面約330-380㎡的河景疊拼產(chǎn)品。高新軟件新城的高科·云天，計劃今年三季度面市。

　　下半年樓市有望迎來大批新增供應(yīng)

　　首輪土拍新地塊的案名亮相，入市節(jié)奏加快，這對后期市場的影響是積極的。西安建筑科技大學(xué)建筑學(xué)院副教授馬健認(rèn)為，在限售價競地價的市場環(huán)境下，對開發(fā)商的開發(fā)能力提出了更高的要求，開發(fā)周期直接影響到利潤，因此今年首輪土拍，很多新地塊在拿地一個月之后就公布案名，入市節(jié)奏明顯加快。由于是集中供地，很多開發(fā)商已經(jīng)提前鎖定土地并進(jìn)行市場研究，前期策劃及定位工作前置，以保證拿地后能夠快速入市，搶占市場銷售期，這種情況將成為常態(tài)。

　　創(chuàng)典全程信息部部長劉蘭蘭分析，新地塊案名亮相節(jié)奏加快，預(yù)示著房企推貨積極性變高。由此可見，下半年樓市有望迎來大批新增供應(yīng)。

　　隨著近期土拍地塊、新項目的陸續(xù)入市以及市場去化情況的下滑，劉蘭蘭預(yù)判，今年三四季度，樓市將出現(xiàn)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，房企銷售將面臨較大回落壓力。上半年西安首輪集中土拍熱度平平，市場信心也在近期停貸風(fēng)波影響下再度受挫，項目開盤去化情況出現(xiàn)分化下行是造成市場變化的原因。

　　馬健認(rèn)為，這些新項目大多集中在高科技絲路軟件城和CID在銷售多個項目的前提下，該行業(yè)的競爭越來越激烈。在經(jīng)濟(jì)形勢疲軟、房地產(chǎn)市場寒冷的市場背景下，今年下半年，西安房地產(chǎn)市場的兩極分化將進(jìn)一步加劇。除了少數(shù)具有成本效益的市場外，大多數(shù)項目都會遇到放緩的情況。