寫(xiě)字樓

　目前，個(gè)別城市房地產(chǎn)項(xiàng)目延期交付，商品房預(yù)售制度是否應(yīng)取消的討論再次出現(xiàn)。商品房預(yù)售制度要求買(mǎi)方先支付購(gòu)房款，然后在房屋建成后交付給買(mǎi)方。在過(guò)去的20年里，商品房預(yù)售制度促進(jìn)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。

　　商品房預(yù)售資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要資金來(lái)源，預(yù)售制縮短了房企資金回籠周期和住房交付周期，支撐了房地產(chǎn)行業(yè)的高周轉(zhuǎn)。然而，個(gè)別預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目交付時(shí)也出現(xiàn)房屋質(zhì)量欠佳、項(xiàng)目爛尾等問(wèn)題。預(yù)售制到底該不該取消，不妨我們先看看海內(nèi)外商品房預(yù)售制的有關(guān)做法。

　　內(nèi)地發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)之初便借鑒了上海地區(qū)的商品房預(yù)售制度，俗稱(chēng)“炒樓花”。上海對(duì)于預(yù)售制度的監(jiān)管較嚴(yán)，也曾出現(xiàn)某新樓盤(pán)被有關(guān)主管部門(mén)叫停預(yù)售樓花的情況，原因是開(kāi)發(fā)商未能證明有財(cái)力應(yīng)付項(xiàng)目超支。這家開(kāi)發(fā)商曾通知買(mǎi)家延遲交房，受影響的購(gòu)房者可選擇繼續(xù)買(mǎi)賣(mài)或取消成交，如果選擇取消，可以按照合同退回訂金及利息補(bǔ)償。按照規(guī)定，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)資金超支一成以上時(shí)，必須向主管部門(mén)提交證據(jù)證明自己有足夠財(cái)力，否則不能繼續(xù)推銷(xiāo)期房房源。正是基于較為完善的監(jiān)管，2003年之后上海住宅市場(chǎng)未出現(xiàn)“爛尾樓”情況。

　　對(duì)于期房銷(xiāo)售，一些國(guó)家推行按工程進(jìn)度支付款項(xiàng)，且支付款項(xiàng)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)規(guī)定比較詳細(xì)。如法國(guó)商品房預(yù)售中，購(gòu)房款支付須分期進(jìn)行，地基建好時(shí)付到35%，主體完工時(shí)付到70%，全部竣工時(shí)付到95%，剩余的5%作為押金在入住時(shí)支付，以確保開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定執(zhí)行合同。

　　在新加坡，預(yù)購(gòu)人按照房屋工程建造進(jìn)度分期支付一定比例的房款。雙方簽署房屋購(gòu)買(mǎi)合同后，買(mǎi)家總共支付的預(yù)付款比例為20%，完成地基后再付10%，整體框架完成后交10%，配套設(shè)施如電線鋪設(shè)、車(chē)庫(kù)、門(mén)窗安裝等完工時(shí)再交20%，無(wú)人占用新房后交付25%，最后確認(rèn)所有項(xiàng)目建成后交付15%。

　　英國(guó)推行按時(shí)間分期付款。期房的首付比例約為10%至25%，在雙方簽訂協(xié)議的21天內(nèi)支付首付款，隨后的6個(gè)月至24個(gè)月再支付第二筆、第三筆各5%至10%的房款，交付后至少支付55%的尾款。

　　一些國(guó)家則規(guī)定有預(yù)售房訂金的保全措施。比如在日本，針對(duì)購(gòu)房者交納的訂金，開(kāi)發(fā)企業(yè)要向相關(guān)金融機(jī)構(gòu)交納擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)金，只有為購(gòu)房者制定了預(yù)售金保證書(shū)，房企才可向政府申請(qǐng)預(yù)售和建筑許可。

　　這些經(jīng)驗(yàn)表明，制度和法制保障不可或缺。進(jìn)一步完善和細(xì)化我國(guó)商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)制度，是優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管的重要前提和必由之路。我國(guó)的商品房預(yù)售制度正在不斷完善。今年年初，有關(guān)部門(mén)出臺(tái)了預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定，首次從全國(guó)層面對(duì)商品房預(yù)售作出統(tǒng)一安排、確定監(jiān)管機(jī)制。各地也出臺(tái)針對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管辦法、工作措施等。

　　當(dāng)前我國(guó)商品房預(yù)售制的許多問(wèn)題出現(xiàn)在監(jiān)管方面。與很多國(guó)家實(shí)施的購(gòu)房者按工程進(jìn)度支付款項(xiàng)相比，我國(guó)現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度是在交房之前購(gòu)房者就支付全款?？铐?xiàng)進(jìn)入指定賬戶后，根據(jù)工程進(jìn)度按照相關(guān)比例撥付。問(wèn)題出現(xiàn)在地方有關(guān)部門(mén)和負(fù)有監(jiān)督管理職責(zé)的單位，或是沒(méi)有嚴(yán)格按照相關(guān)制度執(zhí)行監(jiān)管，或是執(zhí)行不到位。個(gè)別開(kāi)發(fā)商與建筑商、供應(yīng)商利用監(jiān)管空隙，通過(guò)開(kāi)具虛假發(fā)票、虛報(bào)工程進(jìn)度等方式，提前支取預(yù)售監(jiān)管資金。預(yù)售資金被挪用的情況也并不鮮見(jiàn)，一些房企會(huì)將預(yù)售資金由集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)配使用，用于償還貸款、支付土地款、發(fā)放員工工資等。

　　關(guān)于商品房預(yù)售制的去留，一直都有爭(zhēng)論。近年來(lái)，我國(guó)很多城市對(duì)于現(xiàn)房銷(xiāo)售有積極探索，如上海在土地出讓時(shí)設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積的環(huán)節(jié)，也就是說(shuō)，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積更大，很可能成為企業(yè)競(jìng)得土地的優(yōu)先條件。對(duì)于是否全面取消期房預(yù)售，銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人、法規(guī)部主任綦相近日在發(fā)布會(huì)后接受記者追問(wèn)時(shí)回應(yīng)稱(chēng)，這關(guān)乎整個(gè)房地產(chǎn)新模式，國(guó)家會(huì)統(tǒng)籌考慮這個(gè)問(wèn)題。并表示，這不僅僅涉及金融監(jiān)管政策，還需要住建部、人民銀行等多個(gè)部門(mén)統(tǒng)籌政策協(xié)調(diào)。

　　應(yīng)該明確的是，當(dāng)商品房市場(chǎng)出現(xiàn)一定的下行趨勢(shì)時(shí)，不一定是取消預(yù)售制度的時(shí)間窗口。進(jìn)一步優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，特別是可能造成未完成建筑等風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)售資金監(jiān)管漏洞，更好地發(fā)揮預(yù)售資金監(jiān)管體系的積極作用。