寫(xiě)字樓

　在 “高標(biāo)準(zhǔn)商品房建設(shè)計(jì)劃” 的考試問(wèn)題給出一年后，根據(jù)上海市建委官網(wǎng)網(wǎng)上簽約信息的統(tǒng)計(jì)，在上海解決問(wèn)題的開(kāi)發(fā)商給出了一張完全不同的 “成績(jī)單”，《上海商報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，2021年，在上海首批八個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)雙集中土地供應(yīng)項(xiàng)目取得土地一年后，網(wǎng)上簽約出現(xiàn)了巨大的差異化: 樹(shù)村等項(xiàng)目即將清算，但王思穎的兩兄弟不得不面對(duì)營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題，望京楊云和遠(yuǎn)郊第一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目 “山蘭元” 預(yù)計(jì)不會(huì)首次進(jìn)入上海建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，不擅長(zhǎng)取出食物，這也是榮創(chuàng)領(lǐng)導(dǎo)下的一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目，朝陽(yáng)義和 “樹(shù)村的兩個(gè)兄弟為什么在進(jìn)入市場(chǎng)周年后會(huì)有如此大的差異，為控制地價(jià)、抑制房?jī)r(jià)、引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)住房需求而誕生的高標(biāo)準(zhǔn)住宅？

　　　去化率的兩極分化

　　“高標(biāo)準(zhǔn)”住宅將三星級(jí)綠色建筑、裝配式、低能耗等涵蓋其中，它讓上海優(yōu)質(zhì)地塊的“狂熱”回歸理性。入市一周年，上海首批高標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目去化如何？

　　上海商報(bào)記者根據(jù)上海市住建委網(wǎng)簽信息統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，整體來(lái)看，去年的8個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目目前的去化率呈現(xiàn)出一些兩極分化的趨勢(shì)，位于海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹(shù)村南北兩地塊，同屬學(xué)府壹號(hào)院項(xiàng)目的楓秀雅苑和北地塊楓瀾雅苑“樹(shù)村兩兄弟”，目前的網(wǎng)簽率分別為93.63%和95.38%，已經(jīng)接近清盤(pán)，同時(shí)也是8個(gè)項(xiàng)目中去化率最好的；而位于朝陽(yáng)區(qū)王四營(yíng)鄉(xiāng)的兩個(gè)項(xiàng)目中綠·東岳府和朝陽(yáng)壹號(hào)情況就有些不樂(lè)觀了，目前住建委官網(wǎng)上查詢(xún)到的網(wǎng)簽率僅有7.53%以及14.59%，“王四營(yíng)兩兄弟”的境況不是很樂(lè)觀。

　　從區(qū)位來(lái)看，上海去年首批集中供

　　地共成交30宗地塊，僅朝陽(yáng)就占了10宗，而最后敲定的8宗高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案中，朝陽(yáng)共占據(jù)4宗，達(dá)到50%，除了上述提到的“王四營(yíng)兩兄弟”以外，王四營(yíng)地塊還有另外一個(gè)項(xiàng)目——保利錦上，目前已經(jīng)開(kāi)了第二期預(yù)售，一期網(wǎng)簽率目前已經(jīng)達(dá)到了67.45%。

　　“朝陽(yáng)區(qū)在2021年首批次供地時(shí)將諸多相鄰地塊同時(shí)推出，也一定程度上造成了項(xiàng)目之間的內(nèi)卷?！敝兄秆芯吭和恋厥聵I(yè)部負(fù)責(zé)人張凱也對(duì)上海商報(bào)記者分析道，同屬王四營(yíng)區(qū)位的中綠東岳府項(xiàng)目與保利錦上項(xiàng)目，在區(qū)位和規(guī)劃條件方面非常相似，保利錦上憑借搶跑開(kāi)盤(pán)和差異化競(jìng)爭(zhēng)(優(yōu)先供應(yīng)改善類(lèi)大戶(hù)型)等方式，取得了不俗的銷(xiāo)售成績(jī)，也一定程度上壓縮了區(qū)內(nèi)競(jìng)品的銷(xiāo)售空間。

　　但也有熟悉王四營(yíng)板塊的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人直言，搶跑的保利大規(guī)模使用渠道也是幫助保利錦上，在本就不樂(lè)觀的王四營(yíng)區(qū)域提前收割為數(shù)不多的剛改用戶(hù)的主要原因?！澳嵌螘r(shí)間感覺(jué)全東邊的中介都在給錦上賣(mài)房，央企如此用渠道，保利應(yīng)該是在這個(gè)項(xiàng)目上開(kāi)了先河。”

　　談及下一步“王四營(yíng)兩兄弟”的處境，不少營(yíng)銷(xiāo)人士直言“難上加難”。

　　一方面，王四營(yíng)從區(qū)域來(lái)看，雖然地處五環(huán)內(nèi)，但周邊配套并非“改善”，工業(yè)痕跡較重，生活交通配套滯后，城市未來(lái)規(guī)劃版圖上也未見(jiàn)大規(guī)模的高級(jí)產(chǎn)業(yè)；另一方面，保利錦上在完成第一輪收割后，同為保利旗下的另一剛需項(xiàng)目也即將入市，這就給了原本改善需求并不充足的王四營(yíng)板塊以較大沖擊。

　　而接近清盤(pán)的海淀“樹(shù)村兩兄弟”，從區(qū)位上來(lái)講位于上海海淀，地理位置也較為優(yōu)越，且在上海21年首批集中供地共成交30宗地塊中，海淀區(qū)僅有這一宗地塊成交，競(jìng)爭(zhēng)壓力也相對(duì)較小。不僅如此，學(xué)府壹號(hào)院項(xiàng)目還有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，該項(xiàng)目為新型“共有產(chǎn)權(quán)”商品房，政府持有商品房20%產(chǎn)權(quán)份額，也就是購(gòu)房者能夠“8折”買(mǎi)房。

　　“樹(shù)村的項(xiàng)目太特殊，海淀的區(qū)位加持，融創(chuàng)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)前的品質(zhì)依然是經(jīng)得起推敲的，再加上價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這個(gè)項(xiàng)目具備了一切其他項(xiàng)目無(wú)法復(fù)制的優(yōu)勢(shì)?！卑ㄖ性禺a(chǎn)首席分析師張大偉在內(nèi)的業(yè)內(nèi)專(zhuān)家都如此評(píng)價(jià)。

　　張凱也認(rèn)為，高標(biāo)準(zhǔn)作為項(xiàng)目的附加值，仍然是受到購(gòu)房者關(guān)注的，但尚未形成購(gòu)房時(shí)的決定性因素。當(dāng)前上海的市場(chǎng)，核心區(qū)改善類(lèi)豪宅項(xiàng)目成交表現(xiàn)較好，與在經(jīng)濟(jì)新周期高凈值人群的資產(chǎn)配置需求有密不可分的關(guān)系。樹(shù)村學(xué)府壹號(hào)院項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)可度較高更主要的原因是因?yàn)槠淠軌驖M(mǎn)足這類(lèi)需求，而其他的高標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目由于90/70政策限制亦或是地處城市新興發(fā)展區(qū)，并不能滿(mǎn)足這類(lèi)需求。

　　部分項(xiàng)目收獲意料之外

　　另外，在此次的8宗高標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目中，不算特殊的“樹(shù)村兩兄弟”，望京養(yǎng)云和延慶南菜園的住總·山瀾苑分別以77.72%、43.23%的網(wǎng)簽率成為“常規(guī)版”高標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目網(wǎng)簽的代表。

　　曾經(jīng)拿地階段，屢次被傳“算不過(guò)來(lái)賬”的建發(fā)，是否真的算不過(guò)來(lái)賬，打響頭炮的養(yǎng)云又是否具備可復(fù)制性？

　　對(duì)此，建發(fā)望京養(yǎng)云項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人徐超在接受上海商報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)也坦言，項(xiàng)目能夠獲得比較好的網(wǎng)簽，核心原因在于它有20%的政府持有產(chǎn)權(quán)份額，所以單價(jià)和總價(jià)都相對(duì)低一些。其次從營(yíng)銷(xiāo)角度來(lái)說(shuō)，在客戶(hù)群體的定位上，無(wú)論是從前期的客戶(hù)定位還是后面成交的真實(shí)情況，都是比較清晰的。

　　而知情人士也透露，建發(fā)在養(yǎng)云項(xiàng)目上確實(shí)“不怎么賺錢(qián)”，核心出發(fā)點(diǎn)也是為了打響在京頭炮，因此項(xiàng)目的配置還是比較高，價(jià)格優(yōu)勢(shì)疊加開(kāi)發(fā)商讓渡了一部分利潤(rùn)，賣(mài)得不錯(cuò)也是情理之中。

　　除此之外，位于上海延慶菜園南街的住總·山瀾苑項(xiàng)目也在此次的8個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目中表現(xiàn)不錯(cuò)，作為上海遠(yuǎn)郊首個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目位置距離上海城中心有著80多公里的距離，但是整體去化率卻超越了3個(gè)位于朝陽(yáng)的項(xiàng)目以及另外1個(gè)位于城市副中心街區(qū)的國(guó)譽(yù)未來(lái)悅項(xiàng)目，確實(shí)讓市場(chǎng)意想不到。

　　對(duì)此，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售經(jīng)理王耀輝在接受上海商報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，延慶市場(chǎng)受局限性影響，多為內(nèi)生型市場(chǎng)，項(xiàng)目自身品質(zhì)好，戶(hù)型設(shè)計(jì)實(shí)用，布局合理，再加上高標(biāo)準(zhǔn)的加持和正確的傳導(dǎo)方向，對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是錦上添花的一筆。

　　“項(xiàng)目自開(kāi)盤(pán)一直處于熱銷(xiāo)狀態(tài)，目前的銷(xiāo)售狀況由于突發(fā)疫情影響，比公司預(yù)期的還稍許滯后一些?！蓖跻x透露，對(duì)于后續(xù)來(lái)說(shuō)還暫無(wú)促銷(xiāo)計(jì)劃，也不會(huì)以降價(jià)促銷(xiāo)手段來(lái)加快銷(xiāo)售進(jìn)度。

　　“高標(biāo)準(zhǔn)”未能得到“高認(rèn)可”

　　整體從目前的情況來(lái)看，高標(biāo)準(zhǔn)供地已經(jīng)一年，除了樹(shù)村這種極特殊的地塊，整體去化效果并不算理想，但是究竟為什么“高標(biāo)準(zhǔn)”沒(méi)有得到“高認(rèn)可”，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家也表達(dá)了自己的看法。

　　“高標(biāo)準(zhǔn)住宅的設(shè)置出發(fā)點(diǎn)是非常好的?！痹谡劦侥壳案邩?biāo)準(zhǔn)住宅的一些問(wèn)題時(shí)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此分析道，理論上高標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該帶來(lái)的是好品質(zhì)，但是目前市場(chǎng)認(rèn)可度不高，原因在于戶(hù)型方面設(shè)計(jì)與市場(chǎng)實(shí)際需求是脫鉤的，與其說(shuō)是高標(biāo)準(zhǔn)有問(wèn)題，不如說(shuō)是項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方面和市場(chǎng)是脫節(jié)的。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪也認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商拿高標(biāo)準(zhǔn)后或很容易忽視市場(chǎng)主流、剛需產(chǎn)品等特征，集中關(guān)注于滿(mǎn)足高標(biāo)準(zhǔn)方案中的規(guī)定以及降低成本等，對(duì)項(xiàng)目后續(xù)的市場(chǎng)認(rèn)可度、去化率等缺乏實(shí)質(zhì)性策略。在未來(lái)，高標(biāo)準(zhǔn)供地或?qū)⒃诖饲盎A(chǔ)上更加注重市場(chǎng)契合度、結(jié)構(gòu)合理性以及主流需求等規(guī)劃，以達(dá)到更好的效果。

　　但與此同時(shí)，對(duì)于高標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)認(rèn)可度不高這個(gè)話(huà)題也有更謹(jǐn)慎的聲音，在張凱看來(lái)，2021年首批次地塊推出之時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于熱度升溫階段，加之自集中供地政策公布以來(lái)，全國(guó)重點(diǎn)城市土地供應(yīng)暫停了兩個(gè)多月，因此在土拍時(shí)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房企為了拿地紛紛突破利潤(rùn)要求的底線(xiàn)，造成許多地塊在投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)階段成交。之后各類(lèi)調(diào)控政策頻出，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，這一批地塊在開(kāi)盤(pán)之時(shí)已屬“高位站崗”，降價(jià)銷(xiāo)售的空間也極為有限。

　　所以在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)低谷期，僅基本面較好的海淀學(xué)府壹號(hào)院以及一些有特點(diǎn)的項(xiàng)目(例如競(jìng)政府產(chǎn)權(quán)份額階段成交的建發(fā)望京養(yǎng)云)成交情況相對(duì)較好。但是判斷整體市場(chǎng)認(rèn)可度高低的結(jié)論，仍需更多的時(shí)間和依據(jù)，不能僅從部分高標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目的去化情況不佳來(lái)斷定。

　　“客戶(hù)還是要看到實(shí)實(shí)在在的高標(biāo)。”作為操盤(pán)方，徐超直言讓客戶(hù)在看過(guò)項(xiàng)目之后真正看到高標(biāo)準(zhǔn)和原來(lái)看過(guò)的項(xiàng)目確實(shí)是不一樣的，才能真正放心。