寫字樓

　今年上半年，盡管企業(yè)擴張放緩，消費下降，但許多市場實體迅速響應(yīng)了疫情的影響，并積極響應(yīng)了市場波動的影響。從長遠來看，上海的產(chǎn)業(yè)吸引力和零售消費的韌性仍然存在，穩(wěn)定增長的基本預(yù)期并沒有改變。中國中央銀行首席戰(zhàn)略官張英說。

　　甲級辦公樓市場，城南甲寫存量首破百萬，高供應(yīng)下空置率再次回升至25%以上，為2018年后的歷史新高。受疫情沖擊，上海市場凈吸納量錄得6.2萬平方米。較去年同期下滑51.9%，達到近十年除2020疫情年外的最低值?？罩门噬⑿枨蠓啪徶氯凶饨鸪掷m(xù)下行。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場，消費需求受全國疫情影響，客流呈短期波動，餐飲、零售影響較大，六月呈現(xiàn)回升態(tài)勢；消費券等激勵政策扶持中小微市場主體，推動消費復(fù)蘇，品牌擴張兩極化，主動求變應(yīng)對市場壓力，但上海消費市場基本面仍優(yōu)于全國主要城市。

　　物流地產(chǎn)方面，盡管空置率小幅回升，但需求基本面長期向好；開發(fā)投資端，青白江子市場存量首破百萬平方米，高標庫資產(chǎn)持續(xù)受到投資者青睞，資產(chǎn)流動性增強。

　　甲級辦公樓市場

　　城南地標項目集中入市，上?！暗诙诵摹鄙虅?wù)區(qū)步入發(fā)展快車道

　　上半年，全市錄得甲級辦公樓新增供應(yīng)38萬平方米，超八成面積集中“第二核心”商務(wù)區(qū)，即高新南區(qū)。其中，金融城板塊上半年新增面積逾20萬平方米，總存量于季末首超百萬平方米，新增上海中國太平金融大廈、上海大魔方T9、中海國際中心 H座（蜀道大廈）等優(yōu)質(zhì)項目。除金融城外，大源板塊迎來高新創(chuàng)合中心、萊普頓國際以及天府新區(qū)板塊傳化中心等項目，辦公樓市場版圖加速向南延伸。集中供應(yīng)導(dǎo)致上海甲級辦公樓平均空置率持續(xù)上升。上半年，空置率甲級數(shù)據(jù)收至25.4%，較上年末累計上漲5.6個百分點。若除去新增供應(yīng)影響，全市原有甲級項目平均空置率仍處19.8%。

　　市場不確定因素增加，增量需求同比回落近半，需求結(jié)構(gòu)調(diào)整

　　一季度受政策與疫情影響，企業(yè)租賃策略收緊。上半年,上海甲級辦公樓凈吸納量錄得6.2萬平方米，同比下降48.1%，但較2020年上半年仍高出4.5萬平方米。前三成交行業(yè)聚焦科技互聯(lián)網(wǎng)（22.5%）、金融業(yè)（21.8%）與專業(yè)服務(wù)（14.5%）。其中，以律所為代表的專業(yè)服務(wù)類行業(yè)因資本交易、小微企業(yè)合同糾紛增多，其辦公需求出現(xiàn)短期上揚；地產(chǎn)建筑行業(yè)持續(xù)受政策影響，上半年新租占比首次跌出榜單前三。

　　1）賽道更迭：科技互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢持續(xù)深化，金融行業(yè)細分結(jié)構(gòu)變化明顯

　　2022年上半年，科技互聯(lián)網(wǎng)甲級辦公樓新租面積超8萬平方米，同比小幅下降16.6%，表現(xiàn)相對穩(wěn)健。細分領(lǐng)域中，除專注于企業(yè)服務(wù)的IT軟件類公司保持活躍外，智能化浪潮下的先進制造業(yè)于近幾年高速發(fā)展，尤其是在汽車領(lǐng)域，其上游端的芯片制造需求在上半年成交活躍。此外，上海高質(zhì)量游戲開發(fā)、設(shè)計等人才的聚集持續(xù)吸引頭部游戲公司進入市場。上半年新增科技互聯(lián)網(wǎng)需求中，其中IT軟件占比44.0%，先進制造占比15.3%，游戲占比13.4%。

　　獲益于城市經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展優(yōu)勢，上海保險行業(yè)租賃需求常年保持高昂。僅第一季度，保險行業(yè)錄得新租面積超1萬平方米。但進入二季度后，壽險“去產(chǎn)能”調(diào)整開始作用租賃市場致需求下降，預(yù)期該領(lǐng)域需求將在代理人隊伍穩(wěn)定及市場情緒好轉(zhuǎn)后出現(xiàn)回暖；而證券、基金信托類企業(yè)整體發(fā)展平穩(wěn)，二季度租賃需求穩(wěn)步上漲。

　　2）規(guī)?；芈洌捍笾行推髽I(yè)租賃面積收窄，小微企業(yè)抗風(fēng)險能力偏弱

　　面對當(dāng)前宏觀環(huán)境的不確定性，大多數(shù)大、中型企業(yè)擴張意愿降低明顯，且多考慮縮小新租面積。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，上半年甲級新租企業(yè)擴張需求占比下降5.2個百分點，而300平方米以下新租企業(yè)占比則環(huán)比上漲4.6個百分點。對于小微企業(yè)而言，其企業(yè)租賃穩(wěn)定性的減弱導(dǎo)致二級租賃市場空置率在上半年累積上升7.8個百分點，而終端企業(yè)需求的放緩?fù)瑯訉?dǎo)致一級市場中的第三方辦公運營商在上半年暫緩擴張計劃。

　　3）租金走低：甲級辦公樓業(yè)主降租意愿不明顯，部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)需求流向乙級市場

　　二季度，企業(yè)租金預(yù)期持續(xù)下調(diào)。對于甲級辦公樓業(yè)主而言，入駐率相對穩(wěn)定的業(yè)主的降租意愿不明顯；而2021年后入市的新項目多數(shù)集中城南板塊，相對活躍的需求預(yù)期支撐其穩(wěn)健的租賃策略。降租行為多集中其他板塊、高空置項目。至季末，上海甲級辦公樓平均租金錄得101.1元/平方米/月，上半年累計跌幅達0.7%。另一方面，部分企業(yè)因成本考慮，向乙級市場轉(zhuǎn)移。上半年，上海乙級辦公樓市場實現(xiàn)租賃凈吸納量14.2萬平方米，同比上升1.4萬平方米。

　　未來展望

　　下半年新增供應(yīng)持續(xù)走高，新興板塊去化壓力仍具挑戰(zhàn)

　　未來上海市場預(yù)計仍將迎來近40萬平方米的新增供應(yīng)，但與上半年供應(yīng)聚集核心板塊不同，下半年上海甲級市場將聚焦城東、天府新區(qū)等新興板塊。相較于核心商務(wù)區(qū)偏弱的產(chǎn)業(yè)聚集度，可能導(dǎo)致新項目的預(yù)租進度低于預(yù)期。預(yù)計未來，降租換量或在新興區(qū)域出現(xiàn)，以吸引優(yōu)質(zhì)租戶。需求端來看，三季度市場較上半年有望實現(xiàn)小幅反彈，科技互聯(lián)網(wǎng)、金融業(yè)、生物醫(yī)藥、能源環(huán)保等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)擁有增長潛力。

　　產(chǎn)業(yè)政策反應(yīng)增速，業(yè)主信心有望短期提振

　　4月起，中央及地方政府出臺多條關(guān)于企業(yè)經(jīng)營成本、吸納就業(yè)補貼、創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款和助企惠企政策，有效緩解企業(yè)資金壓力，支持各經(jīng)濟主體恢復(fù)生產(chǎn)。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)鄧艷萍表示：“上海辦公樓市場，助企政策的快速落地有效降低業(yè)主租戶溝通成本，助力市場信心提振。如何在未來不確定環(huán)境中提高招商和運營效率、穩(wěn)定樓宇續(xù)租率，又如何在全新需求結(jié)構(gòu)中，持續(xù)提升樓宇租戶質(zhì)量，有效沖抵未來宏觀環(huán)境的波動，將成為當(dāng)前辦公樓市場新常態(tài)下的關(guān)鍵議題?！?/p>

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

　　需求短期波動，項目去化速度放緩，市場空置率攀升

　　上半年，上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場錄得3個項目開業(yè)，包括：藍潤摩里中心、方圓薈、環(huán)貿(mào)ICD，共計22.3萬平方米。此外，上海首個大型保稅購物中心TFS天府國際保稅商業(yè)中心開業(yè)，建筑面積約4萬平方米，涵蓋眾多國際品牌，上海零售載體豐富性進一步提升。

　　疫情散點復(fù)發(fā)，消費需求出現(xiàn)短期回落，1-5月上海社會消費品零售總額3,728.4億元，同比下降0.8%。零售商經(jīng)營壓力增大，部分品牌推遲年內(nèi)的開店計劃，重新審視門店布局，更關(guān)注運營可持續(xù)性。上半年上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場空置率攀升至10.7%，半年累計環(huán)比上升1.8個百分點。以交子公園商圈為代表的城南區(qū)域在品牌落位上更顯韌性。城南基建配套的完善、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)導(dǎo)入及高素質(zhì)人才的流入為城南商業(yè)快速發(fā)展提供了良好支撐。且城南商業(yè)受旅游人口波動的影響較小、市場穩(wěn)定性高，成為零售商布局的重點。部分優(yōu)質(zhì)零售項目甚至逆周期升級業(yè)態(tài)組合，持續(xù)引入汽車、高端美妝、珠寶等優(yōu)質(zhì)業(yè)態(tài)。二季度，新南天地和金融城（含交子公園商圈）空置率僅上浮0.5個百分點至5.9%，為市區(qū)范圍內(nèi)最低。租金方面，零售業(yè)態(tài)開店意愿降低，購物中心擴大體驗和生活類占比，租金彈性增大，全市優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金報384.6元/平方米/月，半年累計環(huán)比下降0.8%。

　　各市場主體主動求變應(yīng)對市場承壓，助推零售消費市場復(fù)蘇

　　1）政策發(fā)力疊加旅游回溫，刺激消費潛力釋放

　　上海政府從5月開啟第一輪2.4億元“消費券”發(fā)放，核銷率達94.3%，涉及品牌1.3萬個、門店3.2萬家，吸引社會廣泛參與。6月，上海又攜手京東、唯品會和美團三大平臺推出線上版“上海消費券”，與“618”網(wǎng)購節(jié)重合，多重刺激消費釋放。據(jù)唯品會平臺顯示，6月18日11時上海居全國城市訂單量排名榜第五、西部第一，僅次于北上廣深。同時，上海政府通過整合商業(yè)資源，聚焦商業(yè)新場景，迅速推出各類創(chuàng)新促銷活動，如“上海消夏爽購月”等。伴隨國家工信部取消通信行程卡“星號”標記，疊加暑期旅行旺季，多重利好因素將助推消費市場在下半年回暖。

　　2）生活方式、居家品質(zhì)及 “性價比”成消費者關(guān)注重點

　　上半年，隨著戶外露營、微度假、滑雪等熱潮興起，更多戶外體育品牌進駐購物中心，如Burton開設(shè)西南首店；提升居家品質(zhì)的香氛品牌亦表現(xiàn)活躍，如Kilian、Frederic Malle、Creed等品牌首進上海；消費者對生活科技性、便利性的關(guān)注激發(fā)了對智能家居的需求，堅果投影、添可等品牌陸續(xù)在購物中心開店。

　　但由于對收入預(yù)期的不確定性，消費者趨于理性和計劃性，故更加重視“性價比”?；诖?，零售商進攻低價領(lǐng)域，頭部新茶飲品牌開啟新一輪降價，擴大消費群體覆蓋面；正餐快餐也加速推出低價套餐、打造副線品牌，精準定位客群；此外，好特賣、奧特樂、嗨特購等超市折扣店在資本助推下亦快速擴張。

　　3）運營商重視客戶“存量”，高效轉(zhuǎn)化“私域流量”

　　為應(yīng)對疫情帶來的客流波動，購物中心增加營銷活動的頻次，緊密貼合各個消費節(jié)慶等重要節(jié)點，積極打造品牌跨界活動、快閃與市集等活動；持續(xù)完善線上商場積分和會員系統(tǒng)，針對會員實行分層管理、精準投放，從而提高消費者忠誠度和消費轉(zhuǎn)化率；部分購物中心還將會員與銷售管理系統(tǒng)結(jié)合，為消費者提供免息分期，助增商場營業(yè)額。

　　未來展望

　　下半年“重量級”項目將布局城南，輕資產(chǎn)模式受市場青睞

　　上半年，上海零售市場存量已經(jīng)突破千萬，市場競爭激烈。在需求相對疲軟的環(huán)境下，新項目預(yù)租速度放緩。部分開發(fā)商選擇“輕資產(chǎn)”模式，與自帶資源的零售開發(fā)和運營方合作，以降低進入商業(yè)領(lǐng)域的難度，提升項目品質(zhì)。上半年，華僑城與大悅城合作，打造上海金牛大悅城；中港置業(yè)引入龍湖輕資產(chǎn)模式，打造中港龍湖錦江天街等。

　　下半年，預(yù)計上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場將迎來65.2萬平方米新增項目入市，集中在城南金融城的交子公園商圈和天府新區(qū)，其中不乏上海SKP等大體量“重量級”商業(yè)項目開業(yè)，市場活力持續(xù)迸發(fā)，城市‘雙核’格局將更加均衡。

　　物流地產(chǎn)市場

　　上半年，易商冷鏈電商產(chǎn)業(yè)園、易商天府新區(qū)物流園三期正式交付使用，共計為市場帶來9.9萬平方米的可租賃高標庫面積。受疫情影響，全國多地消費均出現(xiàn)一定下滑，跨區(qū)域經(jīng)營的商貿(mào)企業(yè)、第三方物流企業(yè)倉庫租賃需求放緩，全市凈吸納量較2021年下半年大幅下滑，錄得負值。市場整體空置率上升2.4個百分點至12.7%。

　　青白江子市場存量突破百萬平方米，形成區(qū)域“虹吸效應(yīng)”

　　上半年，青白江子市場高標庫總存量突破100萬平方米，成為僅次于龍泉驛的第二大物流集聚區(qū)。自2019年開始，青白江進入快速發(fā)展期，過去三年新增供應(yīng)總量高達75.4萬平方米。一大批優(yōu)質(zhì)倉庫入市，在抬高空置率的同時也對其他成熟子市場形成“虹吸效應(yīng)”。以快運、電商團購為代表的租金敏感型客戶更青睞租金較低的青白江子市場。2022年第二季度，青白江取得了顯著高于其他子市場的凈吸納量，租金報價也開始企穩(wěn)。在此基礎(chǔ)上，全市平均凈有效租金較2021年末保持穩(wěn)定，報22.3元每平方米每月。

　　上海高標庫持續(xù)受到投資者青睞，資產(chǎn)流動性增強

　　繼2021年下半年，凱德中國信托首次進軍中國物流市場，收購了由位于上海、昆山、上海和上海的四個高標庫項目組成的資產(chǎn)包。2022年上半年，新世界發(fā)展旗下專注于基建投資的新創(chuàng)建集團，收購嘉民集團在上海的五項物流資產(chǎn)，包括四個已交付高標庫項目、一個在建項目以及一個待開發(fā)物流地塊?；钴S的資產(chǎn)交易顯示出投資人對上海倉儲需求前景具有較強信心。雖然2022年上半年市場出現(xiàn)短期需求波動，但作為西南地區(qū)核心的貨品消納地及貨品分撥中轉(zhuǎn)節(jié)點城市，倉儲需求持續(xù)穩(wěn)健。且預(yù)計在2023年隨著市場供應(yīng)量回落，上海高標庫市場或?qū)⒅鸩较驑I(yè)主傾斜，資產(chǎn)增值潛力增大。

　　電商企業(yè)重構(gòu)物流體系，或?qū)⑦M一步拉動西部倉儲需求

　　受疫情影響，由于大量電商企業(yè)倉庫位于大上海范圍內(nèi)，且采用單倉覆蓋全國的物流模式，2022年4月以來，均處于無法發(fā)貨的物流停滯狀態(tài)，導(dǎo)致銷量顯著下滑。經(jīng)此一役，電商商家紛紛著手調(diào)整物流體系，分倉備貨、多倉發(fā)貨以降低突發(fā)性風(fēng)險帶來的損失，同時增強貨品配送時效性。仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部總監(jiān)尤鵬偉表示：“西南區(qū)域交通運輸受管控影響較小，2022年1-5月，上海公路貨運量仍保持同比17%的高速增長，實物商品線上銷售額也延續(xù)了過去的高增長態(tài)勢、同比增長17.5%，上海作為西南消費中心城市擁有眾多云倉服務(wù)商數(shù)量，是商貿(mào)企業(yè)增設(shè)貨倉的理想目的地?！?/p>

　　中量聯(lián)行華西區(qū)研究部主任朱建輝總結(jié)道:上半年，在疫情常態(tài)化防控下，上海經(jīng)濟表現(xiàn)達到預(yù)期。雖然非住宅房地產(chǎn)市場也有波動，尤其是辦公樓和零售商業(yè)市場，但總體而言，上海市場在供需兩端仍表現(xiàn)出強勁的韌性。自6月以來，消費者客流量大幅回升，市場出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，使市場實體和研究機構(gòu)對未來市場預(yù)測更有信心。今年下半年，我們預(yù)計市場將加速復(fù)蘇。上海仍將吸引更多的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和制造業(yè)企業(yè)落地，繼續(xù)吸引高端人才落戶上海，打造成渝經(jīng)濟圈-中國第四極。”