寫字樓

受疫情反復(fù)影響，天津寫字樓市場短期承壓，但國內(nèi)科技企業(yè)需求逆勢增加。在靜態(tài)管理的防疫措施下，零售市場需求相對疲軟，退換租更加頻繁，但成熟商圈的韌性突出，租金保持穩(wěn)定。仲量聯(lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官、華北區(qū)董事總經(jīng)理張，他說：“疫情的短暫復(fù)發(fā)不會改變天津商業(yè)地產(chǎn)市場的基本面。隨著優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的逐步進(jìn)入和商業(yè)環(huán)境的不斷優(yōu)化，天津市場在短暫休息后將呈現(xiàn)穩(wěn)步漸進(jìn)的復(fù)蘇?！?/p>

　　辦公樓市場

　　雖然疫情反復(fù)影響企業(yè)擴(kuò)張進(jìn)程，內(nèi)資科技企業(yè)需求占比仍持續(xù)攀升。2022年上半年，面對疫情給市場帶來的不確定因素，全市整體凈吸納量僅錄得3.3萬平方米，遠(yuǎn)低于歷史同期水平。但基于天津研發(fā)制造的全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，科技企業(yè)的增長勢頭逐漸強(qiáng)化，在租賃成交中的占比由2021年全年的23%上升到第二季度的36%。同時，一內(nèi)資科技企業(yè)的搬遷需求貢獻(xiàn)了第二季度4,000平方米以上的大面積成交。而另一個大面積成交則來自于醫(yī)藥行業(yè)，展示出該板塊在疫情催化下的強(qiáng)勢突圍。

　　沉寂一年半后，甲級辦公樓市場迎來新項(xiàng)目入市。位于老城廂-海光寺的保利國際廣場（2號樓）以及位于海河沿岸的合生財(cái)富廣場A座于第二季度投入使用，共計(jì)為市場帶來12.5萬平方米的新增供應(yīng)。而合生財(cái)富廣場A座的交付也使得海河沿岸躍升為天津規(guī)模第二的甲級辦公樓子市場，占全市總存量的近30%。海河沿岸也是甲級辦公樓項(xiàng)目未來主要的供應(yīng)區(qū)域，預(yù)計(jì)未來五年的新增供應(yīng)將達(dá)38萬平方米。同時，受新項(xiàng)目影響，截至2022年第二季度，整體市場及甲級市場空置率分別環(huán)比上升1.5及4.0個百分點(diǎn)至34.5%及41.8%。

　　業(yè)主積極調(diào)整租賃策略以應(yīng)對疫情帶來的負(fù)面影響。近半年來疫情影響下的靜態(tài)管理拖累了市場需求釋放，風(fēng)險擔(dān)憂情緒明顯上升，面對退租和空置壓力的業(yè)主正積極調(diào)整租賃策略，以吸引租戶，穩(wěn)定項(xiàng)目表現(xiàn)。第二季度整體市場平均有效租金為78元/平方米/月，環(huán)比下降1.0%，同比下降1.2%。甲級市場平均有效租金為83元/平方米/月，環(huán)比下降1.3%，同比下降1.4%。甲級市場租金的持續(xù)下降也刺激了部分乙級辦公樓租戶的需求升級。

　　京津冀協(xié)同發(fā)展下持續(xù)增強(qiáng)的內(nèi)生動力將支撐天津辦公樓市場韌性發(fā)展。上半年較低的租賃問詢活躍度預(yù)計(jì)將在下半年對市場成交產(chǎn)生一定弱化效應(yīng)，整體市場情緒仍處于保守狀態(tài)。而隨著疫情得到有效控制，穩(wěn)企紓困政策落實(shí)到位，短期的疫情干擾將不會改變天津在京津冀一體化發(fā)展中重要的承載功能?！熬┙蚣絽f(xié)同發(fā)展的深入實(shí)施，正在加速釋放天津的內(nèi)生動力，支撐其辦公樓市場韌性發(fā)展。”仲量聯(lián)行華北區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部總監(jiān)暨天津商業(yè)地產(chǎn)部代理負(fù)責(zé)人高云鵬表示，“市場租金在今年內(nèi)仍有一定下探空間，但隨著供需關(guān)系得到改善，預(yù)計(jì)表現(xiàn)良好的項(xiàng)目將在明年維持穩(wěn)健的租賃策略?！?/p>

　　零售地產(chǎn)市場

　　餐飲需求繼續(xù)釋放，新能源汽車品牌持續(xù)發(fā)力。餐飲業(yè)態(tài)繼續(xù)支撐市場需求，資本推動下的連鎖餐飲品牌持續(xù)加碼拓展天津市場。西少爺首進(jìn)天津選址富力廣場，薛記炒貨進(jìn)駐恒隆廣場、嘉里、凱德MALL等多家購物中心。但受疫情影響，退租的餐飲品牌也在增多。新能源汽車品牌需求保持活躍，小鵬、零跑、酷閃等汽車品牌繼續(xù)在核心商圈拓店。另外，照相館、手作店等生活業(yè)態(tài)積極進(jìn)駐商場。

　　新增供應(yīng)保持低位，市場進(jìn)入短暫調(diào)整期。上半年市場未錄得優(yōu)質(zhì)購物中心開業(yè)，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量穩(wěn)定在422萬平方米。靜態(tài)管理的防疫措施對客流造成一定影響，零售項(xiàng)目退租換租更加頻繁，部分租戶因現(xiàn)金流問題撤場。截至二季度末，整體空置率錄得13.2%。其中，購物中心空置率錄得13.2%，凈吸納量環(huán)比下降近6.4萬平方米。

　　受疫情反復(fù)影響，租金上漲乏力。二季度市場租金錄得326元/平方米/月，環(huán)比下降0.4個百分點(diǎn)。各項(xiàng)目走勢分化，租金差異持續(xù)擴(kuò)大。核心商圈的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目展現(xiàn)韌性，積極調(diào)整品牌、增加消費(fèi)觸點(diǎn)，租金維持平穩(wěn)狀態(tài)；而部分項(xiàng)目招商運(yùn)營難度較大，缺乏持續(xù)吸引客流的品牌和業(yè)態(tài)，租金繼續(xù)呈下跌趨勢。

　　核心商務(wù)區(qū)將迎來房地產(chǎn)升級調(diào)整，帶動市場活動復(fù)蘇。2022年，核心商務(wù)區(qū)計(jì)劃迎來兩個重建項(xiàng)目，和平印象城和金茂匯，預(yù)計(jì)將帶來17個。5%向市場新增6萬平方米供應(yīng)。面對同質(zhì)化競爭加劇和對優(yōu)質(zhì)消費(fèi)追求的不斷提高，存量項(xiàng)目的轉(zhuǎn)型升級仍將是未來核心商務(wù)區(qū)關(guān)注的焦點(diǎn)，這將促進(jìn)消費(fèi)市場的優(yōu)質(zhì)化和擴(kuò)張。未來三年，新的供應(yīng)將繼續(xù)向新興地區(qū)下沉，刺激區(qū)域零售需求的增長。"