寫字樓

高力國(guó)際近日發(fā)布上海第二季度辦公樓報(bào)告指出，本季度上海再次經(jīng)歷了疫情襲擾，大量商務(wù)租賃活動(dòng)受到影響。由于辦公樓租賃嚴(yán)重依賴線下帶看和商務(wù)談判，整體市場(chǎng)在二季度活躍度都大幅降低。

　　高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，數(shù)據(jù)顯示，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的凈吸納量為-8.3萬(wàn)平方米，這是繼2020年一季度后第一次出現(xiàn)負(fù)值。二季度市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)，受到市場(chǎng)租賃活動(dòng)放緩、談判周期延長(zhǎng)等因素影響，整體空置率小幅回升到16.4%，市場(chǎng)租金也小幅回調(diào)至338.6元每月每平米。

　　多重因素作用下市場(chǎng)短期承壓 長(zhǎng)期需求仍存

　　雖然簡(jiǎn)單的從數(shù)字角度來(lái)看，可能會(huì)直觀地認(rèn)為疫情給市場(chǎng)帶來(lái)了非常大的負(fù)面影響。然而，高力國(guó)際認(rèn)為疫情僅是左右市場(chǎng)走勢(shì)的因素之一，并非決定性因素。

　　從政策層面來(lái)看，疫情防控對(duì)于整體市場(chǎng)的影響是暫時(shí)性的，其影響更多是在市場(chǎng)參與者的活躍度和市場(chǎng)節(jié)奏變化。今年二季度的疫情防控已經(jīng)是上海辦公樓租賃市場(chǎng)經(jīng)歷的第三次疫情考驗(yàn)，前兩次分別為2003年的非典時(shí)期和2020年新冠疫情爆發(fā)期。

　　從前兩次的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，受到疫情防控影響的季度，市場(chǎng)需求都出現(xiàn)了大幅放緩的現(xiàn)象，但當(dāng)疫情防控結(jié)束后，市場(chǎng)需求都會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。例如2003年非典時(shí)期，在二季度疫情防控結(jié)束后，三季度需求量環(huán)比增長(zhǎng)超過(guò)3倍；再如2020年新冠疫情爆發(fā)時(shí)期，在一季度最嚴(yán)格的防控結(jié)束后，需求開始逐季恢復(fù)，并從2021年上半年開始出現(xiàn)大幅反彈，全年凈吸納量近120萬(wàn)平方米。

　　因此，當(dāng)剛性需求被外界因素短期壓制后，一旦外界壓制因素消失，需求會(huì)出現(xiàn)快速反彈。由此可見，企業(yè)辦公需求長(zhǎng)期存在，疫情只能影響企業(yè)租賃的節(jié)奏變化，在疫情逐步穩(wěn)定后，之前所壓抑的市場(chǎng)需求將快速釋放。

　　從需求層面來(lái)看，頭部互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)進(jìn)入面積整合期，其影響將貫穿全年。高力國(guó)際在今年一季度發(fā)布會(huì)已經(jīng)向市場(chǎng)進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)提示。一方面，市場(chǎng)參與者應(yīng)避免慣性思維，去年的大幅去化并不意味著今年市場(chǎng)也一定會(huì)有大幅去化。去年下半年部分行業(yè)的政策調(diào)整和超預(yù)期的市場(chǎng)成交量，都在一定程度上限制了今年需求側(cè)的表現(xiàn)。

　　另一方面，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)從年初開始進(jìn)入快速調(diào)整期，加之去年超百萬(wàn)平米的租賃成交，該行業(yè)今年的主旋律將會(huì)是以頭部互聯(lián)網(wǎng)大廠為主導(dǎo)的辦公空間整合，預(yù)計(jì)將持續(xù)影響2022年下半年的市場(chǎng)發(fā)展。

　　從數(shù)據(jù)層面來(lái)看，凈吸納量為負(fù)并不一定代表新增需求不足，也有可能是多種因素導(dǎo)致存量樓宇釋放大量面積所致。凈吸納量一方面受到需求側(cè)企業(yè)租賃去化的影響，另一方面也受到供給側(cè)存量樓宇租賃面積釋放的影響。二季度凈吸納量更直接受到后者的影響，即市場(chǎng)存量項(xiàng)目短期集中釋放空置面積所致。

　　例如，中服地塊的兩個(gè)項(xiàng)目在本季度合計(jì)釋放出2.2萬(wàn)平方米之前未進(jìn)行市場(chǎng)化租賃的面積；燕莎區(qū)域的一棟甲級(jí)樓宇由于自身原因之前暫停對(duì)外租賃，本季度開始整棟對(duì)外租賃，向市場(chǎng)釋放面積約4萬(wàn)平米；亞奧區(qū)域的一棟甲級(jí)樓宇由于某國(guó)企完成搬遷在二季度釋放出超過(guò)3.6萬(wàn)平方米的面積。

　　粗略計(jì)算，這些新增的存量項(xiàng)目空置面積就已經(jīng)接近10萬(wàn)平米, 同時(shí)這些新增面積并非疫情防控所致，但確實(shí)直接大幅增加了空置面積，進(jìn)而降低了凈吸納量。當(dāng)然，在市場(chǎng)成交足夠活躍時(shí)，這些空出的面積可能會(huì)被抵消，但本季度恰逢疫情防控，供需兩側(cè)對(duì)已租面積的影響此消彼長(zhǎng)，供給側(cè)的影響就在一定程度上被放大了。

　　因此，高力國(guó)際認(rèn)為本季度的數(shù)據(jù)表現(xiàn)是疫情、市場(chǎng)和企業(yè)需求等不同因素共同作用的結(jié)果，企業(yè)的辦公需求長(zhǎng)期存在，切勿忽略數(shù)據(jù)背后的成因，以免對(duì)后市發(fā)展帶來(lái)誤讀。

　　市場(chǎng)全面恢復(fù)可期重點(diǎn)行業(yè)需求值得關(guān)注

　　高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，自五月底疫情結(jié)束后，我們已經(jīng)看到市場(chǎng)活躍度在逐步提升，三季度市場(chǎng)全面恢復(fù)可期。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)已經(jīng)表明三季度經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的確定性極高，寫字樓市場(chǎng)活躍度在疫情結(jié)束后出現(xiàn)提升，高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海預(yù)計(jì)，今年三季度將成為決定全年走勢(shì)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，但部分子市場(chǎng)將持續(xù)受到主力租戶行業(yè)面積整合的沖擊。同時(shí)，歷時(shí)四年的高供應(yīng)時(shí)期已結(jié)束，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入3-4年的去化周期，需求側(cè)強(qiáng)度將決定未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)。嚴(yán)區(qū)海建議市場(chǎng)參與者需要避免慣性思維，冷靜判斷2022年出現(xiàn)的新變化，整體策略制定應(yīng)至少放眼到未來(lái)三年的長(zhǎng)周期。同時(shí)需要短期措施和長(zhǎng)期策略相結(jié)合，積極應(yīng)對(duì)新時(shí)期的市場(chǎng)變化。

　　需求側(cè)能夠持續(xù)放量一方面取決于疫情是否會(huì)出現(xiàn)反復(fù)，另一方面取決于上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)度和韌性?；仡欉^(guò)去五年，上?？缭紾DP萬(wàn)億門檻的速度正在不斷加快，從3萬(wàn)億元到4萬(wàn)億元僅用了3年時(shí)間。過(guò)去的五年是推動(dòng)非首都功能疏解和騰籠換鳥發(fā)展新產(chǎn)業(yè)的五年，上海能實(shí)現(xiàn)這樣的發(fā)展速度和增長(zhǎng)質(zhì)量就更顯難得。

　　高力國(guó)際認(rèn)為，金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)是穩(wěn)定上海寫字樓市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)板塊，也是整個(gè)市場(chǎng)的穩(wěn)定器。隨著新一代信息技術(shù)和醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展軌道（2016-2020年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到13%），將為上海寫字樓市場(chǎng)創(chuàng)造更強(qiáng)勁的新需求來(lái)源。除了金融和專業(yè)服務(wù)外，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等高科技企業(yè)仍可以繼續(xù)關(guān)注，但重點(diǎn)可以放在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的龍頭企業(yè)、致力于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)信息化的企業(yè)，以及與芯片、集成電路、生物醫(yī)藥和新能源相關(guān)的高科技企業(yè)。