寫(xiě)字樓

2022年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行壓力持續(xù)。由于市場(chǎng)信心不足，多地爆發(fā)疫情，房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)上半年業(yè)績(jī)遠(yuǎn)低于近年同期。據(jù)科瑞房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，1-5月，房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模同比大幅下降52.3個(gè)百分點(diǎn)，與2020年同期相比也下降了27.8個(gè)百分點(diǎn)；近800家頂級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)的累計(jì)業(yè)績(jī)同比下降30%以上。

　　相比前5個(gè)月，6月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售降幅收窄。據(jù)此，不少市場(chǎng)人士判斷，下半年隨著政策持續(xù)發(fā)力，預(yù)期穩(wěn)定下房地產(chǎn)有望緩慢復(fù)蘇。

　　不過(guò)，多名受訪(fǎng)人士仍保持了謹(jǐn)慎的態(tài)度。7月4日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華表示，目前判斷下半年樓市回升還為時(shí)尚早。“目前只是跌幅略有減緩，而跌幅略有減緩可能是階段性的，有可能過(guò)段時(shí)間還會(huì)加大，所以（現(xiàn)在說(shuō)）是否觸底還不確定?！编u琳華判斷，“觸底回升的可能性有，但不是很大?！?/p>

　　千億房企“大縮編”

　　“今年日子特別難過(guò)，”6月28日下午，在2021年年度股東大會(huì)上，萬(wàn)科集團(tuán)董事局主席郁亮坦言：“這也是我從業(yè)以來(lái)覺(jué)得壓力最大的一段時(shí)間。”

　　對(duì)于多數(shù)房企而言，2022年的確“特別難過(guò)”。多家研究機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，整體來(lái)看，2022年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了去年以來(lái)的下行壓力，市場(chǎng)信心依舊不足，疊加部分重點(diǎn)城市疫情反復(fù)，市場(chǎng)回暖并不明顯，令多數(shù)房企的表現(xiàn)不容樂(lè)觀(guān)。

　　據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2022年上半年，百?gòu)?qiáng)房企1-6月全口徑銷(xiāo)售金額同比下降51%，出現(xiàn)“腰斬”。而百?gòu)?qiáng)房企中，近8成企業(yè)1-5月的累計(jì)業(yè)績(jī)同比降幅高于30%，近2成企業(yè)高于60%。除了TOP10梯隊(duì)房企外，其余各梯隊(duì)房企均有逾6成企業(yè)的累計(jì)業(yè)績(jī)降幅大于45%。

　　上半年，破千億房企僅有9家，對(duì)比2021年上半年的19家千億房企數(shù)量出現(xiàn)大幅縮水。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房企規(guī)模明顯下降：其中，TOP100門(mén)檻值降至70.3億元，同比下降60.4%。其他等級(jí)的門(mén)檻值降幅也近50%，其中，TOP10房企門(mén)檻值為858.2億元，較上年下降47.7%。

　　在千億房企中，碧桂園上半年全口徑銷(xiāo)售額2470億元，領(lǐng)跑該陣營(yíng)；萬(wàn)科和保利發(fā)展也保持了相對(duì)快速的發(fā)展，銷(xiāo)售額遙遙領(lǐng)先；第二陣營(yíng)（500億元-1000 億元）中，濱江集團(tuán)上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額683.93億元，位列克而瑞中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜第13位，較去年排名大幅前進(jìn)9位。

　　從房企業(yè)績(jī)來(lái)源看，一線(xiàn)城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)增長(zhǎng)顯著，二線(xiàn)城市仍為業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)主要來(lái)源。中指研究院指出，1-6月，20家代表房企55.7%的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)源于二線(xiàn)城市，同比微降0.6個(gè)百分點(diǎn)，仍是銷(xiāo)售貢獻(xiàn)率的主力；一線(xiàn)城市銷(xiāo)售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率同比大幅增長(zhǎng)5.7個(gè)百分點(diǎn)至25.7%，增幅顯著。其中，深耕一線(xiàn)城市上海、上海、上海的房企比如華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、首開(kāi)股份等，來(lái)自這些城市的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)率均在40%以上。

　　投資拿地方面，中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月27日，全國(guó)賣(mài)地最多的100個(gè)熱點(diǎn)城市合計(jì)賣(mài)地金額也只有14917.9億，而在2021年同期，100個(gè)賣(mài)地最多的城市合計(jì)賣(mài)地金額高達(dá)31438億，熱點(diǎn)城市賣(mài)地金額同比少了52.5%。而值得一提的是，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，去年集中供地22城合計(jì)出讓2111宗地，僅有21%的項(xiàng)目真正動(dòng)工。

　　此外，不完全統(tǒng)計(jì)，自去年下半年以來(lái)，截至目前公開(kāi)宣告?zhèn)鶆?wù)違約的爆雷房企接近30家。盡管多數(shù)房企宣稱(chēng)“積極自救”，但目前效果有限，多數(shù)爆雷房企仍處于“躺平”階段。另一個(gè)令人擔(dān)憂(yōu)的情況是，目前房企降薪、裁員仍是行業(yè)普遍存在的情況。

下半年市場(chǎng)有望延續(xù)修復(fù)

　　隨著疫情影響減弱、需求端政策逐漸起效，5月份開(kāi)始，房企的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)惡化程度趨緩，這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是銷(xiāo)售未來(lái)整體景氣度好轉(zhuǎn)的信號(hào)。

　　克而瑞研究機(jī)構(gòu)中心數(shù)據(jù)顯示，6月單月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額7329.7億元，同比跌幅為43%，較4、5月份近60%的跌幅有明顯收窄。

　　其中，在平安證券重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的32家房企中，央、國(guó)企及高信用民企銷(xiāo)售表現(xiàn)更優(yōu)，其中越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展6月單月銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)107.7%、40.5%、28.8%、 18.6%、2.4%、1.4%，已實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，隨著地方救市政策持續(xù)加碼，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸回穩(wěn)，成交整體好于上半年。平安證券在研報(bào)中指出，6月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售降幅收窄，反映疫情控制、政策作用效果逐步顯現(xiàn)。下半年隨著政策持續(xù)發(fā)力，預(yù)期穩(wěn)定下房地產(chǎn)有望緩慢復(fù)蘇，尤其是基本面較好的高能級(jí)城市，地產(chǎn)板塊亦有望迎來(lái)基本面兌現(xiàn)行情。

　　7月3日，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也向表示，從6月份各地房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況看，明顯在提速、或者說(shuō)有拉升的態(tài)勢(shì)，“顯然會(huì)促使房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的改善”。

　　但與此同時(shí)，不少受訪(fǎng)人士仍表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的看法。

　　7月4日，鄒琳華表示，目前判斷下半年樓市回升還為時(shí)尚早：“目前只是跌幅略有減緩，而跌幅略有減緩可能是階段性的，有可能過(guò)段時(shí)間還會(huì)加大，所以（現(xiàn)在說(shuō)）是否觸底還不確定?！编u琳華判斷，“觸底回升的可能性有，但不是很大”。

　　“觸底是真觸底了，但反彈還沒(méi)發(fā)現(xiàn)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉也解釋說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒(méi)有反彈，只是在疫情穩(wěn)定和一系列刺激政策下“基本見(jiàn)底了”，但“市場(chǎng)還在底部徘徊”。

　　不容忽視的是，據(jù)信達(dá)證券統(tǒng)計(jì)，2022年下半年、2023年和2024年仍是償債高峰期。具體到月度來(lái)看，7月房企債務(wù)到期規(guī)模822.23億元，為下半年償債最高峰，后續(xù)償債規(guī)模逐步下降，2023 年1月、3月和4月償債規(guī)模再次上升，但整體低于今年7月。

　　“從短期來(lái)看市場(chǎng)已經(jīng)觸底，但恢復(fù)是一個(gè)緩慢和溫和的過(guò)程?！痹?月28日舉行的2021年年度股東大會(huì)上，郁亮分析指出，目前中國(guó)的人口狀況、人口結(jié)構(gòu)、收入水平以及國(guó)家對(duì)行業(yè)的指導(dǎo)原則發(fā)生了非常大的變化，行業(yè)要進(jìn)入新的發(fā)展階段，所以房企不能夠再沿著過(guò)去的邏輯，期待回到過(guò)去高峰時(shí)的數(shù)據(jù)和規(guī)模。

　　同時(shí)，郁亮強(qiáng)調(diào)，房企很難期望再來(lái)一次“V形反轉(zhuǎn)”，未來(lái)的市場(chǎng)更可能是“L形”。去年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額接近18萬(wàn)億，在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段之后，規(guī)模將可能維持在10萬(wàn)億級(jí)別?！敖酉聛?lái)房企能做的，就是在10萬(wàn)億市場(chǎng)里找機(jī)會(huì)，不管未來(lái)的道路有多么艱難，只有走下去才會(huì)有出頭之日?！庇袅帘硎尽?/p>

　　中指研究所指數(shù)部總經(jīng)理曹晶晶建議：在當(dāng)前背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，抓住城市分化和板塊分化下的結(jié)構(gòu)機(jī)遇，堅(jiān)持做好土地，做正確的產(chǎn)品，提高產(chǎn)品實(shí)力。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繼續(xù)密切關(guān)注銷(xiāo)售收款，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，確?，F(xiàn)金流和業(yè)務(wù)安全。