寫字樓

2022年已悄然超過一半。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn)，商品房銷售規(guī)模下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比首次負(fù)增長。

　　另一方面，今年以來，中央和各部委頻繁釋放積極信號，各地全面落實(shí)因城施策，上半年地方優(yōu)化政策近500次，創(chuàng)歷史同期新高，行業(yè)政策環(huán)境進(jìn)入寬松周期。隨著疫情影響的逐漸減弱以及政策效果的持續(xù)顯現(xiàn)，5月以來重點(diǎn)城市銷售面積環(huán)比轉(zhuǎn)增，市場底部回升。

　　下半年，預(yù)計(jì)有利于房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策將繼續(xù)出臺，房地產(chǎn)市場將逐步企穩(wěn)恢復(fù)。

　　上半年新房與二手房價格累計(jì)均微幅上漲

　　中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年百城新建住宅價格累計(jì)上漲0.15%，為2016年以來同期最低水平，漲幅較2021年同期收窄1.55個百分點(diǎn)。4月以來，在持續(xù)性的穩(wěn)樓市政策助力下，百城新建住宅價格穩(wěn)中微升，6月百城新建住宅均價16205元/平方米，環(huán)比上漲0.04%，房價呈現(xiàn)底部企穩(wěn)跡象。

　　分梯隊(duì)來看，一線城市新建住宅價格持續(xù)橫盤，上半年累計(jì)上漲0.21%，累計(jì)漲幅處近五年同期較低水平；二線城市新房價格有所恢復(fù)，累計(jì)上漲0.33%；三四線代表城市新房價格持續(xù)低迷，上半年各月價格環(huán)比均下跌。

　　分城市群來看，長三角上半年價格累計(jì)上漲0.24%，新房市場穩(wěn)步恢復(fù)，嘉興、寧波等城市房價累計(jì)漲幅均超1%；珠三角價格累計(jì)漲幅較2021年同期

　　收窄幅度最大，房價低位盤整，肇慶、中山等城市新建住宅價格累計(jì)跌幅居百城前列；京津冀新房市場分化，價格恢復(fù)動力不足；山東半島新房市場仍顯低迷，價格累計(jì)變化由漲轉(zhuǎn)跌。

　　二手住宅方面，2022年上半年百城二手住宅價格累計(jì)上漲0.17%，較2021年上半年收窄2.39個百分點(diǎn)，較2021年下半年亦有所收窄。受多地疫情反復(fù)沖擊，市場信心有所走弱，5月、6月價格環(huán)比再次下跌，但跌幅有限，房價整體呈橫盤態(tài)勢。

　　重點(diǎn)城市住宅銷售面積同比下降超四成

　　2022年1-5月，全國商品房銷售面積為5.1億平方米，同比下降23.6%，商品房銷售額為4.8萬億元，同比下降31.5%。5月，全國商品房銷售面積、銷售額同比降幅較4月分別收窄7.2和8.9個百分點(diǎn)，市場邊際有所修復(fù)。

　　2022年上半年，重點(diǎn)100城新建商品住宅月均成交面積約3099萬平方米，同比下降42%，與2019-2021年同期均值相比下降31%，較2019年同期下降28%，市場情緒整體偏低。

　　5-6月，政策優(yōu)化疊加疫情影響逐漸弱化，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場略有恢復(fù)，重點(diǎn)100城成交面積同比降幅持續(xù)收窄，5月環(huán)比轉(zhuǎn)增，6月環(huán)比繼續(xù)增長。據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計(jì)，6月環(huán)比增幅在五成左右，同比降幅收窄至27%(若剔除安置房，6月環(huán)比增長近四成，同比下降約34%)。

　　不同梯隊(duì)城市來看，2022年上半年，在部分地區(qū)疫情反復(fù)、政策效果不及預(yù)期等影響下，一線城市商品住宅成交面積同比下降32.9%，二線代表城市同比下降42.0%，三四線代表城市同比下降43.8%。6月，各線代表城市新建商品住宅成交面積環(huán)比均增長，但同比仍延續(xù)下降趨勢，其中一線城市同比下降8.1%，降幅明顯收窄，市場信心有所改善，三四線城市同比降幅超三成。

　　二手住宅方面，2022年1-5月，15個代表城市二手住宅累計(jì)成交面積為3015萬平方米，同比下降49.6%，較2019-2021同期均值下降30.3%。二季度受疫情反復(fù)和市場預(yù)期偏弱等因素影響，市場成交延續(xù)低溫態(tài)勢，5月中下旬以來，部分熱點(diǎn)城市市場情緒有所修復(fù)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比負(fù)增長

　　2022年1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為5.2萬億元，同比下降4.0%。5月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1.3萬億元，同比下降7.8%，單月降幅較4月收窄2.3個百分點(diǎn)。

　　1-5月房企到位資金同比下降超25%，降幅繼續(xù)擴(kuò)大。除利用外資外，各項(xiàng)資金來源同比均下降，企業(yè)資金壓力不減。2022年1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為6.0萬億元，同比下降25.8%。其中，國內(nèi)貸款為0.8萬億元，同比下降26.0%；定金及預(yù)收款為1.9萬億元，同比下降39.7%；個人按揭貸款為1.0萬億元，同比下降27.0%。

　　下半年穩(wěn)增長政策加快發(fā)力

　　2022年以來，各地積極結(jié)合自身情況出臺相關(guān)調(diào)控措施，上半年，全國已有超180個省市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，需求端政策不斷發(fā)力，政策出臺頻次近500次。

　　6月以來，上海、上海市場呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢，商品住宅周度成交規(guī)模上行，在房貸利率下行、引才政策發(fā)力等因素影響下，上海、上海市場或?qū)⑦M(jìn)一步恢復(fù)。上海、上海當(dāng)前市場情緒整體不高，但6月以來上海樓市政策有所松動，政策效果有待進(jìn)一步顯現(xiàn)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)一攬子政策的實(shí)施和疫情影響的逐步減弱，國內(nèi)生產(chǎn)恢復(fù)有望進(jìn)一步加快。除了一些疫情防控依然嚴(yán)格的城市外，受壓抑的消費(fèi)需求有望逐步改善。同時，加快發(fā)行地方專項(xiàng)債，推動基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)加快，基礎(chǔ)設(shè)施投資支撐有望進(jìn)一步加強(qiáng)。貨幣政策繼續(xù)從總量上穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)市場，下半年不排除持續(xù)不對稱降息，短期內(nèi)抵押貸款利率仍有一定下降空間。