辦公樓

        在第二季度突然爆發(fā)的情況下，市場各方都略有不知所措，更難預(yù)測寫字樓市場的未來趨勢。仲量聯(lián)行在以往經(jīng)驗和研究的基礎(chǔ)上，從宏觀到項目方梳理出130多個影響租金的因素進(jìn)行簡要分析，并分享了未來市場的三種情景。

　　1、二季度，嚴(yán)格的疫情防控政策導(dǎo)致看房、裝修、協(xié)議簽署等租賃活動重要環(huán)節(jié)皆受阻礙，部分租戶甚至提出退租等無奈之舉。

　　2、未來租金走勢的影響因素分為客觀因素和由主觀行動而產(chǎn)生影響的兩大類，其中主觀能動因素約占六成。

　　3、通過分析市場積極復(fù)蘇、保持基準(zhǔn)平穩(wěn)、面臨風(fēng)險承壓的三種情景，得到租金全年增長率5.4%、2.3%、-3.1%的不同市場預(yù)期。

　　上半年市場回顧

　　回顧2022年上半年，上海辦公樓市場表現(xiàn)可謂是過山車般的上沖下俯。一季度全市需求十分活躍，辦公樓租金增長在連續(xù)十二個季度的下跌后終于由負(fù)轉(zhuǎn)正，市場情緒高漲，部分辦公樓業(yè)主因此上調(diào)全年租金預(yù)期。

　　然而，二季度中上海的突發(fā)疫情使得市場各方措手不及。伴隨著嚴(yán)格的政府管控，看房、裝修、協(xié)議簽署等重要環(huán)節(jié)皆受到阻礙，全市辦公樓市場一度停滯。大部分業(yè)主通過各種方式維持住項目租金的穩(wěn)定，市場上甚至觀察到“陰跌”現(xiàn)象，即業(yè)主維持表面租金穩(wěn)定，但通過提供期外免租、遺留裝修等條件為租戶方帶來優(yōu)惠。而對于小部分空置面積較大的樓宇，項目租金普遍錄得5-10%的下降。二季度，全市辦公樓租金比上季度下跌0.2%至328元。剛經(jīng)歷觸底反彈的辦公樓租金于二季度末再次錄得負(fù)增長，艱難收尾。

　　在當(dāng)前紛繁復(fù)雜的環(huán)境中，對于下半年辦公樓租賃市場的預(yù)測顯然需要更加客觀合理的科學(xué)判斷。仲量聯(lián)行研究部從宏觀到項目層面分別梳理了130+項影響辦公樓市場租金的指標(biāo)進(jìn)行簡析，并對未來租金走勢進(jìn)行的積極、基準(zhǔn)、承壓的情景分析。我們將從專業(yè)角度出發(fā)與市場各方分享關(guān)于未來租金的預(yù)測，同時也歡迎各方關(guān)注者的積極討論。

　　未來預(yù)測情景分析

　　在正常市場環(huán)境下，我們一般會對未來市場做出單一情況預(yù)測。此輪疫情為市場帶來較大不確定性，尤其體現(xiàn)在疫情防控與經(jīng)濟(jì)刺激方面。因此，我們通過對下半年不同客觀環(huán)境的分析做出三種不同的未來租金情景預(yù)測。

　　辦公樓市場的租金趨勢分析是對樓宇項目一段時間內(nèi)整體的運(yùn)行方向及租金走勢做整體把握。然而，租金走勢的不確定性會通過宏觀經(jīng)濟(jì)、政策、租賃環(huán)境等條件變動觸發(fā)，造成不同的租金走勢預(yù)期。

　　如下圖所示，我們通過市場積極復(fù)蘇、保持基準(zhǔn)平穩(wěn)、面臨風(fēng)險承壓的三種情景，對比不同情景在包括宏觀經(jīng)濟(jì)、租賃活躍度、凈吸納量等方面的表現(xiàn)。

　　在三種情景下，上海甲級辦公樓市場平均租金將呈現(xiàn)如圖中不同走勢：

積極復(fù)蘇情景：2022年全年租金漲幅為5.4%：

　　1、5月突發(fā)的疫情得到控制，并未出現(xiàn)反彈。

　　2、對于辦公樓市場來說，除了疫情發(fā)生當(dāng)下受到的短暫影響，中長期看影響近似于無。市場直接延續(xù)一季度優(yōu)異的指標(biāo)表現(xiàn)，同時，因5月疫情市場短暫停滯導(dǎo)致的積壓而出現(xiàn)需求反彈。整體市場延續(xù)活躍勢頭，租賃表現(xiàn)穩(wěn)健。部分表現(xiàn)優(yōu)異的項目再度提漲租金，帶領(lǐng)全市租金小幅上升。

基準(zhǔn)平穩(wěn)情景：2022年全年租金漲幅為2.3%：

　　1、全市約70%甲級辦公面積在5月因疫情防控，受到了短暫影響。零星的疫情案例仍有發(fā)生，全市有不超過20%的辦公樓宇仍受疫情防控措施要求控制其租戶到崗率。

　　2、甲級辦公樓市場整體空置率維穩(wěn)的情況下，業(yè)主方對市場的情緒穩(wěn)定，預(yù)計不會對其全年租賃策略做出大幅調(diào)整。

　　3、盡管整體市場租金在二季度有所下滑，但空置率維持穩(wěn)步小幅下降，租金在三、四季度恢復(fù)小幅上漲的趨勢。

　　風(fēng)險承壓情景：2022年全年租金增長率為-3.1%：

　　1、疫情多有反復(fù)，全市仍然面臨大規(guī)模管控。疫情深刻影響著中長期的整體經(jīng)濟(jì)，同時直接影響辦公樓市場。

　　2、租賃活動嚴(yán)重受阻，整體市場新租活動大幅減少，租戶偏向保守續(xù)租。整體市場空置率小幅提升，全市租金出現(xiàn)下降趨勢。

　　什么影響未來租金走勢？

　　根據(jù)仲量聯(lián)行研究部的經(jīng)驗與研究，未來租金走勢的影響因素分為客觀因素和由主觀行動而產(chǎn)生影響的兩大類，其中主觀能動因素約占六成。我們從宏觀端、市場端及項目端梳理出共130+個影響辦公樓市場租金的因素，若積極把握，將此類可主觀調(diào)整的因素影響發(fā)揮最大化，未來租金走勢將會趨好。

　　宏觀端

　　宏觀層面的因素對于辦公樓市場的影響作用是間接傳導(dǎo)而至，尤其通過影響市場各方參與者的心理預(yù)期對辦公樓市場活動產(chǎn)生作用。例如，在2020年疫情大范圍爆發(fā)期間，GDP的下行導(dǎo)致的結(jié)果為消極的辦公樓市場表現(xiàn)。主要原因分析為GDP等宏觀層面因素的下行傳遞給樓宇業(yè)主、租戶較為悲觀的市場情緒，直接影響其對辦公樓市場的心理預(yù)期。

市場端

　　市場層面因素對于項目租金走勢的影響更加直觀。此處不僅指全市場的指標(biāo)，還包括子市場區(qū)域內(nèi)甚至周邊項目情況。例如，區(qū)域空置率會對項目租金走勢產(chǎn)生顯著影響。2021年初，朝陽區(qū)某項目由于自身空置面積較大，在周邊高品質(zhì)項目入駐率皆超過95%的情況下，不得已改變租賃策略，大幅下調(diào)本項目租金以吸引需求。

項目端

　　項目層面的因素主要與項目現(xiàn)狀、樓宇硬件條件與配套設(shè)施有關(guān)，其對于租金走勢的影響一般在中長期體現(xiàn)。上海作為存量市場，此類因素產(chǎn)生的影響在活躍的市場環(huán)境下較難凸顯，主要由于需求旺盛導(dǎo)致的供不應(yīng)求使項目品質(zhì)成為租戶方的次要考慮方面，無暇細(xì)致甄別。然而，在遭遇市場風(fēng)險時，區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿項目得益于其優(yōu)質(zhì)硬件設(shè)施和穩(wěn)定租戶結(jié)構(gòu)，明顯具備更高的抵御能力。例如，CBD區(qū)域某地標(biāo)項目在退租現(xiàn)象頻發(fā)的當(dāng)下市場環(huán)境中，延續(xù)長期以來的穩(wěn)定表現(xiàn)，入駐率仍保持在高位，接近滿租。

　　總結(jié)

　　2022年5月初的疫情影響導(dǎo)致上海寫字樓市場在2022年上半年的整體表現(xiàn)分為兩個階段，從各項指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異到租賃活動受阻和需求下降。我們提取了宏觀、市場和建筑端租的影響因素，并針對不斷變化的市場環(huán)境進(jìn)行了不同的情景分析，以掌握未來市場的整體趨勢。市場各方通過最大限度地控制間接和直接租金影響因素，達(dá)到改善未來租金趨勢的目標(biāo)。