寫字樓

　受第五波疫情的影響，今年第一季度下半年，一直在穩(wěn)步恢復(fù)的寫字樓和店鋪租賃活動變得平靜，拖累了租賃業(yè)績。上海甲級寫字樓的整體租金每季度下降不到1%。隨著疫情的逐步穩(wěn)定和新的大型項目的完成，預(yù)計下半年的租賃市場將比上半年更加活躍。另一方面，上海前兩個月的零售總額也創(chuàng)下疫情爆發(fā)以來的新低，導(dǎo)致主要零售區(qū)的租金較上一季度下降約3%。然而，隨著社交距離限制的放松和消費券的推廣，預(yù)計租賃活動將在第二季度后恢復(fù)。

　　戴德梁行上海董事總經(jīng)理及項目/企業(yè)服務(wù)部主管蕭亮輝稱，在存量較高的情況下，相信短期內(nèi)租金反彈的機會較低，預(yù)期需要在市場消化大部分存量后才有機會上升，但料最快亦要1-2年后。未來如果需求回復(fù)正常，相信寫字樓租金會維持平穩(wěn)，因下跌空間已不大。

　　今年一月份寫字樓租金表現(xiàn)大致平穩(wěn)，惟自二月起新冠疫情嚴(yán)峻，租賃活動明顯較之前淡靜，整體租金按季回落約0.9%，按年則下跌3.1%。就分區(qū)而言，以港島東及港島南的租金跌幅較大，按季分別下滑2.2%及1.5%。隨著疫情有望受控及逐步放寬社交距離措施，加上租金距離2019年的高位已有接近27%的累計跌幅，相信寫字樓租金大幅下跌的空間不大，預(yù)計第二季只有大約50至100點子的下跌空間。不過預(yù)料下半年租賃活動會陸續(xù)恢復(fù)，租金走勢可望回復(fù)平穩(wěn)。

　　吸納量方面，上半季錄得不少租賃成交個案，其后因收緊防疫措施令不少業(yè)主及租戶暫停睇樓活動，引致成交減少。首季各分區(qū)市場總凈吸納量連續(xù)第三個季度錄得正數(shù)，達245,100平方尺。首季度新租賃成交以銀行及金融行業(yè)租戶(34.7%)占比最大，其次為消費品及制造業(yè)(12.8%)，政府機構(gòu)和運輸及物流行業(yè)也較之前活躍。受新項目落成因素影響，首季度整體待租率維持于13.6%水平。

　　蕭亮輝預(yù)計2022年全年將錄得30萬至50萬平方尺的凈吸納量，當(dāng)中銀行及金融業(yè)仍將是今年寫字樓需求的主力，專業(yè)服務(wù)業(yè)及物流業(yè)也將保持活躍。另外，下半年在非核心地區(qū)將有三個大型項目相繼落成，總樓面面積約有230萬平方尺，相信新項目將刺激租戶的擴充或搬遷活動，但龐大的供應(yīng)量將難免于短期內(nèi)推高整體市場的待租率至大約16-17%水平。

　　至于港府派發(fā)消費券的效果何時顯現(xiàn)，戴德梁行上海商鋪部、代理及管理服務(wù)主管及執(zhí)行董事林應(yīng)威表示，相信今季已會逐步反映成效。

　　隨著最近疫情的穩(wěn)定，預(yù)計社會距離措施將逐步放寬。林英偉預(yù)計，第二季度整體租金下降的空間很小，預(yù)計將在第三季度逐步恢復(fù)。在第五波疫情中首當(dāng)其沖的餐飲業(yè)，多地區(qū)商店的租金下降了約3%。他指出，政府放松對餐飲業(yè)的限制，再加上新一輪對消費券的增持，相信有助于推動餐飲業(yè)重新起步。他預(yù)測，消費者債券將主要導(dǎo)致餐館的租賃，以及運動和化妝品等負(fù)擔(dān)得起的消費品，而奢侈品零售商在沒有清關(guān)的情況下仍然非常謹(jǐn)慎。