寫字樓

根據(jù)世邦魏理仕16日最新發(fā)布的《2021年中國寫字樓租戶調(diào)查》，雖然國內(nèi)疫情時有重復(fù)，但國內(nèi)外企業(yè)在中國的整體業(yè)務(wù)表現(xiàn)保持穩(wěn)定和增長勢頭。

　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與一年前相比，企業(yè)的經(jīng)營狀況顯著改善，81%的受訪企業(yè)表示公司業(yè)務(wù)量相較疫情前水平已基本持平或?qū)崿F(xiàn)增長，該占比較2020年5月的租戶調(diào)查結(jié)果增長28個百分點。

　　分行業(yè)來看，受疫情催生的需求以及中國政府在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新領(lǐng)域持續(xù)投資的推動，科技與生命科學(xué)行業(yè)實現(xiàn)高速增長。世邦魏理仕此次的租戶調(diào)查結(jié)果顯示，所有來自生命科學(xué)行業(yè)的受訪企業(yè)及54%的科技受訪企業(yè)表示經(jīng)營情況超過疫情前水平，領(lǐng)先于其他行業(yè)。

　　世邦魏理仕大中華區(qū)顧問及交易服務(wù)部負(fù)責(zé)人莫非(Luke Moffat)表示：“中國卓有成效的疫情防控措施和穩(wěn)步的經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)一步增強了企業(yè)的信心，我們預(yù)期主力行業(yè)的租戶在未來仍將保持較強的擴(kuò)張意愿。鑒于當(dāng)前大部分市場空置率較高，租戶可考慮積極推進(jìn)房地產(chǎn)策略，鎖定目標(biāo)區(qū)域或樓宇。同時，在資產(chǎn)組合和租約中增加靈活性以應(yīng)對經(jīng)濟(jì)和市場的不確定性，并讓企業(yè)房地產(chǎn)策略與ESG目標(biāo)保持一致。”

　　調(diào)查顯示，基于企業(yè)持續(xù)改善的業(yè)務(wù)狀況，60%的受訪者計劃在未來三年增加員工數(shù)量。其中，半數(shù)企業(yè)預(yù)計每年增長10%或更多。從行業(yè)來看，科技企業(yè)的擴(kuò)員意愿較強。盡管近期市場出現(xiàn)科技行業(yè)整合或業(yè)務(wù)調(diào)整的案例，但科技創(chuàng)新作為十四五期間重要的戰(zhàn)略發(fā)展方向，仍然需要更多的相關(guān)人才加入到該行業(yè)中。

　　另一方面，疫情后，租戶考慮降低辦公室密度。不斷增長的空間需求也來源于疫情后企業(yè)對降低辦公室密度的考量。世邦魏理仕租戶調(diào)查顯示，49%的受訪企業(yè)計劃未來兩年增加人均辦公面積，遠(yuǎn)高于亞太區(qū)的平均水平。

　　受員工人數(shù)及人均辦公面積雙雙增長的推動，全國辦公面積需求預(yù)計在未來三年持續(xù)增長。82%的租戶希望通過租賃寫字樓來滿足不斷增長的辦公空間需求。由此世邦魏理仕預(yù)計，在2022至2024年間，中國18個主要城市的寫字樓凈吸納量累計可達(dá)2000萬平方米左右。

　　租戶對物業(yè)組合靈活性的重視程度也在逐步提升，部分出于規(guī)避短期內(nèi)不確定性的需要，但更多是基于戰(zhàn)略層面的考慮。租戶調(diào)查結(jié)果顯示，約有40%的受訪者已將遠(yuǎn)程辦公作為長期的房地產(chǎn)策略。

　　因此，租戶也期望以更靈活的資產(chǎn)配置方式支撐其靈活辦公模式。14%的受訪企業(yè)計劃未來增加共享辦公或商務(wù)中心的使用，另有16%的受訪企業(yè)認(rèn)為樓宇內(nèi)共享辦公或商務(wù)中心的配置是影響選址決策的重要因素。這兩項占比較一年前均有明顯提升。

　　隨著遠(yuǎn)程辦公的廣泛使用，租戶更為重視提升辦公場所的協(xié)作功能。同時，疫情的暴發(fā)也促使租戶重新考量辦公室的空間使用率。

　　盡管固定工位仍是主流的辦公室布局，但共享工位的使用度也將有所增長。租戶調(diào)查結(jié)果顯示，未來三年，39%的受訪企業(yè)計劃在部分工區(qū)采用共享工位，同時有26%的受訪企業(yè)表示將全部采用共享工位以適應(yīng)ABW模式(Activity-Based Working/ABW-基于活動的辦公模式)。

　　內(nèi)外資租戶在部分工區(qū)采用共享工位的模式上接受度較為一致(42%的外資租戶與41%的中資租戶)。但外資租戶對于在全部工區(qū)內(nèi)采用共享工位上呈現(xiàn)出更高意愿。調(diào)查結(jié)果顯示，37%的外資租戶計劃未來在整個辦公室采用共享工位以匹配ABW模式，而中資租戶選擇該選項的占比僅為21%。

　　世邦魏理仕中國研究部部長謝晨，說：“市場需求持續(xù)回暖，但供應(yīng)壓力依然存在。業(yè)主或投資者需要密切關(guān)注租賃市場的趨勢和增長強勁的需求行業(yè)，抓住租戶對新建筑和核心商務(wù)區(qū)的升級需求?；谧鈶魧】岛挽`活性不斷增長的需求，業(yè)主或投資者還需要rt從供給方和服務(wù)提供商的角度，根據(jù)不同行業(yè)的業(yè)務(wù)特點和對房地產(chǎn)策略的關(guān)注，滿足租戶的需求，從而提高入住率，實現(xiàn)長期穩(wěn)定的收入增長。"