寫(xiě)字樓

        在教育培訓(xùn)行業(yè)的退卻中，上海的寫(xiě)字樓尤其“強(qiáng)大”。

　　近日，記者實(shí)地走訪上海多個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，即便是教培撤離面積占比較大的中關(guān)村片區(qū)，寫(xiě)字樓的租金水平和轉(zhuǎn)換率也并未受到較大沖擊。熟悉該片區(qū)寫(xiě)字樓租賃的置業(yè)顧問(wèn)董先生表示，目前來(lái)看寫(xiě)字樓的客戶不算少，價(jià)格也相對(duì)穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)大幅降價(jià)的情況。

　　不僅如此，在北交所的影響之下，近期上海寫(xiě)字樓TMT、金融、證券公司的身影也日漸活躍。

　　租金相對(duì)穩(wěn)定，部分優(yōu)質(zhì)戶型微漲

　　教培行業(yè)收縮潮下，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況如何呢？為一探究竟，近日《華夏時(shí)報(bào)》記者以意向租賃人的身份實(shí)地走訪了上海多個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目。

　　以教培行業(yè)較為集中的中關(guān)村片區(qū)為例，熟悉該片區(qū)寫(xiě)字樓租賃的置業(yè)顧問(wèn)董先生在向記者介紹基本情況時(shí)表示，目前中關(guān)村片區(qū)寫(xiě)字樓里可選的基本都是教育培訓(xùn)公司清退出來(lái)的戶型，面積可供選擇的也比較多，但并未出現(xiàn)大幅降價(jià)和難出租的情況。

　　在實(shí)地了解不同戶型時(shí)，記者注意到絕大多數(shù)的教培清退寫(xiě)字樓房間，內(nèi)部設(shè)施都還未完全搬離，辦公桌、寫(xiě)字板以及各種教具堆砌雜亂。期間，陪同看房的另一個(gè)置業(yè)顧問(wèn)表示，“由于搬離比較倉(cāng)促，設(shè)備上一任租戶都還沒(méi)來(lái)得及全部搬走，如果要的話可以協(xié)商，畢竟教培行業(yè)的情況現(xiàn)在大家也都清楚?！?/p>

　　但當(dāng)記者詢(xún)問(wèn)到不要設(shè)備價(jià)格是否能再優(yōu)惠時(shí)，董先生透露，目前業(yè)主普遍不優(yōu)先考慮降價(jià)，如果意向價(jià)位沒(méi)辦法整租，就優(yōu)先拆分出租，價(jià)格下降空間有限。以海淀黃莊地鐵站附近一間950平米左右的寫(xiě)字樓產(chǎn)品為例，該業(yè)主目前意向出租價(jià)格約為8.5元/平米/日，可降價(jià)幅度僅為幾毛錢(qián)。

　　董先生解釋稱(chēng)，每平米每日8.5元的租金已經(jīng)是業(yè)主出于疫情等各方考慮進(jìn)行的降價(jià)了，上一任租戶承租時(shí)的價(jià)格大概是11元/平米/日。

　　令記者意外的是，在當(dāng)下教培退租潮之下，還有部分寫(xiě)字樓產(chǎn)品價(jià)格出現(xiàn)了小幅上漲。據(jù)當(dāng)日了解到的信息，與上述950平產(chǎn)品所在同一區(qū)位的某千平米戶型，每平米每日租金12.1元，而記者在某中介處了解到的以往報(bào)價(jià)為每日每平報(bào)價(jià)12元。

　　對(duì)此，一位了解上海寫(xiě)字樓項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)向記者講道，不僅是中關(guān)村，上海寫(xiě)字樓目前的價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)太大浮動(dòng)。“由于臨近年底，許多企業(yè)租約到期，會(huì)尋找新的辦公地點(diǎn)，所以有些優(yōu)質(zhì)戶型的價(jià)格不會(huì)下降，反而還會(huì)出現(xiàn)上漲?！痹撁脴I(yè)顧問(wèn)表示。

　　仲量聯(lián)行也同樣在近期的報(bào)告中寫(xiě)道，年末上海辦公樓的租金降幅預(yù)計(jì)持續(xù)收窄，市場(chǎng)中一些領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目已開(kāi)始上調(diào)租金。

   TMT、金融公司活躍，租金有望回升

　　除此之外，《華夏時(shí)報(bào)》記者調(diào)查后還獲悉，上海寫(xiě)字樓業(yè)主不愿降價(jià)的態(tài)度或許還與TMT和金融企業(yè)的日益活躍有關(guān)。調(diào)查期間，記者通過(guò)置業(yè)顧問(wèn)間的談話獲悉，目前中關(guān)村多個(gè)千平米寫(xiě)字樓產(chǎn)品入駐的多為證券、金融和科技相關(guān)企業(yè)。

　　仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，內(nèi)資金融和IT行業(yè)作為需求主力軍表現(xiàn)依舊強(qiáng)勁，推動(dòng)了第三季度上海寫(xiě)字樓錄得較為可觀的租賃成交量。并且隨著市場(chǎng)回暖的持續(xù)，近期入市項(xiàng)目去化速度加快，整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率進(jìn)一步下降至12.7%。

　　“上海2021年前三季度市場(chǎng)需求回暖進(jìn)度持續(xù)優(yōu)于市場(chǎng)預(yù)期，第三季度可租賃凈吸納量更是創(chuàng)下2018年以來(lái)單季度最高紀(jì)錄?！敝倭柯?lián)行中國(guó)區(qū)研究部辦公樓市場(chǎng)負(fù)責(zé)人暨華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽(yáng)表示，內(nèi)資TMT和金融行業(yè)構(gòu)成上海市場(chǎng)的主要需求驅(qū)動(dòng)力，使得頭部辦公樓項(xiàng)目業(yè)主已經(jīng)開(kāi)始改變租賃策略、上調(diào)租金報(bào)價(jià)。

　　而受到TMT、金融領(lǐng)域企業(yè)交易活躍影響，盡管第三季度上海甲級(jí)辦公樓租金環(huán)比仍下降0.4%，但整體降幅表現(xiàn)為持續(xù)收窄。據(jù)悉，目前上海部分寫(xiě)字樓租賃情況穩(wěn)定且入駐率較高，具備較強(qiáng)議價(jià)能力的項(xiàng)目業(yè)主也已在嘗試提升租金，例如前述記者實(shí)地調(diào)查所了解的情況。

　　基于此，業(yè)內(nèi)也較一致認(rèn)為，未來(lái)上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金及需求都有望進(jìn)一步回暖。

　　仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張斯亮表示，預(yù)計(jì)到2022年，上海全市整體的租金水平將出現(xiàn)上升勢(shì)頭。此前董先生在向記者介紹相關(guān)寫(xiě)字樓產(chǎn)品時(shí)也透露，即便部分產(chǎn)品當(dāng)下價(jià)格會(huì)降，但常規(guī)每三年租金也會(huì)出現(xiàn)5%-10%的遞增。

　　此外，戴德梁行北區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管廉峰哲也向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析道，北交所的設(shè)立無(wú)疑會(huì)對(duì)未來(lái)的寫(xiě)字樓需求有所帶動(dòng)，這將不僅僅反映在北交所關(guān)注的TMT行業(yè)層面本身，也會(huì)帶動(dòng)金融服務(wù)等相關(guān)金融、專(zhuān)業(yè)服務(wù)的發(fā)展?！澳壳翱矗谒募径仁袌?chǎng)依然保持相對(duì)較高的吸納量，但較之今年前三季度速度將有所放緩，這種情況預(yù)計(jì)將延續(xù)到明年?！绷逭鼙硎?。

　　然而，應(yīng)該指出的是，在辦公樓收回的預(yù)期下，教育和培訓(xùn)租金收回的風(fēng)險(xiǎn)仍然需要警惕。仲量聯(lián)行指出，雖然教育行業(yè)的退租對(duì)整個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)影響不大，但教育企業(yè)的單店退租面積集中在5000-10000平方米。對(duì)于一些受此影響較大的寫(xiě)字樓和工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，短期空置率將大幅提高，或在年底前適度降低租金。