寫字樓

　受第五波疫情影響，原本穩(wěn)步復蘇的辦公樓和商鋪租賃活動在今年第一季下半季變得平靜，拖累了租金表現(xiàn)。上海甲級寫字樓整體租金季度下降不到1%。隨著疫情的發(fā)展和新大型項目的完成，預計下半年租賃市場將比上半年更加活躍。另一方面，上海零售業(yè)前兩個月總銷量也創(chuàng)疫情以來新低，導致主要零售區(qū)租金較上季下降約3%。租賃活動預計將在第二季后恢復，但預計在放寬社會距離限制后，再加上優(yōu)惠券的推動。

　　戴德梁行上海董事總經理及項目/企業(yè)服務部主管蕭亮輝稱，在存量較高的情況下，相信短期內租金反彈的機會較低，預期需要在市場消化大部分存量后才有機會上升，但料最快亦要1-2年后。未來如果需求回復正常，相信寫字樓租金會維持平穩(wěn)，因下跌空間已不大。

　　今年一月份寫字樓租金表現(xiàn)大致平穩(wěn)，惟自二月起新冠疫情嚴峻，租賃活動明顯較之前淡靜，整體租金按季回落約0.9%，按年則下跌3.1%。就分區(qū)而言，以港島東及港島南的租金跌幅較大，按季分別下滑2.2%及1.5%。隨著疫情有望受控及逐步放寬社交距離措施，加上租金距離2019年的高位已有接近27%的累計跌幅，相信寫字樓租金大幅下跌的空間不大，預計第二季只有大約50至100點子的下跌空間。不過預料下半年租賃活動會陸續(xù)恢復，租金走勢可望回復平穩(wěn)。

　　吸納量方面，上半季錄得不少租賃成交個案，其后因收緊防疫措施令不少業(yè)主及租戶暫停睇樓活動，引致成交減少。首季各分區(qū)市場總凈吸納量連續(xù)第三個季度錄得正數(shù)，達245,100平方尺。首季度新租賃成交以銀行及金融行業(yè)租戶(34.7%)占比最大，其次為消費品及制造業(yè)(12.8%)，政府機構和運輸及物流行業(yè)也較之前活躍。受新項目落成因素影響，首季度整體待租率維持于13.6%水平。

　　蕭亮輝預計2022年全年將錄得30萬至50萬平方尺的凈吸納量，當中銀行及金融業(yè)仍將是今年寫字樓需求的主力，專業(yè)服務業(yè)及物流業(yè)也將保持活躍。另外，下半年在非核心地區(qū)將有三個大型項目相繼落成，總樓面面積約有230萬平方尺，相信新項目將刺激租戶的擴充或搬遷活動，但龐大的供應量將難免于短期內推高整體市場的待租率至大約16-17%水平。

　　至于港府派發(fā)消費券的效果何時顯現(xiàn)，戴德梁行上海商鋪部、代理及管理服務主管及執(zhí)行董事林應威表示，相信今季已會逐步反映成效。

　　隨著最近疫情的穩(wěn)定，預計社會距離措施將逐步放寬。林英偉預計，第二季度整體租金下降的空間很小，預計將在第三季度逐步恢復。在第五波疫情中首當其沖的餐飲業(yè)，多地區(qū)商店的租金下降了約3%。他指出，政府放松對餐飲業(yè)的限制，再加上新一輪對消費券的增持，相信有助于推動餐飲業(yè)重新起步。他預測，消費者債券將主要導致餐館的租賃，以及運動和化妝品等負擔得起的消費品，而奢侈品零售商在沒有清關的情況下仍然非常謹慎。